서울중앙지방법원 2025타경102781. 관악구 신림동 그린플러스신림해담채 4층 405호로, 감정평가상 도시형생활주택 원룸형으로 이용되는 다세대 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 최훈이며 2021.05.15 매매를 원인으로 125,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기부에는 존속 근저당권이 없고, 경매의 말소기준은 2022.11.10 관악구(서울특별시) 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 445,000,000원, 국 압류, 강희언의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 위험합니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 등장하는 강희언의 전입일은 2022.05.09로 말소기준일보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다. 특히 강희언은 2025.05.14 강제경매를 신청한 채권자와 동일 이름으로 나타나 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102781 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 497-5 그린플러스신림해담채 4층405호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 원룸형 · 전용 12.89㎡ · 지하1층, 지상12층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 최훈 (2021.05.15 매매 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강희언 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 2025.06.24 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 임차인은 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않아 낙찰가 141,000,000원과 비교한 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 배당표에 표시된 매수인 인수 0원은 산정표 기준값일 뿐, 강희언의 보증금과 임차관계가 확정되기 전에는 최종 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높고 추세는 하락
보라매해담채의 비교 거래는 전용 12.89㎡와 13.23㎡가 섞인 12건이며, 전체 평균은 140,291,666원입니다. 그러나 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 3건, 평균 136,333,333원이고 최신 거래는 2026.03 · 150,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -3.7% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 12.89㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 13.23㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 12.89㎡ | 2 | 99,000,000원 |
| 2024.06 | 13.23㎡ | 3 | 122,500,000원 |
| 2024.05 | 13.23㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2024.03 | 12.89㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2024.03 | 13.23㎡ | 6 | 137,000,000원 |
| 2024.03 | 12.89㎡ | 12 | 177,000,000원 |
| 2024.03 | 12.89㎡ | 12 | 177,000,000원 |
| 2023.12 | 12.89㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2023.12 | 13.23㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2023.12 | 12.89㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 136,333,333원 |
현재 최저가 141,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.4%입니다. 따라서 전체 12건 평균 140,291,666원과 비슷하다는 이유만으로 가격 메리트를 줄 수 없습니다. 최신 거래 150,000,000원보다는 낮지만 최근 3건 평균보다 높고, 최근 추세도 -3.7%이므로 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,774,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 445,000,000원 | 138,226,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 강희언 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 610,000,000원 중 산정 배당액은 138,226,000원이며 미배당액은 471,774,000원입니다. 산정표상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 임차인 강희언의 보증금과 확정일자가 미상이므로 이 0원은 임차관계 확인 전 잠정값으로 봐야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 리스크 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 141,000,000원 | 138,226,000원 | 471,774,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 112,800,000원 | 110,420,800원 | 499,579,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 90,240,000원 | 88,215,680원 | 521,784,320원 | 0원 |
표면 가격만 보면 유찰 시 112,800,000원, 90,240,000원으로 낮아집니다. 하지만 이 물건은 대항력 가능 임차인의 보증금이 미상이므로 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 실질취득비용도 같은 폭으로 내려간다고 가정해서는 안 됩니다. 보증금과 임차관계가 먼저 확정돼야 각 회차의 실제 인수 위험을 계산할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신대방역 북동측 인근으로 공동주택·단독주택·도림천·보라매공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철2호선 신대방역이 있어 대중교통 편의성은 무난한 편입니다.
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택 원룸형이며 전용면적은 12.89㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상12층 건물로 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 북서측 중로와 남서측·북동측 세로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 해당하며 공시지가는 7,285,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 조사 당시 건물 전면 표기는 “그린플러스 보라매 해담채”입니다.
- 환금성. 보라매해담채는 85세대, 2012.04.26 준공이며 비교 거래는 존재하지만 최근 거래 평균이 과거 거래군보다 -3.7% 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 강희언의 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 임대차 관련 제출자료에서 금액을 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로만 관리합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 강희언과 강제경매 신청채권자 강희언이 동일 이름으로 나타나므로 실제 임대차와 채권관계를 대조해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 141,000,000원은 최근 12개월 평균 136,333,333원의 103.4%입니다. 최근 시세보다 저렴한 신건이 아닙니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -3.7% 낮으므로 전체 평균 140,291,666원만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 유찰 가격만 보지 않기. 1회·2회 유찰 가격이 낮아져도 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차자료를 서로 대조한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 임차관계를 풀어야 한다
이 물건은 등기만 보면 말소기준 압류 이후 권리가 소멸하는 비교적 단순한 구조입니다. 그러나 실제 입찰 판단의 중심은 등기가 아니라 강희언의 임차관계입니다. 2022.05.09 전입은 2022.11.10 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 같은 이름이 강제경매 신청채권자로도 확인됩니다. 따라서 대항력 가능·미상, 실제 인수액 미확정이 핵심 결론입니다.
가격도 신건을 서두를 이유가 없습니다. 141,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 136,333,333원보다 높고, 최근 거래 추세는 -3.7%입니다. 최신 거래 150,000,000원보다 낮다는 한 가지 사실만으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 임차관계 확인 전 권리 보류, 최근 시세 이상인 신건 가격도 보류. 이 사건은 싸게 받는 것보다 먼저 “무엇을 인수할 수 있는지”를 확정하는 것이 우선입니다.
