대구지방법원 2026타경3015. 성주군 용암면 동락리 168-2를 포함한 일괄매각 사건으로, 등기부상 소유자는 이시우입니다. 현재 말소기준권리는 2015.06.19. 대구대건신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,680,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 같은 조합의 근저당권 960,000,000원, 성주군 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
권리 자체는 비교적 정리가 명확하지만 물건의 성격은 단순 주거형이 아닙니다. 감정평가상 근린생활시설의 소매점·일반음식점, 문화 및 집회시설의 전시장, 창고시설이 포함되고 모두 실제 공실로 조사됐습니다. 토지 역시 보전관리지역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등이 포함되어 있어, 낙찰가만으로 투자 매력을 판단하기보다 이용 가능 범위와 현장 상태를 함께 보는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3015 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 용암면 동락리 168-2 |
| 등기 부동산 | 동락리 168-2, 172, 174, 175, 177, 178, 179, 179-1, 179-2, 180, 180-3, 1043-1 제7호 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(소매점·일반음식점) · 문화 및 집회시설(전시장) · 창고시설 |
| 소유자 | 이시우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,994,953,120원 / 3,994,953,120원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구대건신용협동조합 / 3,733,700,320원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 명시 인수권리 해당사항 없음 · 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리되어 있고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 제공된 권리관계만 놓고 보면 대항력 임차보증금이나 존속 법정지상권을 낙찰자가 승계하는 구조는 확인되지 않습니다.
② 가격·회차 구조 — 신건 100%, 실질취득도 최저가와 동일
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 매각가 시나리오가 감정가의 100%, 즉 3,994,953,120원입니다. 매수인이 승계하는 권리금액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 3,994,953,120원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 3,994,953,120원 | 2,640,000,000원 | 0원 | 1,312,603,589원 |
| 1회 유찰 · 80% | 3,195,962,496원 | 2,640,000,000원 | 0원 | 521,602,871원 |
| 2회 유찰 · 64% | 2,556,769,996원 | 2,528,802,296원 | 111,197,704원 | 0원 |
1회 유찰 시에는 근저당권 채권최고액 합계 2,640,000,000원이 전액 배당되는 시나리오이지만, 2회 유찰 시에는 배당 가능액이 2,528,802,296원으로 줄면서 111,197,704원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당액은 낙찰자가 인수하는 금액으로 계산되지 않았고, 각 회차 모두 매수인 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,994,953,120원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 42,349,531원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 대구대건신용협동조합 | 1,680,000,000원 | 1,680,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 대구대건신용협동조합 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,312,603,589원 |
집행비용은 42,349,531원으로 추정되어 있고, 두 근저당권의 채권최고액 2,640,000,000원이 전액 배당된 뒤 소유자 교부액 1,312,603,589원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 용도·입지·토지 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 성주군 용암면 동락리 소재 “가죽정마을” 북측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고, 간선도로 접근성 등을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설의 소매점·일반음식점, 문화 및 집회시설의 전시장, 창고시설로 이용되며 감정평가 당시 실제 상태는 공실입니다.
- 건물. 일반목구조 목조지붕 단층 구조가 확인되며 주기둥은 원목구조, 벽체는 무벽체, 천장은 목조지붕틀 노출 형태입니다.
- 설비. 감정요항표상 설비내역은 없습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주거기타, 면적은 1,778㎡, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 공시지가는 53,300원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역이 포함되며 일부는 준보전산지와도 관련됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 등기 부동산에 동락리 168-2, 172, 174, 175, 177, 178, 179, 179-1, 179-2, 180, 180-3, 1043-1 제7호가 함께 기재되어 있으므로 현황과 경계를 대조해야 합니다.
- 공실 현황 확인. 감정평가 당시 근린생활시설·전시장·창고시설이 실제 공실로 기재되어 있으므로 시설 상태와 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 점유관계와 실제 사용자 여부를 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 이용 제한 확인. 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등은 향후 활용계획에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당과 청구액 구분. 신청채권 청구액은 3,733,700,320원이지만 현재 회차 배당 시뮬레이션에서 근저당권 채권최고액 기준 배당액은 2,640,000,000원이며 신청채권 전액 충족으로 표시되어 있지 않습니다.
- 가격 상한 별도 검증. 현재 최저가는 3,994,953,120원으로 감정가와 동일합니다. 권리 인수액이 0원이라는 사실과 가격 적정성은 별개의 문제로 보아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 말소기준은 2015.06.19. 대구대건신용협동조합 근저당권이고 이후 존속 권리는 매각으로 소멸하며, 명세서상 인수권리·법정지상권은 해당사항이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 물건 자체는 소매점·일반음식점·전시장·창고시설과 토지가 함께 묶인 복합용도 일괄매각이고, 감정 당시 실제 공실입니다. 여기에 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등 이용 제한도 겹칩니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험보다 실제 활용성·현장 상태·토지 규제와 가격의 균형을 확인하는 것이 핵심입니다. 현재 3,994,953,120원 신건을 단순히 “인수 0원이라 안전하다”는 이유만으로 가격 메리트까지 인정해서는 안 됩니다.
