대구지방법원 2026타경3447. 대구 달성군 화원읍 천내리 128-11의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 건물 1·2층 모두 단독주택입니다. 감정가는 389,623,450원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 272,736,000원입니다. 일괄매각이며 제시외 건물 포함 조건입니다.
등기상 현재 소유자는 이옥희·정호영 공유이고, 별도 근저당이나 압류는 확인되지 않습니다. 현재 말소기준은 2026-04-08 갑구 9번 강제경매개시결정입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부상의 담보권보다 전입자 정형재입니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자와 실제 임대차관계가 미상이므로, 이를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3447 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 화원읍 천내리 128-11 · 대구광역시 달성군 화원읍 화원로3길 8-8 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1,2층 공히 단독주택 이용 |
| 소유자 | 이옥희, 정호영 |
| 토지 | 대 185.4㎡ · 제1종일반주거지역 · 제1종지구단위계획구역 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일자 1993.04.28 |
| 감정가 / 최저가 | 389,623,450원 / 272,736,000원 (1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각(제시외 건물 포함) |
① 권리 흐름 — 등기보다 전입자 확인이 핵심
2000-06-30 김종길·이옥희의 공유 소유권이전 이후 상속과 지분 이전, 2024-04-23 임의경매 매각을 거쳐 정호영이 일부 지분을 취득했습니다. 과거 김학준 지분에 있던 강제경매개시결정과 한국자산관리공사 가압류는 이미 말소됐습니다. 현재 사건에서는 2026-04-08 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 정형재 1명 확인
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정형재 | 2000-09-15 | 2026-05-18 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
전입일 자체는 2026-04-08 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 보증금·확정일자뿐 아니라 임대차관계 자체가 미상으로 기재되어 있으므로 대항력 有로 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서에도 “대항력 여지가 있는 임대차관계 미상의 전입자 있음”이라고 적시돼 있어, 입찰 전 보증금과 점유 원인을 확인하는 것이 최우선입니다.
③ 가격 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 272,736,000원이고 현재 회차 표기는 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 190,915,200원, 3회 유찰 시 시나리오는 133,640,639원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 272,736,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,618,304원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 정호영 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 268,117,696원 |
위 계산은 집행비용 4,618,304원과 확인된 배당 항목만 반영한 값입니다. 정호영의 채권액은 미상으로 배당 계산에서 제외되어 있고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이지만 정형재의 보증금이 미상이므로 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원역 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 도로변 상가지대와 단독·주상용·다세대·아파트 등 일반 주택지대로 형성되어 있습니다.
- 교통. 일반차량 접근이 원활하고 인근에 시내버스정류장, 남동측 근거리에 화원역이 있어 제반 교통여건은 양호합니다.
- 토지. 대 185.4㎡, 평지·정방형·세로한면(가)이며 공시지가는 1,154,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이고 도로에 접하며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층으로 1·2층 모두 단독주택으로 이용 중이며 급·배수시설, 위생설비, 도시가스보일러 바닥 난방설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정형재 보증금 확인. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 보증금·임대차계약·점유관계·확정일자를 확인해야 합니다.
- 실질취득 총액 재계산. 실제 인수보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 실질취득 총액을 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되므로 현황과 매각 대상 범위를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 272,736,000원이 시세보다 싸다고 전제하지 말고 별도 시세 조사가 필요합니다.
- 배당표 한계 확인. 정호영 채권액과 임차인 보증금이 미상이고 당해세·최우선변제가 반영되지 않아 현재 배당표를 확정값으로 보면 안 됩니다.
맺으며 — “명시 인수 없음”과 “실제 인수 없음”은 다르다
이 사건은 등기부만 보면 복잡한 담보권이 없고, 매각물건명세서도 인수권리·법정지상권을 해당사항없음으로 적고 있어 겉모습은 비교적 단순합니다. 그러나 2000-09-15 전입자 정형재의 보증금과 임대차관계가 확인되지 않았다는 점이 결론을 바꿉니다. 현재 배당 계산상 인수액은 0원이지만, 이를 실제 인수 0원으로 확정할 수는 없습니다. 또한 최근 실거래 자료가 없어 272,736,000원이라는 최저가의 가격 메리트도 확인되지 않습니다. 이 물건의 승부처는 유찰률 자체가 아니라 전입자 권리의 실체와 실제 시세를 먼저 확인하는 것입니다.
