대구지방법원 2026타경3435. 월성동 ‘DS타워’ 제2층 제204호 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사덕선으로, 2023.12.29. 소유권이전 당시 등기 거래가액은 765,520,000원입니다. 같은 날 청운신용협동조합의 채권최고액 495,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.24. 국 및 달서구의 압류가 각 1건씩 등기됐고, 2026.04.06. 청운신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판단상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며, 매수인이 승계하는 명시 권리는 없습니다.
감정평가상 제204호는 공실 상태이고, 확인된 임차인도 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 인도 단계에서는 공실 상태와 점유관계를 현장에서 다시 확인하는 것이 중요합니다. 현재 권리구조만 놓고 보면 대항력 임차인 보증금이나 법정지상권을 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3435 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 월성동 1394-2 주건축물 1동 2층204호 · 도로명 대구광역시 달서구 조암남로 85 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 제1,2종근린생활시설 중 제2층 제204호 · 감정평가상 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 · 사용승인일 2017.08.09. |
| 소유자 | 주식회사덕선 (2023.12.29. 소유권이전 · 거래가액 765,520,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 744,000,000원 / 520,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청운신용협동조합 / 444,494,489원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인 없음. 감정평가상 이용상태도 공실입니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다. 말소기준은 2023.12.29. 청운신용협동조합 근저당권이며, 그 뒤에 등기된 국·달서구 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가가 곧 ‘시세 할인’은 아니다
감정가는 744,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 520,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 권리상 실질취득액도 520,800,000원입니다.
다만 이 사건에서 현재 시세를 직접 검증할 동일 유형 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 등기에는 이 물건의 2023.12.29. 거래가액 765,520,000원이 남아 있지만, 이는 현재 시세와 같은 의미로 사용할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 이유만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 확실하다”라고 판단할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 520,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,608,000원 |
| 1. 근저당 · 청운신용협동조합 | 495,000,000원 | 495,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,192,000원 |
현재 회차 520,800,000원 가정에서는 배당 시뮬레이션상 청운신용협동조합 근저당 채권최고액 495,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 18,192,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 7,608,000원으로 추정됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 월성동 신월초등학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트 단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 도시철도·버스 및 간선도로 등 교통사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 북서측 폭 20m 4차로 아스팔트포장도로, 북동측 폭 약 7m 도로, 남측 폭 약 6m 도로에 접합니다.
- 이용상태. 제204호는 공실이며 내부는 콘크리트노출, 호별 칸막이판넬 노출 상태로 평가됐습니다.
- 설비. DS타워에는 승강기설비, 공동화장실, 화재탐지 및 소방설비, 주차타워가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 중로각지입니다. 공시지가는 2,769,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉되며, 중로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정평가상 공실이고 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국 및 달서구 압류가 각 1건씩 존재합니다. 등기상 후순위로 매각 소멸 판단이지만 배당표는 당해세를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
- 가격 착시 주의. 감정가 대비 70%라는 숫자를 현재 시세 할인율로 해석하지 말고, 근린시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 제204호 내부가 콘크리트 및 칸막이판넬 노출 상태로 평가돼 실제 사용을 위한 현장 상태 확인이 필요합니다.
- 주차·공용설비 확인. 주차타워, 공동화장실, 승강기 등 공용설비의 실제 사용상태와 관리 여건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가 내용과 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증이 필요하다
이 사건의 장점은 명확합니다. 2023.12.29. 청운신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없으며, 감정평가상 제204호는 공실입니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 최저가가 520,800,000원까지 내려와 감정가 744,000,000원의 70%가 됐지만, 현재 시세와 직접 비교할 실거래 기준이 확인되지 않아 이 숫자만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다. 특히 물건 용도가 근린시설이고 공실이며 내부가 콘크리트·칸막이판넬 노출 상태라는 점까지 함께 봐야 합니다. 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 현장과 시장을 확인한 뒤 판단해야 하는 물건”입니다.
