대구지방법원 2026타경3417. 성주군 용암면 용정리 388 일원의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 지목이 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 면적은 6,609㎡입니다. 이번 권리분석의 기준점은 2006.12.18. 중소기업은행 채권최고액 960,000,000원의 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 중소기업은행 근저당, 삼성유화 근저당, 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 따라서 권리분석상 실질취득액은 현재 최저매각가인 1,518,114,000원과 같습니다. 다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공업용 토지와 건물이 결합된 일괄매각 물건이고, 제시외 건물은 포함되지만 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 유리하다는 판단은 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3417 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 용암면 용정리 388 · 용정리 388, 379-4, 379-5, 379-6, 381-1 · 용정공단길 40 |
| 용도 / 토지 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 · 6,609㎡ |
| 소유자 | 주식회사장현 |
| 감정가 / 최저가 | 2,168,734,500원 / 1,518,114,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,776,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2006.12.18. 을구 8번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각(제시외 건물 포함) · 지상 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2006.12.18. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후의 중소기업은행 156,000,000원 근저당, 삼성유화 100,000,000원 근저당, 중소기업은행 60,000,000원·600,000,000원 근저당 및 2025~2026년 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유 — 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 전입 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남문혁 | 2022.04.01 | 10,000,000원 / 2,000,000원 | 2026.07.06 제출 | 대항력 없음 | 확정일자 확인 필요 | 없음 |
| PANDEY SUBASH | 2025.05.08 | 보증금 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 없음 |
두 점유자의 전입일은 모두 2006.12.18. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 매각물건명세서와 현황 자료에 따른 대항력 판단은 없음입니다. 남문혁은 보증금 10,000,000원, 월세 2,000,000원이고 2026.07.06. 배당요구를 제출했습니다. PANDEY SUBASH는 보증금 확인이 필요하지만 전입 자체가 말소기준보다 늦어 대항력 있는 선순위 임차인으로 보지는 않습니다.
③ 가격·배당 구조 — 1회 유찰 70%, 인수는 0원
현재 최저매각가는 1,518,114,000원으로 감정가 2,168,734,500원의 70% 회차입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 권리분석 기준 실질취득액도 1,518,114,000원입니다. 그러나 이 물건의 가격 매력은 최저가 숫자만으로 판단할 수 없습니다. 공업용 토지 6,609㎡와 일괄매각 대상 건물·제시외 건물의 가치, 컨테이너 제외 조건을 함께 확인해야 합니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,518,114,000원 | 1,500,532,860원 | 1,079,143,763원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 1,062,679,799원 | 1,049,653,001원 | 1,530,023,622원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 743,875,859원 | 734,037,100원 | 1,845,639,523원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,518,114,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,581,140원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 중소기업은행 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 중소기업은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 4. 을구 13번 근저당 · 주식회사삼성유화 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 5. 을구 17번 근저당 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 6. 을구 18번 근저당 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 224,532,860원 |
| 7. 갑구 21번 가압류 · 신용보증기금 | 522,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 22번 가압류 · 한국무역보험공사 | 171,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 24번 가압류 · 중소기업은행 | 10,676,623원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,579,676,623원 중 예상 배당액은 1,500,532,860원, 미배당액은 1,079,143,763원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·이용 조건
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 면적은 6,609㎡입니다.
- 형상·접면. 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역과 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 규제·접함. 배출시설설치제한지역 포함, 가축사육제한구역 저촉, 준보전산지 접함 사항이 있습니다.
- 공시지가. 153,200원/㎡입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2006.12.18. 중소기업은행 근저당이 기준이며 이후 주요 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 남문혁 임대차 확인. 과거 등기부상 소유자·채무자와 동일인이므로 관계인 여부와 실제 임대차·보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
- PANDEY SUBASH 점유 확인. 전입은 2025.05.08.로 후순위이나 보증금과 배당관계는 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물은 포함되지만 지상 컨테이너는 제외됩니다. 현장에서 경계를 구분해 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 사항을 이용계획과 함께 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 1,079,143,763원 발생해도 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·매각범위를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 자산 확인은 복잡”
이 사건은 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2006.12.18. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 두 점유자의 전입도 모두 말소기준보다 늦고, 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 입찰 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 최저가는 1회 유찰된 1,518,114,000원이지만, 공업용 토지 6,609㎡와 건물·제시외 건물을 함께 취득하는 구조이고 지상 컨테이너는 제외됩니다. 남문혁의 관계인 가능성과 실제 점유관계도 확인 대상입니다. 결론적으로 권리 인수 위험은 낮지만, 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 ‘인수할 권리가 있느냐’보다 ‘무엇을 정확히 취득하고 어떻게 이용할 수 있느냐’를 현장에서 확인하는 데 있습니다.
