의정부지방법원 2024타경83636. 가평읍 읍내리 휴먼스빌 2층 205호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박숙자이고, 2019.10.18. 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 일반 근저당이 아니라 2019.12.09. 전입하고 2019.11.15. 확정일자를 받은 김나윤의 임차보증금 65,000,000원입니다. 임차권등기는 2022.07.11. 설정됐고, 경매개시결정 2024.10.07.보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력이 있는 선순위 임차권입니다.
다만 결론을 바꾸는 문서가 있습니다. 주택도시보증공사는 2026.07.14. 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 임차권의 미배당액은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않는 것으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경83636 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 보납로18번길 14-1, 2층205호 (휴먼스빌) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 29.99㎡ · 방1·주방/거실·욕실겸화장실·현관 · 5층 중 2층 |
| 소유자 | 박숙자 · 2019.10.18. 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 86,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 70,801,917원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 사용승인 | 2016.11.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준으로 계산된 권리는 2024.10.07. 강제경매개시결정입니다. 김나윤의 주택임차권은 그보다 앞선 권리이고 전입일도 2019.12.09.이므로 원래는 매수인 인수 가능성이 있는 대항력 임차권입니다. 확정일자 2019.11.15.과 배당요구도 있어 우선변제권도 행사합니다.
임차인·승계 관계
| 구분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김나윤 건물의 전부 · 주거 · 임차권등기 | 65,000,000원 | 2019.12.09 | 2019.11.15 | 대항력 有 우선변제 有 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 | 별도 합산 없음 | 2019.12.09 | 2019.11.15 | 보증기관 승계 우선변제 有 |
실제 임차인은 김나윤 1명입니다. ‘시보증’ 표시는 김나윤 보증금에 대한 보증기관의 대위·승계 중복신고이므로 별도의 임차보증금으로 더해서 계산하면 안 됩니다.
② 가격·유찰 구조 — ‘싸다’고 단정할 시세 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 86,000,000원이고, 현재 회차 표기는 4회 유찰·감정가 100%입니다. 휴먼스빌은 14세대이며, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 4.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가 86,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 비교 대상 면적도 29.99㎡와 정확히 맞는 거래 표본으로 확인되지 않아, 권리 안정성과 별개로 응찰가는 보수적으로 판단해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 시나리오상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 · 100% | 86,000,000원 | 19,052,000원 | 51,749,917원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 80% | 68,800,000원 | 2,161,600원 | 68,640,317원 | 0원 |
| 6회 유찰 · 64% | 55,040,000원 | 0원 | 70,801,917원 | 11,350,720원* |
* 6회 유찰 시 시나리오 계산상 인수액은 11,350,720원이지만, 2026.07.14. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 적용되면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,948,000원 |
| 1. 임차인 김나윤 보증금 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 70,801,917원 | 19,052,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 86,000,000원 가정에서는 임차보증금 65,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 청구액 중 19,052,000원이 배당되어 51,749,917원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가평군청 남동측 인근으로 근린생활시설, 단독주택, 소규모 공동주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물의 2층 205호이며, 사용승인일은 2016.11.02입니다. 급·배수·위생·상하수도·도시가스·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 다세대주택으로 방1, 주방/거실, 욕실겸화장실, 현관 등으로 이용 중입니다.
- 토지·도로. 정방형에 가까운 평지이며 북동측 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다. 토지면적은 306.0㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 자연보전권역, 가축사육제한구역이며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 712,400원/㎡입니다.
- 환금성. 휴먼스빌은 14세대이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 4.0회, 낙찰률이 0.0%여서 환금성 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.14. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 적용 대상과 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 임차권자 이름 대조. 등기부의 김나윤과 확약서 비고의 김나운 표기가 다르므로 임차권 양도·승계 서류를 함께 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 시보증은 김나윤 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 65,000,000원 또는 추가 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 6회 유찰 시 인수표 해석. 계산표에는 11,350,720원이 나타나지만 확약 적용 기준 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 상한 별도 판단. 최근 실거래와 직접 비교할 가격 기준이 없으므로 감정가 86,000,000원 자체를 시세 할인으로 간주하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약이 있다”
이 물건은 단순한 무인수 경매도, 전형적인 보증금 인수형 경매도 아닙니다. 김나윤의 65,000,000원 주택임차권은 말소기준보다 앞서고 대항력이 있어 원칙적으로는 강한 권리입니다. 그러나 2026.07.14. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 미변제액이 남더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 이 확약을 반영하면 현재 86,000,000원 낙찰 기준 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
그렇다고 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 이미 4회 유찰됐고, 휴먼스빌 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다. 최근 실거래와 직접 비교할 수 있는 가격 근거도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능하지만, 가격은 보수적으로 판단입니다. 특히 등기부의 김나윤과 확약서 비고의 김나운 표기 차이는 입찰 전 반드시 원문으로 대조할 부분입니다.