대구지방법원 2026타경3015. 경상북도 성주군 용암면 동락리 168-2를 포함한 여러 필지와 건물이 함께 매각되는 기타 + 토지 일괄매각 물건입니다. 등기상 소유자는 이시우이며 2008.08.18. 소유권보존등기가 있습니다. 현재 말소기준권리는 2015.06.19. 설정된 대구대건신용협동조합의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 2017.06.28. 같은 조합의 채권최고액 960,000,000원 근저당, 2023.10.13. 성주군 압류, 2026.01.08. 임의경매개시결정이 이어지며, 이 권리들은 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인에게 승계되는 등기상 부담은 확인되지 않습니다. 그러나 감정 이용상태는 소매점·일반음식점·전시장·창고로 구성된 건물들이 모두 실제 공실이며, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 “임차인 없음”으로 단정하기보다 현장 점유와 열쇠 인도 가능 여부, 미신고 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3015 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 용암면 동락리 168-2 |
| 등기 부동산 | 동락리 168-2, 172, 174, 175, 177, 178, 179, 179-1, 179-2, 180, 180-3, 1043-1 제7호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(소매점·일반음식점) · 문화 및 집회시설(전시장) · 창고시설 |
| 소유자 | 이시우 · 2008.08.18. 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 3,994,953,120원 / 3,994,954,000원 (신건·0회 유찰) |
| 청구금액 | 3,733,700,320원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 매각 방식 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2008년부터 2011년까지 설정됐던 대구양친회신용협동조합·왜관신용협동조합의 근저당은 이미 말소됐고, 2015.06.19. 대봉천신용협동조합 근저당도 2017.06.28. 해지로 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 을구 8번 대구대건신용협동조합 근저당입니다. 그 뒤의 을구 10번 근저당과 성주군 압류, 현 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 감정가 100%, 시세보다 먼저 환금성을 본다
현재 최저매각가는 3,994,954,000원으로 신건입니다. 감정 이용상태는 단일 주거상품이 아니라 소매점·일반음식점·전시장·창고시설이 섞인 복합 물건이고 모두 공실입니다. 주변은 단독주택·농경지·임야 등으로 형성돼 있으며 간선도로 접근성을 포함한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
따라서 이 물건은 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 현재 회차는 감정가 100%, 1회 유찰 시 80%인 3,195,963,200원, 2회 유찰 시 64%인 2,556,770,560원 시나리오가 제시돼 있습니다. 2회 유찰 시에는 등록된 채권총액 2,640,000,000원 가운데 111,197,146원의 미배당이 발생하지만, 그 미배당이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 3,994,954,000원 | 2,640,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 3,195,963,200원 | 2,640,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 2,556,770,560원 | 2,528,802,854원 | 111,197,146원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,994,954,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 42,349,540원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 대구대건신용협동조합 | 1,680,000,000원 | 1,680,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 대구대건신용협동조합 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,312,604,460원 |
현재 회차 배당 모델에서는 등록된 근저당 채권총액 2,640,000,000원이 전액 배당되고 1,312,604,460원이 소유자 교부로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다. 사건 청구금액은 3,733,700,320원이며, 시나리오상 신청채권자 배당액은 2,640,000,000원으로 청구금액 전액 충족으로 표시되지는 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 성주군 용암면 동락리 소재 “가죽정마을” 북측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현재 이용. 근린생활시설 소매점·일반음식점, 문화 및 집회시설 전시장, 창고시설로 이용되며 실제 상태는 모두 공실입니다.
- 토지. 토지면적 1,778㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 주거기타 · 완경사 · 부정형 · 도로접면 세로한면(가) · 공시지가 53,300원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역이며 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역이 포함되고, 준보전산지가 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 일반목구조 목조지붕 단층 구조이며 설비내역은 없습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 이용상태는 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문으로 실제 점유자·열쇠·출입 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 동락리 168-2 외 여러 필지와 건물이 함께 매각되므로 각 필지·건물의 현황과 경계를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도별 활용성 확인. 소매점·일반음식점·전시장·창고시설이 혼재하므로 현재 용도와 향후 활용계획이 맞는지 확인해야 합니다.
- 토지규제 확인. 보전관리지역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역 등의 제한이 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 3,994,954,000원 자체를 싸다고 볼 근거보다 실제 활용가치·임대 가능성·재매각 가능성 검증이 우선입니다.
- 배당과 인수 구분. 2회 유찰 시 111,197,146원의 채권 미배당이 생겨도 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건과 가격은 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2015.06.19. 대구대건신용협동조합 근저당이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음이며, 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건의 성격과 환금성입니다. 근린생활시설·전시장·창고시설과 토지가 묶인 일괄매각이고, 실제 이용상태는 전부 공실이며 임대관계는 미상입니다. 토지는 보전관리지역을 비롯한 여러 제한이 적용됩니다. 따라서 신건 최저가 3,994,954,000원에 바로 응찰할지는 “인수 0원”만으로 판단할 문제가 아닙니다. 권리상 부담은 낮지만, 가격·활용성·현장 점유·재매각 가능성을 확인한 뒤 결정해야 하는 물건입니다.
