대구지방법원 2026타경96. 달성군 옥포읍 반송리에 있는 햇빛촌 102동 203호입니다. 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 전용 73.055㎡ 규모의 주거시설로, 3층 건물 중 2층에 자리합니다. 소유자는 김미애이며, 2020년 3월 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 230,000,000원이었습니다.
이번 경매의 말소기준은 2018년 6월 27일 화원신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 114,000,000원이고, 이후 발생한 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 과거 등기부에 나타나는 가처분·가압류·가등기와 다른 선순위 근저당권들은 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 등기상 남아 있는 권리만 보면 매수인이 인수할 선순위 담보권은 확인되지 않습니다.
다만 실제 점유자인 이재민의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 전입일 자체는 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류되지만, 점유관계와 명도에 필요한 확인은 별개입니다. 가격이 크게 낮아졌다는 이유만으로 권리·점유·환금성 검토를 생략해서는 안 되는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경96 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 옥포읍 반송리 769 햇빛촌주건축물 제102동 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 옥포읍 반송5길 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 |
| 전용면적 | 73.055㎡ · 지상 3층 중 2층 |
| 소유자 | 김미애 (2020.03.09 소유권이전 · 등기상 거래가 230,000,000원) |
| 감정가 | 227,000,000원 |
| 최저매각가 | 111,230,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 신혜순 / 93,018,082원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 을구 8번 · 화원신용협동조합 근저당권 · 2018.06.27 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 햇빛촌 · 15세대 · 2017.06.08 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 후순위 점유는 별도 확인
과거 오선이 소유 당시 설정된 가처분, 가압류, 소유권이전청구권 가등기와 왜관신용협동조합 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 유효한 말소기준권리는 화원신용협동조합 근저당권이며, 채무자는 최초 신혜순에서 이후 김미애로 변경됐습니다.
② 임차인·점유 현황 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재민 | 2024.10.24 | 미상 | 없음 | 미확인 | 인수 없음 |
현황조사 및 매각물건명세서 기준. 실제 확인된 점유자 1명. 말소기준권리 2018.06.27 이후 전입했으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
이재민의 전입일은 2024년 10월 24일로, 화원신용협동조합 근저당권 설정일보다 늦습니다. 제공된 권리관계에서는 대항력이 없는 후순위 점유자로 분류되며, 보증금이 확인되지 않았다는 사정만으로 선순위 대항력이나 보증금 인수를 추정할 근거는 없습니다.
다만 보증금 액수, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 우선변제 가능성을 확정적으로 판단할 수는 없습니다. 낙찰 후 실제 인도까지의 협의와 절차 역시 별도로 고려해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 1.11억, 최근 거래는 2.30억
햇빛촌 동일 면적대(전용 약 73.06㎡)의 확인되는 거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 182,600,000원이지만, 과거 거래와 비교적 최근 거래 간 가격 차이가 있어 전체 평균만으로 현재 가치를 판단하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 73.06㎡ | 3층 | 230,000,000원 |
| 2024.03 | 73.06㎡ | 1층 | 220,000,000원 |
| 2023.11 | 73.06㎡ | 3층 | 150,000,000원 |
| 2023.10 | 73.06㎡ | 2층 | 173,000,000원 |
| 2021.06 | 73.06㎡ | 1층 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | 73.06㎡ | 5건 | 182,600,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 73.06㎡ | 1건 | 230,000,000원 |
현재 최저매각가 111,230,000원은 전체 거래 평균의 60.9%, 최근 12개월 평균의 48.4%에 해당합니다. 감정가 227,000,000원과 비교해도 상당히 낮아진 상태입니다.
확인된 최근 거래와 이전 거래군의 비교 추세는 +34.7%입니다. 다만 최신 거래가 2025년 6월이고 최근 12개월 평균도 동일 거래 1건으로 산출된 값입니다. 이를 2026년 10월의 확정 시세나 지속적인 상승 추세로 해석하기에는 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,357,220원 |
| 1. 화원신용협동조합 근저당 | 114,000,000원 | 108,872,780원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 신혜순 | 93,018,082원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 207,018,082원 | 111,230,000원 |
근저당권 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영으로 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
현재 매각가 가정에서 집행비용 2,357,220원을 공제하면 근저당권자에게 108,872,780원이 배당됩니다. 신청채권자 신혜순의 예상배당액은 0원이며, 채권자 전체의 예상 미배당액은 98,145,302원입니다.
여기서 중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 다르다는 것입니다. 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조이므로, 채권자가 전액 배당받지 못한다는 이유만으로 그 부족액이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권자 미배당은 증가
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 총배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 111,230,000원 | 108,872,780원 | 98,145,302원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 77,861,000원 | 76,059,502원 | 130,958,580원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 54,502,700원 | 53,121,651원 | 153,896,431원 | 0원 |
회차가 진행될수록 예상 매각대금과 채권자 배당액은 감소합니다. 신청채권자의 예상 배당액은 제시된 모든 시나리오에서 0원으로 산정됩니다. 그러나 현재 확인된 권리구조에서는 매수인 인수액 역시 모든 회차에서 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 옥포읍 반송리 반송2리 회관 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 주택, 제조업소, 농경지 및 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다. 남측으로 폭 약 4~5m의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물의 2층 203호이며, 스톤코트 외벽, 벽지 및 일부 타일 내벽, 샷시 창호로 구성됩니다. 위생·급배수설비, LPG 공급설비 및 개별난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역, 고도지구(3층 이하), 자연취락지구 및 가축사육제한구역에 해당하며, 일부 토지는 소하천구역과도 관련됩니다. 공시지가는 294,900원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 일부 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '대'이며, 구분건물의 공부상 지붕은 철근콘크리트지붕, 실제는 기와지붕으로 기재되어 있습니다. 입찰 전 원본 감정평가서와 건축물대장을 대조해야 합니다.
- 환금성. 15세대의 소규모 단지로, 확인된 동일 면적 거래는 총 5건입니다. 거래가격은 140,000,000~230,000,000원으로 편차가 큽니다. 최신 거래가격만으로 실제 매도 가능 금액을 판단하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 이재민 확인. 2024.10.24 전입으로 말소기준권리보다 늦지만, 실제 점유 형태와 임대차계약, 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2018.06.27 화원신용협동조합 근저당권을 기준으로 등기부와 매각물건명세서를 대조하고, 매각으로 소멸하는 권리를 최종 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 최근 확인되는 거래는 2025.06의 230,000,000원 1건입니다. 동일 단지뿐 아니라 인근 유사 주거시설과 비교해 현재 가격 및 실제 매도 가능성을 확인해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 지붕 구조, LPG 설비, 개별난방 및 실내 유지관리 상태를 확인하고 수선 필요 여부를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 토지·공부 차이 확인. 토지 지목과 실제 이용상태, 지붕 구조의 차이, 소하천구역 관련 제한을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 보증금 인수 위험과 별개로 점유자 인도 협의, 명도비용, 미납 관리비 및 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당의 전제 확인. 채권최고액 기준의 추정 배당이므로 실제 피담보채권액, 조세채권 및 임차인 관련 배당 가능성을 검토해야 합니다.
- 매각기일 및 입찰조건 확인. 2026.10.13 매각기일의 진행 여부, 매각조건과 입찰보증금은 법원 공고 원본으로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격 할인은 분명하지만, 시세와 환금성 검증이 먼저다
대구 햇빛촌 203호는 두 차례 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 낮아진 물건입니다. 말소기준권리는 화원신용협동조합 근저당권이고, 확인된 점유자 이재민은 그보다 늦게 전입했습니다. 현재 확인된 권리관계와 배당 시나리오에서 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서도 111,230,000원은 최근 확인되는 230,000,000원 거래 대비 48.4%로 비교상 할인 폭이 큽니다. 하지만 해당 거래가 2025년 6월의 단일 표본이고, 햇빛촌 자체가 15세대 소규모 단지라는 점을 고려하면 이 차이를 곧바로 확정적인 투자수익이나 현재 시세 대비 할인율로 받아들이기는 어렵습니다.
특히 점유자의 보증금 미상, 공부와 현황의 차이, 거래 표본 부족은 입찰 전 확인해야 할 핵심 사항입니다. 이번 물건은 선순위 인수 위험보다는 실제 점유관계와 현재 거래가치, 향후 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐가 입찰 판단의 중심이 됩니다.
