대구지방법원 2026타경3369. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 건물의 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트조 평지붕 1층 및 경량철골조 판넬지붕 2층으로, 사용승인일은 2024.01.31입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 512.0㎡이며 일괄매각으로 진행됩니다.
등기상 소유자는 김인정이고, 말소기준권리는 2024.02.06 접수된 대성새마을금고 채권최고액 216,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 채권최고액 300,000,000원의 근저당권이 추가됐고, 이후 이재걸 가압류 650,000,000원, 경북 신용보증재단 가압류 34,690,000원, 대성새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3369 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 성주읍 백전리 501-15 · 성주순환로 47-112 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트조/평지붕 1층 및 경량철골조/판넬지붕 2층 · 사용승인일 2024.01.31 |
| 토지 | 대 · 512.0㎡ · 생산녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김인정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 461,132,000원 / 322,792,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대성새마을금고 / 477,129,690원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2024.02.06 을구 1번 대성새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 접수번호 1563으로 설정된 두 번째 근저당권부터 2025년의 가압류 2건, 2026년 임의경매개시결정까지 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 역시 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 기준권리보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 피규철 | 2025.03.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
피규철의 전입일은 2025.03.18로 말소기준권리인 2024.02.06보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 기준권리 이후 전입이라는 점 때문에 대항력 승계 위험과는 구분됩니다.
③ 가격 검증 — 감정가 70%만으로 ‘가격 메리트’를 확정할 수 없다
현재 최저매각가는 322,792,000원으로, 1회 유찰 후 감정가 70% 회차입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 225,954,400원, 3회 유찰 시에는 158,168,080원입니다. 그러나 이번 물건은 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 기준값이 확인되지 않으므로, 단지 감정가에서 내려왔다는 이유만으로 시세보다 싸다고 표현할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 322,792,000원 | 317,472,912원 | 883,217,088원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 225,954,400원 | 221,991,038원 | 978,698,962원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 158,168,080원 | 155,153,727원 | 1,045,536,273원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 322,792,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,319,088원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 대성새마을금고 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 대성새마을금고 | 300,000,000원 | 101,472,912원 |
| 3. 가압류 · 이재걸 | 650,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 34,690,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,200,690,000원 가운데 현재 가정 매각가에서 채권자에게 배당되는 금액은 317,472,912원이고, 미배당은 883,217,088원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성주군청 북서측 인근으로, 이천을 따라 농경지·식당·주택지가 형성돼 있습니다. 근거리에 성박숲, 성주군청, 학교, 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스승강장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 1층 및 경량철골조 판넬지붕 2층으로, 외벽 롱브릭 마감, 내벽 벽지 및 타일, 바닥 타일, 샷시창호, 징크판넬 지붕입니다. 급배수·위생설비와 LPG 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 512.0㎡이며 생산녹지지역입니다. 도시지역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함되고, 일부 토지는 건축법상 도로 일부를 포함하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 형상·접면. 평지의 사다리형 토지로 도로접면은 세로한면(가)이며, 공시지가는 121,800원/㎡입니다.
- 위반 여부. 감정평가 정보상 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격을 감정가 할인율만으로 판단하지 않기. 현재는 감정가 70% 회차지만 실거래 시세와의 비교 없이 가격 우위를 확정할 수 없습니다.
- 임차인 사실관계 재확인. 피규철은 기준권리 이후 전입이라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 입찰 전 원본 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 본건은 일괄매각으로 기재돼 있으므로 토지와 건물의 매각 범위를 매각물건명세서와 감정평가서 원문으로 대조해야 합니다.
- 생산녹지지역 및 도로 부분 확인. 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 및 도로 일부 포함 사항을 실제 이용·증개축 가능성과 함께 확인해야 합니다.
- 배당 부족액과 인수액을 혼동하지 않기. 현재 회차의 채권자 미배당 883,217,088원은 낙찰자에게 승계되는 금액이 아닙니다. 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2024.02.06 대성새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 두 번째 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 피규철도 2025.03.18 전입으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없어 매수인 인수는 0원입니다.
다만 가격 판단은 권리와 별개입니다. 현재 최저가가 322,792,000원으로 감정가 70% 회차에 내려와 있지만, 실거래 시세와의 비교 근거 없이 이를 곧바로 ‘저렴하다’고 볼 수 없습니다. 감정 이용상태가 단독주택이고 토지가 생산녹지지역이라는 개별성까지 감안하면, 권리는 통과하되 가격·환금성은 별도 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
