대구지방법원 2026타경3369. 성주읍 백전리의 주택 및 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 등기상 소유자는 김인정이고, 2024.02.06. 대성새마을금고가 채권최고액 216,000,000원과 300,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 그중 을구 1번 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 을구 2번 근저당, 이재걸 가압류, 경북 신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 피규철 1명이 확인되지만 전입일이 말소기준보다 늦은 2025.03.18.이므로 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 하지만, 후순위 전입이고 매각물건명세서에도 인수권리가 없다고 명시되어 있어 매수인이 승계할 보증금은 0원으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3369 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 성주읍 백전리 501-15 주1동 · 성주순환로 47-112 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가 이용상태 단독주택 · 일괄매각 |
| 소유자 | 김인정 |
| 감정가 / 최저가 | 461,132,000원 / 225,954,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대성새마을금고 / 477,129,690원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 토지 | 512.0㎡ · 지목 대 · 생산녹지지역 · 공시지가 121,800원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조/평지붕 1층 및 경량철골조/판넬지붕 2층 · 사용승인 2024.1.31. |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 피규철 본인의 점유·전입 관계가 확인된 경우이며, 보증금 중복합산 문제는 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 피규철 | 2025.03.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
전입일이 말소기준권리 2024.02.06.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 점검이 필요합니다.
② 가격 판단 — ‘49%’는 할인율이지 시세가 아니다
현재 최저매각가는 225,954,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 그러나 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 최저가가 감정가의 절반 수준이라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
특히 감정평가상 이용상태가 단독주택이고 토지까지 함께 매각되는 구조라, 아파트처럼 단일 평형의 반복 실거래를 그대로 적용하기 어렵습니다. 따라서 입찰 판단에서는 감정가 대비 할인율보다 현지 단독주택·토지의 최근 거래, 건물 상태, 토지 이용제한과 환금성을 먼저 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,954,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,963,356원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 대성새마을금고 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 대성새마을금고 | 300,000,000원 | 5,990,644원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 이재걸 | 650,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 34,690,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,200,690,000원 중 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 221,990,644원, 미배당은 978,699,356원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위·금액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성주군청 북서측 인근으로, 이천을 따라 농경지·식당·주택지가 형성되어 있고 근거리에 성밖숲, 성주군청, 학교, 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스승강장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택이며, 철근콘크리트조/평지붕 1층과 경량철골조/판넬지붕 2층 구조입니다. 급배수·위생설비와 LPG 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 512.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 세로한면(가)이며 생산녹지지역입니다. 감정요항상 기호(2) 토지는 도로 일부를 포함합니다.
- 규제. 도시지역·생산녹지지역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보완 확인. 피규철의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인하세요. 대항력은 없지만 최우선변제 해당 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 주택과 토지가 함께 매각되는 사건이므로 감정평가서의 기호별 평가 대상과 경계를 현장에서 대조하세요.
- 생산녹지지역 제한. 토지의 이용·증축·추가 개발 가능성을 검토한다면 생산녹지지역과 가축사육제한구역·중점경관관리구역의 제한을 별도로 확인해야 합니다.
- 도로 포함 부분. 감정요항에서 기호(2) 토지가 도로 일부를 포함한다고 기재되어 있으므로 실제 사용상태와 경계, 통행관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율보다 성주읍 백전리 일대의 최근 단독주택·토지 거래를 기준으로 225,954,000원의 적정성을 먼저 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.02.06. 대성새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 피규철도 2025.03.18. 전입으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음입니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 권리가 아니라 가격 검증입니다. 최저가 225,954,000원은 감정가의 49%까지 내려왔지만, 단독주택과 토지를 함께 사는 일괄매각이고 최근 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 2회 유찰 자체도 감정가와 실제 시장 응찰가 사이의 차이를 다시 점검해야 한다는 신호입니다. 이 물건은 “인수 위험은 낮지만, 49%라는 숫자만으로 가격 매력을 판단해서는 안 되는 경매”로 보는 것이 적절합니다.
