대구지방법원 2026타경96. 달성군 옥포읍 반송리 햇빛촌주건축물 102동 2층 203호입니다. 감정평가상 실제 이용은 연립주택이고, 철근콘크리트구조 기와지붕 3층 건물의 2층 단위세대입니다. 감정가는 227,000,000원, 1회 유찰 후 최저매각가는 158,900,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2018.06.27 설정된 화원신용협동조합 근저당권 114,000,000원입니다. 그보다 앞선 가처분·가압류·가등기·근저당권들은 등기부상 이미 말소됐고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 확인되는 점유자는 이재민입니다. 전입일은 2024.10.24로 말소기준 2018.06.27보다 약 6년 뒤여서 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 얼마인지 아직 확인되지 않았더라도 낙찰자가 그 보증금을 인수하는 구조로 보기는 어렵습니다. 다만 보증금 자체가 미상이고 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않아, 최우선변제 해당 여부가 실제 배당표에 미치는 영향은 입찰 전 보완 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경96 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 옥포읍 반송리 769 햇빛촌주건축물 102동 2층203호 |
| 도로명 | 대구광역시 달성군 옥포읍 반송5길 5 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 |
| 대상 면적 | 73.055㎡ |
| 소유자 | 김미애 · 2020.03.09 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 158,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신혜순 / 93,018,082원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
과거 등기에는 가처분·가압류·가등기 및 여러 근저당권이 있었지만, 해당 권리들은 모두 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 을구 8번 화원신용협동조합 근저당권입니다. 2018.06.27 채권최고액 114,000,000원으로 설정됐고, 2020.03.09 채무자가 김미애로 변경됐습니다. 2026.04.14 신혜순의 강제경매개시결정은 이 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 이재민 | 2024.10.24 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이재민의 전입일은 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없고, 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 특히 소액임차인 최우선변제가 인정되는 경우에는 채권자 배당액이 달라질 수 있으므로, 보증금 규모는 입찰 전 반드시 확인할 항목입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 여유는 있다
햇빛촌은 총 15세대, 사용승인일은 2017.06.08입니다. 대상과 면적이 일치하는 73.06㎡ 거래는 총 5건 확인됩니다. 전체 평균은 182,600,000원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 2025.06의 230,000,000원 1건으로, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 230,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 73.06㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2024.03 | 73.06㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2023.11 | 73.06㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2023.10 | 73.06㎡ | 2 | 173,000,000원 |
| 2021.06 | 73.06㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | 73.06㎡ | 5건 | 182,600,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 73.06㎡ | 1건 | 230,000,000원 |
현재 최저가 158,900,000원은 전체 평균 182,600,000원의 87.0%이고, 더 중요하게는 최근 12개월 평균 230,000,000원의 69.1%입니다. 최근 거래 흐름도 이전 거래군 대비 34.7% 상승으로 집계됩니다. 따라서 권리 인수액이 0원인 현재 회차에서는 실질취득 158,900,000원을 기준으로 보더라도 최근 거래보다 가격이 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,024,600원 |
| 1. 근저당 · 화원신용협동조합 | 114,000,000원 | 114,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신혜순 | 93,018,082원 | 41,875,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 207,018,082원 중 채권자 예상배당은 155,875,400원, 미배당은 51,142,682원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 3,024,600원으로 반영됐으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 유찰 · 70% | 158,900,000원 | 155,875,400원 | 51,142,682원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 111,230,000원 | 108,872,780원 | 98,145,302원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 77,861,000원 | 76,059,502원 | 130,958,580원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 신청채권자 신혜순의 미배당은 커집니다. 현재 158,900,000원 가정에서는 신혜순에게 41,875,400원이 배당되지만, 2회·3회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 배당이 0원입니다. 다만 이는 채권자 쪽 회수 문제이고, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 반송2리 회관 남동측 인근에 위치하며, 주변은 주택·제조업소·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기와지붕 3층 건물 중 2층 203호이며, 위생·급배수·LPG공급·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4~5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역·고도지구(3층 이하)·자연취락지구이며, 일부 토지는 소하천구역에 해당합니다.
- 규모. 햇빛촌은 총 15세대입니다. 대단지 공동주택보다 거래 표본이 적어 매도 시 환금성 확인이 중요합니다.
⑦ 현황 차이와 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이재민의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 최우선변제 가능 여부가 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.
- 공부와 현황 차이. 기호(1) 토지는 공부상 지목이 ‘답’이나 현황은 ‘대’이고, 구분건물은 공부상 철근콘크리트지붕이나 실제는 기와지붕입니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역·고도지구·자연취락지구 및 일부 소하천구역 해당 내용을 원본 토지이용계획확인서와 대조해야 합니다.
- 시세 표본. 최근 12개월 230,000,000원 거래는 1건뿐입니다. 내부 상태·층·향 차이를 감안해 인근 대체 매물까지 함께 비교해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 매각물건명세서의 인수권리 해당 없음, 임차인 조사 내용이 최신 원본에서도 동일한지 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 유리하되 환금성 확인
이 물건은 권리와 가격을 나눠 보면 판단 포인트가 선명합니다. 권리 쪽에서는 2018.06.27 화원신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 이재민의 전입은 2024.10.24로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 쪽에서는 1회 유찰 최저가 158,900,000원이 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 230,000,000원의 69.1%로 내려와 있습니다. 최근 거래 추세도 이전 거래군보다 34.7% 높습니다. 다만 최근 12개월 거래가 단 1건이고 총 15세대 규모여서, “최근 거래보다 싸다”와 “쉽게 되팔 수 있다”는 같은 말이 아닙니다. 권리 안정성과 가격 할인은 분명한 장점이지만, 임차보증금 확인과 소규모 연립주택의 실제 환금성 검증까지 마쳐야 입찰 판단이 완성됩니다.
