대구지방법원 2026타경3465. 성당태왕아너스메트로 102동 31층 3104호, 전용 84.83㎡대 아파트입니다. 소유자는 박민우이며 2022.10.14 소유권이전 당시 등기부상 거래가액은 498,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사대구은행 근저당권 389,620,000원이 말소기준권리이고, 이후 현재 남아 있는 압류·가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
권리 자체보다 눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 451,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가는 315,700,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일면적 평균 421,100,000원 대비 75.0%입니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -4.8%입니다. 즉 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은 것은 분명하지만, 시장 자체는 하락 방향이므로 감정가 대비 할인폭만으로 판단할 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3465 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 성당동 223-3 성당태왕아너스메트로 102동 31층 3104호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.83㎡대 · 철근콘크리트구조 32층 건물 중 31층 |
| 소유자 | 박민우 · 2022.10.14 소유권이전 · 거래가액 498,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 451,000,000원 / 315,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 389,620,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2022.10.14 설정된 주식회사대구은행 근저당권 389,620,000원입니다. 그 뒤의 국 압류, 중소벤처기업진흥공단·제일윈도텍스·기술보증기금·신용보증기금·에이치티인테크의 가압류, 2026.04.10 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 시장 추세는 -4.8%
성당태왕아너스메트로 동일면적 84.83㎡의 최근 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 421,100,000원, 최신 거래는 2026.07의 440,000,000원입니다. 전체 12건 평균 424,666,666원보다 최근 12개월 평균을 우선해 보면, 현재 최저가 315,700,000원은 최근 시세의 75.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.83㎡ | 33 | 440,000,000원 |
| 2026.06 | 84.83㎡ | 29 | 430,000,000원 |
| 2026.03 | 84.83㎡ | 5 | 395,000,000원 |
| 2026.03 | 84.83㎡ | 10 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 84.83㎡ | 23 | 440,000,000원 |
| 2026.02 | 84.83㎡ | 11 | 410,000,000원 |
| 2025.12 | 84.83㎡ | 24 | 410,000,000원 |
| 2025.10 | 84.83㎡ | 30 | 430,000,000원 |
| 2025.10 | 84.83㎡ | 21 | 426,000,000원 |
| 2025.10 | 84.83㎡ | 25 | 430,000,000원 |
| 2025.07 | 84.83㎡ | 24 | 450,000,000원 |
| 2025.06 | 84.83㎡ | 13 | 435,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.83㎡ | 10건 | 421,100,000원 |
최근 거래 범위는 395,000,000원~450,000,000원이고, 최신 거래는 440,000,000원입니다. 현재 최저가 315,700,000원은 최근 12개월 평균의 75.0%로 최근 실거래보다 낮습니다. 다만 최근 거래 추세가 이전 구간 대비 -4.8%이므로, 현재 할인율을 고정된 안전마진으로 보기는 어렵습니다. 가격 메리트는 존재하지만 하락 추세를 반영한 응찰가 검토가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 315,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,219,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 389,620,000원 | 310,480,200원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 241,361,205원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 제일윈도텍스 | 90,338,482원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 1,175,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 에이치티인테크 | 30,051,129원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 315,700,000원 가정 시 집행비용 5,219,800원을 제외한 310,480,200원이 주식회사대구은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 2,016,370,816원 대비 미배당은 1,705,890,616원이나, 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격·미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 315,700,000원 | 310,480,200원 | 1,705,890,616원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 220,990,000원 | 217,096,140원 | 1,799,274,676원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 154,693,000원 | 151,727,298원 | 1,864,643,518원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족분과 매수인이 실제로 떠안을 금액은 별개의 문제입니다. 이 사건에서는 후순위 채권의 미배당이 커져도 매수인의 실질취득비용에 가산되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 성당동 대구서부정류장 북서측 인근이며, 주변은 단독·다세대·근린상가 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스승강장과 지하철역이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 102동은 철근콘크리트구조 32층 건물이고 대상 호수는 31층 3104호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 북측으로 왕복 6차선 도로, 동측으로 폭 약 8M 도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류·소로3류와 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 단지. 성당태왕아너스메트로 222세대, 사용승인 2022.06.28이며 최근 동일면적 실거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 가격 상한 검토. 최근 12개월 평균 421,100,000원, 최신 거래 440,000,000원과 현재 최저가 315,700,000원을 비교해 응찰가를 정합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -4.8%이므로 감정가 대비 할인폭만 보고 가격 메리트를 과대평가하지 않습니다.
- 말소기준 확인. 2022.10.14 주식회사대구은행 근저당권 389,620,000원이 말소기준이며 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 임차관계 현장 확인. 등기·매각자료상 임차인 인수는 없지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 점유관계는 현장에서 다시 확인합니다.
- 배당 부족과 인수액을 구분. 채권자 미배당 1,705,890,616원이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 자료를 다시 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 할인과 하락 추세를 함께 본다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.10.14 주식회사대구은행 근저당권이고, 후순위 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수도 없고 매각물건명세서상 별도 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 451,000,000원에서 1회 유찰된 315,700,000원으로, 최근 12개월 실거래 평균 421,100,000원의 75.0%입니다. 최신 거래도 440,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 따라서 현재 회차에는 실거래 대비 가격 차이가 분명히 존재합니다. 다만 시장 추세가 -4.8%인 만큼, 이 할인폭을 그대로 확정 수익으로 해석하면 안 됩니다. 권리는 합격, 가격도 유리한 구간이지만 하락 추세를 반영해 응찰가를 보수적으로 정하는 사건입니다.
