대구지방법원 2026타경3417. 경상북도 성주군 용암면 용정리 388을 중심으로 한 기타 + 토지 물건입니다. 등기상 부동산은 용정리 388, 379-4, 379-5, 379-6, 381-1로 기재돼 있고, 소유자는 주식회사장현입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2006.12.18. 설정된 중소기업은행의 채권최고액 960,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 설정된 근저당과 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 감정가 2,168,734,500원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 1,062,679,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 이 물건에는 직접 비교할 실거래 시세 기준이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3417 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 용암면 용정리 388 · 용정공단길 40 |
| 등기상 부동산 | 용정리 388, 379-4, 379-5, 379-6, 381-1 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 토지 정보 | 공장용지 · 공업용 · 6,609.0㎡ · 계획관리지역 |
| 소유자 | 주식회사장현 |
| 감정가 / 최저가 | 2,168,734,500원 / 1,062,679,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,776,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조
말소기준은 2006.12.18. 을구 8번 중소기업은행 근저당입니다. 채권최고액은 960,000,000원이고 채무자는 주식회사장현입니다. 이후의 중소기업은행 근저당, 주식회사삼성유화 근저당, 신용보증기금·한국무역보험공사·중소기업은행의 가압류와 2026.04.03. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 남문혁 | 2022.04.01 | 10,000,000원 / 2,000,000원 | 2026.07.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| PANDEY SUBASH | 2025.05.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 사람 모두 전입신고가 말소기준일인 2006.12.18.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 배당을 받지 못하는 금액이 생기더라도 그 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 우선변제 여부는 확정일자 등이 확인되지 않아 단정할 수 없습니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 1,062,679,000원으로 감정가 2,168,734,500원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 743,875,300원, 4회 유찰 시는 520,712,709원으로 제시돼 있습니다. 하지만 직접 비교할 실거래 가격이 없어, 현재 가격이 시장가보다 낮은지 높은지는 이 숫자들만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,062,679,000원 | 1,049,652,210원 | 1,530,024,413원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 743,875,300원 | 734,036,547원 | 1,845,640,076원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 520,712,709원 | 513,105,582원 | 2,066,571,041원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,062,679,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,026,790원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 중소기업은행 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 중소기업은행 | 156,000,000원 | 89,652,210원 |
| 4. 을구 13번 근저당 · 주식회사삼성유화 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 17번 근저당 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 18번 근저당 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 21번 가압류 · 신용보증기금 | 522,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 22번 가압류 · 한국무역보험공사 | 171,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 24번 가압류 · 중소기업은행 | 10,676,623원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,579,676,623원 중 현재 가정 매각가에서는 1,049,652,210원이 채권자에게 배당되고 1,530,024,413원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·이용 조건 메모
- 지목·이용. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 토지 정보상 면적은 6,609.0㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 포함되고 일부는 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지 형상. 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 153,200원/㎡입니다.
- 규제. 공장설립승인지역·배출시설설치제한지역에 포함되고 가축사육제한구역에 저촉되며 준보전산지와 접합니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물은 포함, 지상 컨테이너는 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자와 별개로, 주변 거래 및 대상 부동산의 현 상태를 확인해 실제 시장가를 따로 검증해야 합니다.
- 임차관계 확인. 남문혁의 임대차계약 실체와 PANDEY SUBASH의 보증금·차임, 실제 점유 범위를 현황조사·계약서·현장에서 대조하세요.
- 시설물 범위 확인. 제시외 건물은 포함되지만 컨테이너는 제외되므로 현장 시설물별 매각 포함 여부를 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역의 이용 제한을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 1,530,024,413원 발생하더라도 현재 분석상 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정 관련 원본과 현장을 직접 확인한 뒤 입찰 여부와 가격을 결정하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2006.12.18. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 주요 담보권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 2,168,734,500원에서 2회 유찰돼 1,062,679,000원까지 내려왔지만, 직접 비교할 실거래 시세가 없기 때문에 49%라는 할인율 자체가 시장 대비 저가를 증명하지는 않습니다. 여기에 기타 + 토지 물건의 이용 조건과 일괄매각 범위, 컨테이너 제외, 임차관계 실체 확인까지 함께 봐야 합니다. 결론적으로 권리 인수는 0원으로 정리되지만 가격과 현물 범위는 확인이 필요한 사건입니다.
