대구지방법원 2026타경3394. 대구 달서구 도원동 나래마을 806동 8층 801호 아파트입니다. 소유자 하정현은 2012.09.03. 거래가 162,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 월배농업협동조합이 채권최고액 127,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 월배농업협동조합의 추가 근저당권과 국민건강보험공단 압류, 현재 임의경매개시결정은 기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
가격은 한 차례 유찰되면서 감정가 213,000,000원에서 현재 최저가 149,100,000원으로 내려왔습니다. 동일 단지 유사 면적 최근 12건의 평균은 209,083,333원, 최신 거래는 190,000,000원입니다. 따라서 현재 회차는 단순히 감정가 대비 할인됐을 뿐 아니라 최근 실거래 기준으로도 낮은 가격대입니다. 다만 최신 거래 자체가 최근 12개월 평균보다 낮으므로 개별 층·상태 차이를 확인하지 않은 채 평균가만 기준으로 낙찰가를 높여 잡는 것은 경계할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3394 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 도원동 1428 나래마을 806동 8층801호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.71㎡ · 지하1층 지상18층 806동 중 8층 801호 |
| 소유자 | 하정현 (2012.09.03. 거래가 162,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 149,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 월배농업협동조합 / 236,727,657원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 단지 | 나래마을 · 1,060세대 · 사용승인 1997.04.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2012.09.03. 을구 3번 월배농업협동조합 근저당권 127,200,000원입니다. 이후 현재 배당 대상이 되는 같은 채권자의 을구 4번 36,000,000원, 을구 5번 14,400,000원, 을구 6번 14,400,000원 근저당권과 2026.03.20. 국민건강보험공단 압류, 2026.03.31. 임의경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 가격은 최근 실거래 아래
나래마을 전용 84.71㎡·84.95㎡ 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 209,083,333원, 거래 범위는 165,000,000원~250,000,000원이며, 최신 2026.09 거래는 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 19 | 190,000,000원 |
| 2026.08 | 84.71㎡ | 19 | 170,000,000원 |
| 2026.08 | 84.71㎡ | 20 | 165,000,000원 |
| 2026.07 | 84.71㎡ | 14 | 245,000,000원 |
| 2026.06 | 84.71㎡ | 16 | 205,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 15 | 245,000,000원 |
| 2026.06 | 84.71㎡ | 14 | 245,000,000원 |
| 2026.05 | 84.71㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2026.03 | 84.71㎡ | 13 | 214,000,000원 |
| 2026.03 | 84.71㎡ | 3 | 183,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 3 | 192,000,000원 |
| 평균 | 84.71㎡·84.95㎡ | 12건 | 209,083,333원 |
현재 최저가 149,100,000원은 최근 12개월 평균의 71.3%입니다. 실거래 최저 165,000,000원과 최신 거래 190,000,000원보다도 아래입니다. 따라서 현재 회차는 가격만 놓고 보면 최근 실거래 범위보다 낮은 출발점입니다. 다만 실제 낙찰가는 경쟁 입찰로 최저가보다 올라갈 수 있고, 8층 801호의 내부 상태는 현장조사에서 확인되지 않았으므로 실거래 평균 자체를 그대로 응찰가로 삼는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,887,400원 |
| 을구 3번 근저당권 · 월배농업협동조합 | 127,200,000원 | 127,200,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 월배농업협동조합 | 36,000,000원 | 19,012,600원 |
| 을구 5번 근저당권 · 월배농업협동조합 | 14,400,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 월배농업협동조합 | 14,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 배당 대상 채권최고액 합계 192,000,000원 중 146,212,600원이 배당되고, 45,787,400원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(감정가 70%) | 149,100,000원 | 146,212,600원 | 45,787,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(감정가 49%) | 104,370,000원 | 102,108,820원 | 89,891,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 73,059,000원 | 71,343,938원 | 120,656,062원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 월배농업협동조합 측 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 채권자의 회수 부족분과 낙찰자의 인수부담을 구분해서 봐야 합니다. 배당이 부족하다고 그 부족분이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 도원동 노전초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 남측은 폭 약 35m의 6차선 포장도로, 북측은 8차선 포장도로, 동측은 폭 약 25m의 포장도로와 접합니다.
- 이용·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 벽식구조 슬래브지붕, 지하1층·지상18층 806동 중 8층 801호입니다. 위생·급배수·소방·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(공동주택용지) 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성 참고. 나래마을은 1,060세대, 사용승인 1997.04.18이며 최근 동일·유사 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 현황 점유자와 전입관계, 인도 가능 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 마감상태와 구조를 확인하지 못했습니다. 수리비 가능성을 별도 반영해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 209,083,333원뿐 아니라 최신 거래 190,000,000원과 실거래 최저 165,000,000원을 함께 기준으로 응찰가를 점검해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2012.09.03. 월배농업협동조합 근저당권입니다. 등기부와 매각물건명세서 원본에서 매각 직전 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당은 45,787,400원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액을 낙찰자 인수액으로 혼동하면 안 됩니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부는 점유 확인과 응찰가
이 사건의 구조는 비교적 명확합니다. 2012.09.03. 월배농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 현재 남아 있는 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권은 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 유리한 쪽입니다. 최저가 149,100,000원은 최근 12개월 실거래 평균 209,083,333원의 71.3%이고 최신 거래 190,000,000원과 실거래 최저 165,000,000원보다 낮습니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상이고 내부 상태도 확인하지 못했다는 점은 반드시 현장에서 보완해야 합니다. 권리와 가격은 합격권, 최종 응찰 전 점유·내부상태 확인이 남은 물건으로 정리할 수 있습니다.
