대구지방법원 2026타경3435. 월성동 ‘DS타워’ 제2층 제204호 근린시설입니다. 현재 소유자 주식회사덕선은 2023.11.30 매매를 원인으로 2023.12.29 소유권을 이전받았고, 등기부상 거래가액은 765,520,000원입니다. 같은 날 청운신용협동조합이 채권최고액 495,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.24 국 및 달서구(대구광역시)의 압류가 들어왔고, 2026.04.06 청운신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2017년 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만 2023.12.29 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 청운신용협동조합 근저당 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3435 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 월성동 1394-2 주건축물 1동 2층204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1,2종근린생활시설 · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 · 사용승인일 2017.08.09 |
| 소유자 | 주식회사덕선 · 2023.11.30 매매 · 거래가액 765,520,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 744,000,000원 / 364,560,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청운신용협동조합 / 444,494,489원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수 0원
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 제204호는 공실 상태이고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 및 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 직전 실제 점유상태는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰 49%, 그러나 할인율은 시세가 아니다
감정가는 744,000,000원, 현재 최저매각가는 364,560,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 255,191,999원, 4회 유찰 시 178,634,399원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 364,560,000원 | 136,343,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 255,191,999원 | 244,180,689원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 178,634,399원 | 319,666,483원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 청운신용협동조합의 미배당액은 커지지만, 해당 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 364,560,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 364,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,903,840원 |
| 2. 근저당 · 청운신용협동조합 | 495,000,000원 | 358,656,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 청운신용협동조합의 근저당 채권최고액 대비 미배당액은 136,343,840원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월초등학교 남동측 인근으로, 주위는 아파트 단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 도시철도·버스 등 대중교통 및 간선도로 교통사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제2층 제204호 전유부분은 공실입니다. 내부는 콘크리트노출 및 호별 칸막이판넬 노출 상태로 기재돼 있습니다.
- 설비. DS타워에는 승강기설비, 공동화장실, 화재탐지 및 소방설비, 주차타워가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 북서측 폭 20m 4차로 아스팔트포장도로, 북동측 약 7m 도로, 남측 약 6m 도로에 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역이며 중로1류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함되며 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 매각기일 전 실제 점유 여부를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 최근 매매 및 임대수준을 직접 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 제204호 내부가 콘크리트노출 및 칸막이판넬 노출 상태로 기재돼 있어 실제 사용상태와 마감 수준을 현장에서 확인하세요.
- 보호구역. 절대보호구역·상대보호구역 저촉이 확인되므로 계획하는 영업 형태가 있다면 해당 제한을 사전에 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용 추정 및 당해세·임차인 최우선변제 미반영 조건이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 가격과 근린시설의 환금성”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2023.12.29 청운신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 감정평가상 공실이며, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 744,000,000원의 감정가가 2회 유찰되어 364,560,000원, 즉 49%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 이것만으로 현재 시장가격보다 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 근린시설이고 현재 공실이며, 최근 비교거래가 제시되지 않은 만큼 이 물건의 승부처는 권리보다 364,560,000원이 실제 상권·임대수익·최근 거래수준에 비해 경쟁력 있는 가격인지 확인하는 것입니다.
