의정부지방법원 2024타경83735. 남양주시 다산동 아지타워 1층 112호 근린시설입니다. 2021.05.20 박인수가 거래가 800,090,300원에 소유권을 취득한 날 우리은행이 채권최고액 554,400,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2021.12.13 주식회사무궁화신탁으로 소유권이 신탁됐고, 2024.10.07 유더블유제십오차유동화전문 유한회사가 임의경매를 신청했습니다. 등기에는 신청채권자의 양도인으로 주식회사 우리은행이 기재되어 있습니다.
권리 자체만 보면 말소기준 이후의 경매개시결정과 남양주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당에서도 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다. 그러나 상가형 집합건물은 권리 말소만으로 분석이 끝나지 않습니다. 감정평가에서 제112호가 나란히 있는 제113호·제114호와 벽체 구분 없이 동일 용도의 근린생활시설로 이용 중이라고 확인됐습니다. 낙찰 대상은 제112호이므로 실제 점유·사용 범위와 집합건물상 경계의 일치 여부가 실무상 중요한 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경83735 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산중앙로171번길 32, 1층112호 (다산동, 아지타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제113호·제114호와 벽체 구분 없이 동일 용도의 근린생활시설로 이용 중 |
| 현재 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 800,300,000원 / 134,506,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 745,305,509원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.20 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 554,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 신탁원부는 확인 대상
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 점유관계 자체를 ‘완전히 비어 있다’고 단정할 수는 없습니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 볼 근거도 현재 자료에는 없습니다.
② 가격 판단 — ‘감정가 17%’만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 134,506,000원으로, 5회 유찰되어 사건 시나리오상 감정가 17% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만을 근거로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 확정적이다’라고 평가하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 134,506,000원 | 422,577,084원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 94,154,200원 | 462,340,576원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 65,907,939원 | 490,078,404원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 즉 채권자의 회수 부족분과 낙찰자의 인수부담은 별개의 문제입니다. 현재 판단의 핵심은 ‘얼마나 많이 떨어졌는가’보다 이 상가의 실제 시장가치와 독립 호실로서의 환금성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,506,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,683,084원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 554,400,000원 | 131,822,916원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 공제 후 근저당에 131,822,916원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 422,577,084원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산하늘초등학교 북동 측 인근. 아파트 단지·주상복합건물·각급 학교·근린생활시설·공원이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 일반 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 남측 약 30m, 서측 약 12m, 북측 약 10m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산 진건 공공주택지구)이며 공시지가는 4,218,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상5층 건물의 1층 점포로 급·배수·위생·옥내소화전·스프링클러·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성 핵심. 제112호가 제113호·제114호와 벽체 구분 없이 동일 용도로 사용 중이므로 112호만의 독립 이용 가능성과 점포 경계 복원 필요 여부가 재매각성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 경계 확인. 112호·113호·114호가 현재 벽체 없이 함께 사용되고 있습니다. 현장에서 출입구·내부 경계·설비 공유 상태와 112호 단독 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 현재 소유자는 주식회사무궁화신탁입니다. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항과 임대차 권한을 신탁원부에서 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 영업자·점유자와 인도 범위를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 17%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 실제 거래·임대수익·공실 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 채권양도 관계. 경매 신청채권자는 유더블유제십오차유동화전문 유한회사이고 등기에는 양도인으로 우리은행이 기재되어 있습니다. 배당요구 및 채권양도 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “낙폭은 크지만, 싸다는 증거는 아직 없다”
이 사건은 표면적으로 매우 강한 할인율이 눈에 들어옵니다. 감정가 800,300,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 134,506,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서 중요한 것은 ‘감정가에서 얼마나 떨어졌는가’와 ‘시장보다 얼마나 싼가’를 구분하는 것입니다. 비교 실거래가가 없는 상태에서는 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 부족합니다.
권리 측면에서는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 예상 인수액도 0원이라 구조가 비교적 명확합니다. 대신 상가 특유의 실물 리스크가 큽니다. 112호가 113호·114호와 벽체 없이 함께 이용 중이고, 현재 소유권이 신탁 명의라는 점까지 감안하면 입찰 전 확인해야 할 것은 가격표가 아니라 실제 점유·호실 경계·신탁원부·독립 환금성입니다. 다섯 번 유찰됐다는 사실 자체도 시장이 이 물건의 가격이나 상품성에 쉽게 손을 들지 않았다는 신호로 볼 수 있습니다. 권리 인수는 낮지만, 실물·환금성 확인이 선행돼야 하는 근린시설입니다.
