의정부지방법원 2024타경81487. 구리시 수택동 구리더케이타워 905호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가 현황은 주거용오피스텔입니다. 공부상 업무시설(오피스텔)이고 현황은 주거용으로 이용 중이라는 차이가 확인됩니다.
이 사건의 권리분석은 표면적으로는 매우 까다롭습니다. 소유자 김재창 명의 이전 뒤 2023.05.16. 길상수 명의의 주택임차권 237,700,000원이 등기됐고, 전입일 2021.05.31., 확정일자 2021.05.26.으로 2023.08.21. 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사(양도 전 임차인 길상수)가 2026.04.01. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81487 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 안골로97번길 17-6, 9층 905호 (수택동, 구리더케이타워) |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용오피스텔 |
| 소유자 | 김재창 · 2021.05.31. 소유권이전 · 거래가액 237,710,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 171,500,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가의 70% |
| 청구액 | 257,295,596원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
등기상 가장 먼저 실질 검토해야 할 권리는 길상수의 주택임차권입니다. 보증금 237,700,000원, 전입 2021.05.31., 확정일자 2021.05.26.이고 배당요구도 확인됩니다. 이후 2023.08.21. 주택도시보증공사 가압류 139,200,000원, 2024.02.08. 경기신용보증재단 가압류 13,163,472원, 2024.04.02. 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원 및 2024.08.19. 강제경매개시결정이 이어집니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복신고 주의
| 구분 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 길상수 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 237,700,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 시보증 | 주거 | 700,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. ‘시보증’ 신고는 길상수 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되어 있으므로 700,000원을 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 즉 권리분석상 실제 임대차 보증금은 길상수의 237,700,000원을 기준으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,201,000원 |
| 1. 임차인 길상수 보증금 | 237,700,000원 | 168,299,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 139,200,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 13,163,472원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 257,295,596원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 길상수 보증금의 미배당액 69,401,000원이 발생합니다. 다만 2026.04.01. 확약에 따라 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 이 금액을 매수인의 실질 인수액으로 합산하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 확약이 권리구조를 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 배당상 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 · 70% | 171,500,000원 | 69,401,000원 | 171,500,000원 |
| 5회 유찰 · 56% | 137,200,000원 | 103,220,800원 | 137,200,000원 |
| 6회 유찰 · 44.8% | 109,760,000원 | 130,276,640원 | 109,760,000원 |
확약을 무시한 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조를 경계해야 합니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대해 잔존청구권 포기와 임차권등기 말소 확약이 제출돼 있어, 데이터상 각 회차의 실질취득은 낙찰가 자체로 봅니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 현황 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현재는 주거용오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 수택동사거리 북서측 인근으로 근린생활시설과 주상복합건물·오피스텔이 주를 이루며 주변환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 개별난방·승강기·도시가스·소화전·급배수 및 위생·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가 4,354,000원/㎡, 토지는 평지의 사다리형이고 소로각지입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 2026.04.01. 확약 내용이 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 대항력·잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각절차에 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 구분. ‘시보증’ 700,000원은 길상수 보증금에 대한 대위·승계 신고로 표시되어 있으므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 시세 직접 검증. 최근 12개월 평균·최신 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 용도 차이 확인. 사건상 근린시설, 공부상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용오피스텔이라는 표기가 함께 존재하므로 대출·세금·이용 가능 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 현재까지 4회 유찰된 사실 자체를 가격·수요 측면의 경고 신호로 보고 현장 상태와 거래수요를 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약이 결론을 바꾼다”
등기만 보면 보증금 237,700,000원의 선순위 주택임차권이 있고, 현재 매각가 기준으로 69,401,000원이 미배당되는 인수형 구조입니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사가 2026.04.01. 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 구체적인 확약을 제출했습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 데이터와 정확도 규칙에 맞습니다.
다만 권리 해소와 가격 매력은 별개입니다. 감정가 245,000,000원에서 4회 유찰돼 171,500,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세 자료가 없어 이 가격이 시장 대비 싼지는 확인할 수 없습니다. 결론은 “권리는 확약으로 해소 가능성이 높지만, 가격은 별도 검증이 필요한 물건”입니다.
