대구지방법원 2026타경3483. 대구광역시 서구 내당동 1027-32의 토지와 2층 주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층과 2층 모두 주택으로 이용 중이고, 제시외 건물도 포함됩니다. 소유관계는 윤미숙·윤미자·윤영길 등 공유지분 구조이며, 현재 등기부상 근저당권은 없고 2025.08.19 설정된 삼성카드 가압류가 말소기준권리입니다. 현대카드 가압류와 이 사건 강제경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
그러나 등기만 깨끗하게 정리된다고 해서 바로 안전형이라고 볼 수는 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 김옥연이 2014.11.21 전입한 것으로 확인되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 전입일은 2025.08.19 말소기준보다 앞서므로 대항력이 성립할 가능성이 있으나, 임대차관계와 보증금이 미상이므로 대항력 유무와 실제 인수금액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3483 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 내당동 1027-32 · 대구광역시 서구 큰장로25길 5-9 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 및 2층 주택 |
| 토지 | 93.0㎡ · 대 · 제3종일반주거지역 |
| 소유자 | 윤미숙, 윤미자, 윤영길 |
| 감정가 / 최저가 | 69,369,800원 / 48,558,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 43,011,675원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리보다 전입자가 더 중요하다
현재 매각에 영향을 주는 등기상 기준은 2025.08.19 삼성카드의 가압류 46,687,082원입니다. 같은 날 뒤이어 현대카드 가압류 39,212,847원이 설정됐고, 2026.04.22 현대카드가 강제경매개시결정을 받았습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 근저당권과 가압류 등은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 임차·점유관계 — 보증금 미상이 가격 판단을 막는다
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김옥연 | 2014.11.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 전입자는 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 김옥연 본인의 전입관계로 확인됩니다. 전입일 자체는 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 없으므로 낙찰자가 떠안을 미배당 보증금을 계산할 수 없습니다. 배당표상 계산된 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 확인된 채권을 기준으로 한 계산이고 미상 임대차보증금의 실질 인수 가능성을 해소하는 근거는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,558,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,274,044원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 46,687,082원 | 46,687,082원 |
| 3. 가압류 · 현대카드주식회사 | 39,212,847원 | 596,874원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 현대카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 확인된 채권 총액 85,899,929원 중 47,283,956원이 배당되고 38,615,973원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김옥연의 보증금이 미상이므로 이 배당표만으로 매수인 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 하락과 인수위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 48,558,000원 | 47,283,956원 | 38,615,973원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 33,990,600원 | 32,978,769원 | 52,921,160원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 23,793,420원 | 22,965,138원 | 62,934,791원 |
표면적인 최저가는 유찰 때마다 낮아집니다. 하지만 김옥연에게 실제 대항력이 있고 보증금이 존재한다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 여지가 있습니다. 보증금 규모가 확인되지 않은 현재 단계에서는 어느 회차가 실질적으로 싸다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물 1층 및 2층은 주택으로 이용 중입니다. 시멘트벽돌조 슬라브지붕 2층 건물이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 주위환경. 대구광역시 서구 내당동 대성초등학교 남측 인근으로, 단독주택·다가구주택·근린생활시설·시장 등이 형성된 기존주택지대입니다.
- 교통. 토지까지 차량 접근은 불가합니다. 인근 대중교통시설·생활편익시설·간선도로 접근성을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 면적 93.0㎡, 지목 대, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 623,200원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 주거환경개선지구·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김옥연 보증금 확인. 2014.11.21 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 임대차계약·보증금·점유 지속 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 대항력 판정 보수적으로. 현재 확인 가능한 것은 선순위 전입 사실입니다. 보증금과 임대차관계가 미상이므로 ‘대항력 가능·미상’으로 접근해야 합니다.
- 최저가와 실질취득 구분. 48,558,000원은 낙찰 출발가격일 뿐입니다. 미배당 보증금이 생기면 실질취득비용은 더 커질 수 있습니다.
- 차량 접근 확인. 감정평가상 토지까지 차량 접근이 불가합니다. 현장 진입로와 실제 이용 편의성을 직접 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 감정평가서와 매각목록을 대조하세요.
- 공유자 우선매수권. 공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한된 사건이므로 입찰 절차에서 행사 여부를 확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 예상배당을 확정 배당으로 보지 마세요.
맺으며 — “70%까지 내려왔어도 인수액이 미상이면 싸다고 할 수 없다”
이 사건의 등기 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2025.08.19 삼성카드 가압류를 기준으로 이후 현대카드 권리와 경매개시결정은 소멸합니다. 문제는 등기 밖에 있습니다. 김옥연이 2014.11.21 전입했고 임대차관계와 보증금이 확인되지 않아, 실제 대항력과 매수인 인수금액이 열려 있습니다. 따라서 감정가 69,369,800원에서 1회 유찰돼 최저가가 48,558,000원으로 내려왔다는 사실만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 등기상 소멸은 확인되지만, 실질취득비용은 미상. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 먼저 선순위 전입자의 실제 임대차와 보증금 확인입니다.
