대구지방법원 2026타경3447. 대구 달성군 화원읍 천내리 128-11 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 강제경매 사건입니다. 감정평가상 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층으로, 1층과 2층 모두 단독주택으로 이용되고 있습니다. 토지는 185.4㎡이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

등기부에는 근저당권이나 현재 유효한 가압류가 확인되지 않고, 2026.04.08 접수된 정호영의 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 하지만 등기부가 단순하다는 것과 낙찰 후 인수할 보증금이 없다는 것은 다른 문제입니다. 정형재의 전입일이 경매개시결정보다 앞서고, 보증금은 미상입니다. 이 임대차관계를 확정하지 않은 상태에서는 매수인의 실질 부담을 산출할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기부보다 임대차가 핵심

말소기준권리는 2026.04.08 강제경매개시결정입니다. 기존 김학준 지분에 관한 강제경매개시결정 및 한국자산관리공사의 가압류는 2024.04.29 이미 말소되었습니다. 현재 등기부상 근저당권도 확인되지 않습니다.

다만 정형재의 전입일은 2000.09.15로 말소기준권리보다 상당히 앞섭니다. 등기부상 담보권이 없더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 따라서 권리분석의 중심은 기존 등기권리보다 전입자의 임대차계약 및 보증금 확인에 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상, 인수 위험 미확정

실제 확인된 전입자 1명. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 기재되어 있으며, 2026.05.18 배당요구가 접수되었습니다.

실질취득비용은 낙찰가와 미배당 인수보증금을 합산하여 판단해야 합니다. 특히 확인된 보증금이 낙찰가보다 크고, 그 보증금 중 낙찰대금에서 충당되지 못한 잔액을 매수인이 인수하는 구조라면, 다른 비용을 제외한 실질취득비용은 보증금 수준에 수렴할 수 있습니다. 낙찰가가 내려가더라도 인수보증금이 그만큼 늘어날 수 있으므로, 현재 최저가만을 기준으로 가격상 이익을 판단하는 것은 위험합니다.

③ 가격 분석 — 2회 유찰, 그러나 실제 취득비용은 미확정

현재 최저매각가는 190,915,000원으로 감정가 389,623,450원의 49% 수준입니다. 두 차례 유찰로 입찰 문턱은 낮아졌지만, 비교할 실거래 시세와 인수 가능 보증금이 확정되지 않아 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 190,915,000원 가정)

현재 계산 가능한 집행비용은 추정액 3,472,810원입니다. 신청채권자 정호영의 채권액이 미상이고, 정형재의 보증금 및 우선변제 여부도 확정되지 않아 실제 배당액과 최종 잔여금은 산정할 수 없습니다. 아래 표는 확인되지 않은 채권과 임차인 배당을 제외한 단순 계산입니다.

187,442,190원은 알려진 추정 집행비용만 공제한 계산상 잔액입니다. 채권자 및 임차인 배당액이 반영되지 않았으므로 실제 소유자 교부액을 뜻하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 미반영되어 있으며, 매수인 인수액 역시 확정된 0원이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달성군 화원읍 천내리, 지하철 화원역 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 도로변 상가지대와 후면의 단독주택·주상용 건물·다세대·아파트가 혼재한 일반 주택지대입니다.
• 교통. 일반 차량 접근이 원활하며, 인근 시내버스 정류장과 남동측 근거리 화원역을 이용할 수 있어 감정평가상 교통 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 1993.04.28 사용승인된 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌 및 몰탈 위 페인트 마감, 내부는 벽지·타일·장판지 마감이며 도시가스보일러에 의한 바닥 난방시설 등을 갖추고 있습니다.
• 토지. 185.4㎡, 평지·정방형의 대지입니다. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 도로에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,154,000원/㎡입니다.
• 매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되며 제시외 건물이 포함됩니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 제시외 건물의 현황과 이용 범위는 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 환금성. 공동주택의 개별 호실이 아닌 단독주택 이용 건물과 토지를 함께 취득하는 구조입니다. 건물 상태·토지 활용도·명도 부담에 따라 매수 수요가 달라질 수 있으므로 인근 거래 사례를 통한 별도 가격 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 정형재의 임대차관계 확인. 2000.09.15 전입자에 대한 임대차계약서, 실제 점유 현황, 보증금과 계약관계를 확인해야 합니다. 현재 가장 중요한 검토 사항입니다.
• 보증금 및 배당요구 검토. 2026.05.18 접수된 배당요구의 내용과 확정일자, 배당 가능액을 확인하고 매수인이 인수할 미배당 보증금을 별도 산정해야 합니다.
• 매각물건명세서 비고 재확인. 명시적 인수권리 해당 없음과 별개로 대항력 가능 전입자가 기재되어 있습니다. 법원 원본의 기재 및 변경 여부를 입찰 전 대조해야 합니다.
• 신청채권액 확인. 공유자 정호영이 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으나 채권액이 확인되지 않았습니다. 배당표를 확정하기 전 청구채권 관련 서류 확인이 필요합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물을 포함한 건물·토지의 실제 현황과 매각 대상 범위를 확인하세요. 소유권 지분 현황과 매각 대상이 전체 부동산인지도 원본으로 대조해야 합니다.
• 현장 및 명도 조사. 실제 거주자, 점유 범위, 건물 관리 상태와 내부 수선 필요 여부를 확인하고 임차인 명도 및 보증금 승계에 따른 추가 비용을 검토해야 합니다.
• 시세와 입찰가 검증. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 최근 인근 단독주택·토지 거래와 개별 건물 상태를 확인하여 실질취득비용 기준으로 비교해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “49% 낙찰가가 곧 49% 취득원가는 아니다”

대구 화원읍 천내리 128-11은 두 차례 유찰되어 현재 최저가가 190,915,000원까지 낮아진 건물·토지 일괄매각 물건입니다. 등기부상 근저당권이 없고 과거 압류 관련 등기가 정리되어 있다는 점은 확인되지만, 그것만으로 매수인 부담이 없다고 판단할 수는 없습니다.

결정적인 변수는 2000.09.15 전입한 정형재의 보증금과 배당 후 승계 여부입니다. 해당 전입자의 보증금이 확인되지 않아 실제 취득비용을 계산할 수 없으며, 보증금 인수형으로 확인될 경우 추가 유찰이 발생해도 총 취득원가가 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.

또한 현재 가격이 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실과 시장 시세 대비 저렴하다는 판단은 별개입니다. 최근 거래가격 검증 없이 할인율만으로 입찰가를 정하는 것은 적절하지 않습니다. 이 사건의 우선 과제는 유찰 횟수보다 임대차관계 확정과 실질취득비용 산정입니다. 해당 사항이 확인되기 전까지는 높은 인수 불확실성을 반영한 보수적인 검토가 필요합니다.