대구지방법원 2026타경3471. 대구 달서구 상인동 ‘상인제림아파트’ 103동 12층 1211호, 전용 59.895㎡ 아파트입니다. 소유자는 손영우이고 1995년 4월 4일 소유권이전 등기가 확인됩니다. 현재 권리분석의 기준점은 2019년 11월 11일 주식회사국민은행 근저당권 107,800,000원입니다. 이 권리 뒤에 설정된 삼성카드·중소기업은행·대구신용보증재단·케이비국민카드·국민은행·신한카드 등의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 확인되지 않았고 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인이 추가로 떠안을 금액은 0원입니다. 이 사건은 권리보다 가격 판단이 핵심입니다. 한 차례 유찰되어 최저가가 105,000,000원으로 내려왔지만, 최신 동일 면적 실거래가 106,000,000원인 만큼 최근 거래 한 건과 비교하면 할인 폭은 크지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3471 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 상인동 1551 상인제림아파트 103동 12층 1211호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.895㎡ · 15층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 손영우 · 1995.04.04 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 87,479,440원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 별도 보증금을 합산하거나 승계할 대상이 없으며, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2019년 11월 11일 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류 7건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2015년 권용수 가압류는 2019년 7월 1일 이미 말소된 권리입니다.
② 시세 비교 — 평균에는 할인, 최신 거래에는 여유가 작다
상인제림아파트 동일 면적 59.9㎡의 최근 12개월 거래는 12건이며 평균은 126,541,666원입니다. 현재 최저가 105,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 83.0%입니다. 평균만 보면 할인 구간이지만, 최신 거래는 2026년 8월 106,000,000원으로 현재 최저가와 매우 가까운 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.9㎡ | 10 | 106,000,000원 |
| 2026.07 | 59.9㎡ | 13 | 155,000,000원 |
| 2026.07 | 59.9㎡ | 8 | 153,500,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 12 | 114,500,000원 |
| 2026.04 | 59.9㎡ | 7 | 135,500,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 9 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 13 | 106,000,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 59.9㎡ | 4 | 151,000,000원 |
| 2026.02 | 59.9㎡ | 8 | 107,000,000원 |
| 2026.01 | 59.9㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 59.9㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 평균 | 59.9㎡ | 12건 | 126,541,666원 |
최근 거래 범위는 106,000,000원~155,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 이 물건과 같은 12층 거래가 2026년 6월 114,500,000원에 있었고, 최신 거래는 106,000,000원입니다. 따라서 105,000,000원은 최근 12개월 평균과 비교할 때는 분명 낮지만, 최신 거래와 비교하면 안전마진이 크다고 단정하기 어려운 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 107,800,000원 | 102,730,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,018,800원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 9,069,543원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대구신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,567,064원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 34,858,580원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 31,874,967원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 66,433,879원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 280,622,833원 중 예상 배당액은 102,730,000원이며, 미배당액은 177,892,833원입니다. 후순위 가압류는 배당을 받지 못하는 시나리오지만 말소기준권리 이후 권리이므로 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 105,000,000원 | 102,730,000원 | 177,892,833원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 208,845,833원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 230,498,933원 | 0원 |
이 사건은 임차인 보증금 승계형이 아니므로 유찰이 진행되어 매각가격이 내려가더라도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 실제 취득원가의 핵심은 낙찰가격 자체입니다. 다만 현재 회차에서도 최신 실거래와 가격 차이가 작으므로, 추가 유찰 여부가 가격 안전마진을 크게 좌우합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구상인초등학교 동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·일반주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 12층 1211호입니다.
- 도로. 단지 동측 및 북서측으로 왕복 4차선, 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,101,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 제림아파트는 435세대, 1993.08.19 준공 단지이며 동일 면적 최근 12개월 거래는 12건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선 확인. 최근 12개월 평균은 126,541,666원이지만 최신 거래는 106,000,000원입니다. 평균 할인율만 보고 응찰가를 정하지 마세요.
- 동일 층 거래 확인. 12층 동일 면적 거래는 2026.06에 114,500,000원으로 확인됩니다. 층·향·내부상태 차이는 현장 확인이 필요합니다.
- 권리 재확인. 말소기준인 2019.11.11 근저당권과 이후 가압류·경매개시결정의 등기 상태를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 현황상 실제 점유자와 인도 상태는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공동주택의 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 최신 거래를 기준으로 보수적으로
이 물건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고, 말소기준권리 뒤의 가압류와 경매개시결정이 모두 소멸하는 전형적인 권리 안전형입니다. 권리관계만 놓고 보면 복잡성이 낮습니다. 가격은 조금 다릅니다. 최저가 105,000,000원이 최근 12개월 평균 126,541,666원의 83.0%라 평균 대비로는 낮지만, 최신 거래가 106,000,000원입니다. 즉 평균에는 싸지만 최신 거래에는 거의 붙어 있는 가격입니다. 권리상 인수 리스크가 없다는 장점은 분명하되, 현재 회차에서의 투자 매력은 ‘감정가 대비 할인’보다 실제 최신 거래와의 차이를 중심으로 판단하는 것이 맞습니다.
