대구지방법원 2026타경3389. 대구 달서구 이곡동의 성서무지개아파트 102동 1003호가 경매에 나왔습니다. 전용면적 134.98㎡, 지상 18층 중 10층에 자리한 남향 계단식 아파트입니다. 감정가 262,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 128,380,000원입니다.
가격만 보면 시선을 끌 만합니다. 최근 12개월 같은 면적의 실거래 평균은 223,200,000원이고, 최신 거래인 2026년 9월 거래가는 200,000,000원입니다. 현재 최저가는 두 가격 모두보다 낮습니다. 그러나 과거 거래를 포함한 전체 평균 244,416,666원만으로 할인 폭을 판단해서는 안 됩니다. 최근 가격이 하락하고 있다는 점과 거래·경매 환금성이 낮다는 점을 함께 고려해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3389 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 이곡동 1332 성서무지개아파트 제102동 제10층 제1003호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달서구 선원로 171 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 134.98㎡ · 철근콘크리트조 · 18층 중 10층 · 남향·계단식 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 574세대 · 1997.12.26 |
| 소유자 | 현주희 (2014.03.07 소유권이전 등기 · 거래가 270,000,000원) |
| 감정가 | 262,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 128,380,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국자산관리공사 / 53,896,604원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매수인 인수 추정 | 배당 시뮬레이션상 0원 · 최종 권리 및 점유관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리 재확인이 핵심
종전 근저당권에는 말소 표시가 있지만 관련 변경·이전등기가 이어지고 있어 현재 유효한 권리의 범위와 정확한 말소기준권리를 등기 원본으로 대조해야 합니다. 2022년 근저당권을 확정적인 최초 유효 담보권으로 전제해서는 안 됩니다.
2008년 한주희의 전세권 130,000,000원은 2012.02.10 말소되었고, 2012년 오창희의 전세권 160,000,000원도 2014.01.24 말소되었습니다. 과거에 설정된 이들 전세권을 현재의 인수권리로 중복 계산할 이유는 없습니다.
현재 임차인 신고는 확인되지 않으며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 임차인이 없다고 확정하거나 소유자가 직접 점유한다고 단정하기보다는 현황조사 원본과 현장 점유상태를 대조하는 것이 필요합니다.
② 시세 비교 — 49%까지 내려왔지만 하락장을 반영해야 한다
성서무지개타운의 동일 전용면적 134.98㎡ 실거래를 비교했습니다. 전체 표본의 평균은 244,416,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균인 223,200,000원과 최신 거래인 200,000,000원을 우선 적용하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 134.98㎡ | 18 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 134.98㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2026.02 | 134.98㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2026.01 | 134.98㎡ | 1 | 228,000,000원 |
| 2025.11 | 134.98㎡ | 18 | 230,000,000원 |
| 2025.07 | 134.98㎡ | 18 | 247,000,000원 |
| 2025.05 | 134.98㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2025.05 | 134.98㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2025.03 | 134.98㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2025.03 | 134.98㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2024.09 | 134.98㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2024.09 | 134.98㎡ | 14 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.98㎡ | 5건 | 223,200,000원 |
| 전체 평균 | 134.98㎡ | 12건 | 244,416,666원 |
현재 최저매각가 128,380,000원은 최근 12개월 평균의 57.5%입니다. 전체 평균과 비교하면 52.5%지만, 과거의 상대적으로 높은 거래가 포함되어 있으므로 이를 현재의 적정가격으로 그대로 받아들이기는 어렵습니다.
특히 최신 거래는 2026년 9월 200,000,000원입니다. 앞선 2026년 3월 거래가 240,000,000원보다 낮으며, 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 가격 추세도 -14.0%입니다. 즉 이번 경매가가 최근 시세보다 낮은 것은 사실이지만, 향후 매각 가능한 가격 역시 하락 추세와 개별 호수의 상태를 반영해야 합니다.
최저가가 실거래 평균보다 낮다는 사실과 실제로 원활하게 낙찰·재매각할 수 있다는 사실은 별개의 문제입니다. 향후 매도 기간과 매수 수요를 보수적으로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 128,380,000원 매각 가정)
현재 추정 배당에서는 집행비용을 공제한 금액이 에스비아이저축은행 근저당권에 배당되는 것으로 계산되어 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,597,320원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 에스비아이저축은행 | 232,800,000원 | 125,782,680원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 합계 | — | 128,380,000원 |
이 추정에 따른 에스비아이저축은행의 미배당액은 107,017,320원이고 소유자에게 돌아가는 잔액은 없습니다. 다만 선행 근저당권의 변경·이전등기와 한국자산관리공사의 경매신청 내역이 위 배당순서에 충분히 반영되었는지 재확인해야 합니다. 따라서 이 표는 확정된 법정 배당순위가 아닌 검증이 필요한 가상배당입니다.
회차별 미배당 비교
| 회차 | 최저매각가 | 예상 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 128,380,000원 | 125,782,680원 | 107,017,320원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 89,866,000원 | 87,848,412원 | 144,951,588원 | 0원 |
| 4회 유찰(24.01%) | 62,906,199원 | 61,373,887원 | 171,426,113원 | 0원 |
회차별 금액은 현재 배당 시뮬레이션 기준입니다. 선행 근저당권 및 실제 점유관계 확인에 따라 배당순서와 매수인 부담 판단은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액 자체가 곧바로 매수인 인수액을 의미하는 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이곡중학교 남측 도로 건너편에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 근린상가 및 학교가 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 있습니다. 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 1997.12.26 사용승인된 철근콘크리트조 18층 건물 중 10층입니다. 남향 계단식 구조로, 지역난방·승강기·소방·급배수설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지는 남측 왕복 7차선, 동·서·북측 왕복 2차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 학교환경 관련 절대보호구역 및 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 1,903,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 실제 내부 상태 및 수선 필요성은 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 574세대 단지이며 최근 동일 면적 거래는 존재하지만, 실거래 추세 -14.0%, 평균 유찰 9.7회, 매각률 7.69%라는 지표를 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2014년 삼성생명보험 근저당권의 변경·말소 상태, 2025년 한국자산관리공사 이전등기, 2022년 에스비아이저축은행 근저당권의 선후관계를 확인하세요.
- 경매신청 채권 확인. 한국자산관리공사의 청구액 53,896,604원과 해당 담보권, 실제 배당순서를 확인하세요. 현재 추정표에서는 신청채권자에 대한 배당이 0원으로 계산되어 있습니다.
- 실제 점유관계. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유자를 대조하고, 임차인이 확인되면 전입·점유·확정일자·배당요구 여부를 검토하세요.
- 최신 시세 우선. 전체 실거래 평균 244,416,666원보다 최근 12개월 평균 223,200,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선 비교하세요. -14.0%의 하락 추세도 반영해야 합니다.
- 환금성 검토. 평균 유찰 9.7회와 매각률 7.69%를 고려해 실제 매수 수요 및 향후 매각 가능성을 보수적으로 검토하세요.
- 내부 상태 및 관리비. 장기 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 노후 설비·수선 필요성 등을 확인하세요.
- 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원본을 재확인하세요.
맺으며 — “가격 할인은 확인, 권리와 환금성은 검증”
이번 성서무지개아파트 1003호는 감정가 262,000,000원에서 최저가 128,380,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 223,200,000원과 비교하면 현재 최저가는 57.5% 수준입니다. 최신 거래가 200,000,000원과 비교해도 가격 차이가 있습니다.
그러나 최근 시세가 -14.0%의 하락 추세를 보이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 9.7회입니다. 따라서 현 시점의 가격 차이가 실제 투자수익이나 빠른 환금성을 보장하는 것은 아닙니다.
특히 제시된 말소기준권리보다 앞선 근저당권의 변경·이전 기록과 한국자산관리공사의 경매신청 관계는 반드시 정합성을 확인해야 합니다. 신고된 임차인은 없지만 임대관계도 미상입니다. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원이라는 결론을 확정적으로 적용하기 전에 최신 권리원본과 실제 점유관계를 먼저 확인해야 합니다.
종합하면, 가격 차이는 존재하지만 권리순위의 불확실성과 낮은 환금성을 반영해 보수적으로 접근할 물건입니다. 입찰 판단의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 매수인 부담의 확정, 최신 시세의 지속성, 향후 매각 가능성입니다.
