대구지방법원 2026타경3159. 대구광역시 서구 내당동 삼익주택 제1동 제9층 제903호 아파트입니다. 현재 소유자는 김준엽이고, 2019.10.21 소유권을 취득하면서 같은 날 하나은행이 채권최고액 143,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 2024.12.04에는 김선영 명의 채권최고액 2,500,000,000원 근저당이 추가됐고, 2026.02.05 김선영이 임의경매를 신청했습니다. 두 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인은 정소라 1명이 확인됩니다. 전입일은 2024.09.06로 말소기준 2019.10.21보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력 판정의 기준인 전입일 자체가 말소기준보다 후순위이므로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 배당요구 여부와 보증금은 입찰 전 매각물건명세서 원본으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3159 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 내당동 350-1 삼익주택 1동 9층903호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 내 제9층 · 아파트 단위세대 이용 |
| 소유자 | 김준엽 · 2019.10.21 소유권이전 · 거래가액 293,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 177,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 1,890,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 을구 16번 하나은행 근저당입니다. 2019.10.21 설정됐고 채권최고액은 143,000,000원입니다. 이후 2024.12.04 김선영 근저당과 2026.02.05 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 전세권과 근저당권들은 이미 말소된 등기라 현재 낙찰자가 인수할 권리가 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정소라 | 2024.09.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
정소라의 전입은 말소기준인 2019.10.21보다 뒤인 2024.09.06입니다. 따라서 전입일 기준으로는 선순위 대항력 임차인이 아니며, 매수인이 임차보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않은 상태이므로 배당관계와 명도 준비를 위해 최신 매각물건명세서 확인은 필요합니다.
③ 시세 비교 — 70% 숫자보다 ‘면적 혼재·최신 거래’가 중요
삼익주택의 최근 거래 자료에는 46.04㎡·65.02㎡·84.66㎡가 함께 포함되어 있고, 대상 물건과 동일 면적이 확인되지 않았습니다. 따라서 단지 전체 평균 249,833,333원이나 최근 12개월 평균 248,428,571원만 보고 현재 최저가 177,800,000원을 곧바로 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 46.04㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2026.08 | 84.66㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 84.66㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2026.02 | 46.04㎡ | 6 | 177,000,000원 |
| 2026.01 | 65.02㎡ | 8 | 254,000,000원 |
| 2025.12 | 84.66㎡ | 11 | 288,000,000원 |
| 2025.10 | 65.02㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 248,428,571원 |
현재 최저가는 최근 12개월 단지 평균의 71.6%이지만, 이 평균은 서로 다른 면적 거래가 섞여 있습니다. 더 중요한 최신 거래는 2026.08의 170,000,000원이고, 이 거래의 전용면적은 46.04㎡입니다. 현재 최저가 177,800,000원은 그 최신 거래보다 높은 수준입니다. 또한 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -1.3%로 하락 방향입니다. 따라서 가격 가점은 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,289,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김선영 | 2,500,000,000원 | 31,510,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 배당액은 174,510,800원, 미배당액은 2,468,489,200원입니다. 김선영 근저당은 일부만 배당되지만 후순위 담보권 자체는 매각으로 소멸하며, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 177,800,000원 | 174,510,800원 | 2,468,489,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 124,459,999원 | 121,917,559원 | 2,521,082,441원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 87,121,999원 | 85,153,803원 | 2,557,846,197원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 후순위 김선영의 미배당액은 커지지만, 이는 채권자의 미회수 문제입니다. 현재 확인된 권리구조에서는 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 권리비용이 낙찰가 하락을 상쇄하는 대항력 인수형 물건은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 두류네거리 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지·주택·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 왕복 7차선, 남측·북측 폭 약 10미터, 서측 4~7미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 이용·설비. 아파트 단위세대로 이용 중이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제3종일반주거지역·방화지구·시가지경관지구(중심) 등이 확인되며 공시지가는 1,624,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 삼익주택은 503세대이며 준공일은 1979.11.19입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 동일 면적 실거래 확인. 현재 단지 실거래 표본은 46.04㎡·65.02㎡·84.66㎡가 혼재하므로, 대상 903호의 정확한 면적과 같은 면적 거래를 우선 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -1.3%이므로 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 249,833,333원을 응찰 상한 근거로 사용하지 않는 편이 안전합니다.
- 임차관계 원본 확인. 정소라는 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 명도와 배당 준비 차원에서 최신 명세서 확인이 필요합니다.
- 후순위 대규모 채권 혼동 금지. 김선영 근저당 채권최고액 2,500,000,000원 중 미배당이 발생해도 해당 담보권은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 동일면적 확인 후”
이 물건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.10.21 하나은행 근저당이고, 후순위 김선영 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인은 정소라 1명이지만 2024.09.06 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가 177,800,000원은 감정가의 70%지만, 단지 최근 거래가 서로 다른 면적으로 구성되어 있고 대상 면적 일치도 확인되지 않았습니다. 최신 거래는 170,000,000원이며 최근 추세는 -1.3%입니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 싸다”가 아니라, 권리는 합격하되 가격은 동일 면적 실거래를 확인한 뒤 결정하는 물건으로 보는 것이 타당합니다.
