대구지방법원 2026타경3389. 대구 달서구 이곡동 ‘성서무지개아파트’ 102동 10층 1003호, 전유면적 134.98㎡ 아파트입니다. 감정 이용상태도 아파트이며, 철근콘크리트조 슬라브지붕 18층 건물의 10층 남향·계단식 세대입니다. 현재 소유자는 현주희이고, 2014.03.07. 거래가액 270,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 기준은 2022.10.14. 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 232,800,000원입니다. 제공된 권리판정상 이 권리가 말소기준이고, 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역은 없고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리되어 있어 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3389 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 이곡동 1332 성서무지개아파트 102동 10층1003호 |
| 물건종류 / 전유 | 아파트 · 전유면적 134.98㎡ · 18층 중 10층 · 남향 · 계단식 |
| 소유자 | 현주희 (2014.03.07. 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 183,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 53,896,604원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.14. 을구 7번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 · 채권최고액 232,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 명시 인수권리 없음
임차인 없음. 별도의 임차보증금을 승계하는 구조가 아니므로 매수인의 실질취득비용은 낙찰가와 같습니다. 과거 전세권과 근저당권 설정 이력은 있으나 등기부상 이미 말소된 권리가 포함되어 있고, 본 경매의 제공된 말소기준권리는 2022.10.14. 주식회사에스비아이저축은행 근저당권입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다.
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 시장은 하락 중
성서무지개타운 동일 전용면적 134.98㎡의 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 251,666,666원이지만, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 241,857,142원, 최신 거래는 2026.03. 240,000,000원이며 최근 가격 추세는 -8.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 134.98㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2026.02 | 134.98㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2026.01 | 134.98㎡ | 1 | 228,000,000원 |
| 2025.11 | 134.98㎡ | 18 | 230,000,000원 |
| 2025.07 | 134.98㎡ | 18 | 247,000,000원 |
| 2025.05 | 134.98㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2025.05 | 134.98㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2025.03 | 134.98㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2025.03 | 134.98㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2024.09 | 134.98㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2024.09 | 134.98㎡ | 14 | 285,000,000원 |
| 2024.07 | 134.98㎡ | 18 | 287,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 134.98㎡ | 7건 | 241,857,142원 |
현재 최저가 183,400,000원은 최근 12개월 평균 241,857,142원의 75.8%이고, 최신 거래 240,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차 가격은 최근 실거래와 비교하면 분명 할인된 구간입니다. 다만 최근 거래 흐름 자체가 -8.9%로 내려와 있으므로, 과거 전체 평균 251,666,666원을 기준으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,367,600원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 | 232,800,000원 | 180,032,400원 |
| 미배당 | - | 52,767,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서 총 채권액 232,800,000원 중 180,032,400원이 배당되고 52,767,600원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 183,400,000원 | 180,032,400원 | 52,767,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 128,379,999원 | 125,782,679원 | 107,017,321원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 89,865,999원 | 87,848,411원 | 144,951,589원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이곡중학교 남측 도로 건너편에 위치하며 주변은 아파트단지·단독주택·근린상가·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 18층 건물의 10층, 남향·계단식 세대이며 사용승인일은 1997.12.26.입니다. 급배수·위생·지역난방·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지는 남측 왕복7차선, 동·서·북측 왕복2차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로1류·중로2류·중로3류와 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지. 공시지가 1,903,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 대상 토지면적은 29,016.7㎡입니다.
- 환금성. 단지는 574세대이고 동일 134.98㎡ 거래는 확인되지만, 경매 통계상 평균 유찰 9.7회·매각률 7.69%로 경매시장 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래로. 전체 실거래 평균 251,666,666원보다 최근12개월 평균 241,857,142원과 최신 거래 240,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -8.9%입니다. 현재 75.8% 가격비율만 보고 향후 가격 회복을 전제로 계산하지 않는 편이 안전합니다.
- 점유 상태 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 배당순위와 실제 채권액은 원문 서류와 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 경매개시결정, 과거 말소권리와 현재 등기 상태를 등기사항전부증명서·매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 ‘하락장 속 할인폭’
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인 없음, 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음, 매수인 인수 0원으로 실질취득비용이 낙찰가와 일치합니다. 현재 최저가 183,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 241,857,142원의 75.8%라 가격 간격도 있습니다.
다만 시장 쪽 신호는 한 방향으로 좋지만은 않습니다. 최신 거래는 2026.03. 240,000,000원이고 최근 가격 추세는 -8.9%입니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 9.7회, 매각률 7.69%가 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “권리 안전 + 시세 할인”이라는 장점은 인정하되, 하락 추세와 경매 환금성까지 함께 할인율에 반영해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
