대구지방법원 2026타경3483. 대구광역시 서구 내당동 1027-32 소재의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물 1층과 2층은 주택으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 감정가 69,369,800원에서 2회 유찰돼 33,990,000원까지 내려왔습니다. 등기상 현존하는 말소기준권리는 2025.08.19 삼성카드주식회사 가압류이고, 뒤이어 같은 날 현대카드주식회사 가압류와 2026.04.22 강제경매개시결정이 있습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 김옥연은 2014.11.21 전입한 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 전입일만 보고 인수액을 0원으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 다루는 것이 안전합니다. 실제 보증금이 존재하고 매수인에게 인수되는 구조라면 실질취득비용은 낙찰가보다 커질 수 있으므로, 현재 49%라는 숫자 자체는 가격 메리트의 충분한 근거가 되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3483 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 내당동 1027-32 · 대구광역시 서구 큰장로25길 5-9 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 및 2층 주택 이용 |
| 토지 | 대 93.0㎡ · 제3종일반주거지역 · 공시지가 623,200원/㎡ |
| 소유관계 | 윤미숙 4분의 1 · 윤미자 4분의 1 · 윤영길 4분의 1 + 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 69,369,800원 / 33,990,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 43,011,675원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인
과거 1990년대 가압류·근저당과 1998년 경매 관련 등기, 2001년 및 2008년 내당2동새마을금고 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.08.19 삼성카드주식회사 가압류 46,687,082원이며, 같은 날 현대카드주식회사 가압류 39,212,847원과 2026.04.22 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 실질취득액을 확정할 수 없다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김옥연 | 2014.11.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
말소기준권리 날짜는 2025.08.19이고 전입일은 그보다 앞선 2014.11.21입니다. 그러나 보증금·확정일자와 실제 임대차관계가 확인되지 않았으므로 대항력이 확정됐다고 단정하지 않습니다. 반대로 배당계산의 매수인 인수액 0원만 보고 실제 부담도 0원이라고 확정해서도 안 됩니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 현황조사, 주민등록 전입관계 및 임대차관계를 대조해야 합니다.
③ 가격 — 실거래 시세가 없어 ‘싸다’는 결론은 보류
감정가는 69,369,800원, 현재 최저매각가는 33,990,000원으로 감정가의 약 49%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부를 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 감정가 | 69,369,800원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 33,990,000원 |
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 23,793,000원 · 감정가 34% |
| 4회 유찰 시 | 16,655,099원 · 감정가 24% |
추가 유찰 시 최저가는 더 낮아지지만, 보증금 미상 전입자의 인수위험이 존재할 가능성이 있는 한 낙찰가만 낮아진다고 총 취득부담이 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 특히 보증금이 크다면 낙찰가 하락보다 인수액 확인이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,011,820원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 46,687,082원 | 32,978,180원 |
| 3. 가압류 · 현대카드주식회사 | 39,212,847원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 현대카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 85,899,929원 중 32,978,180원이 배당되고, 미배당액은 52,921,749원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있으나, 김옥연의 보증금이 미상인 점은 별도의 임차인 인수위험으로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물 1층 및 2층은 주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 대구광역시 서구 내당동 대성초등학교 남측 인근이며, 주변은 단독주택·다가구주택·근린생활시설·시장 등이 형성된 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건 토지까지 차량 접근이 불가합니다. 인근 대중교통시설·생활편익시설·간선도로 접근성을 고려한 전반적 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 93.0㎡, 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불), 공시지가 623,200원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 주거환경개선지구·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬라브지붕 2층 건물로 위생·급배수 및 난방설비가 되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김옥연 보증금 확인. 2014.11.21 전입이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 임대차계약과 보증금을 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 실질취득액으로 판단. 실제 인수보증금이 확인되면 낙찰가에 그 금액을 더한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
- 시세 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래가가 없어 감정가 49%만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다.
- 차량 접근. 본건 토지까지 차량접근 불가로 평가돼 있으므로 현장 접근성과 실제 이용 편의성을 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한된다고 명시돼 있습니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물을 포함한 일괄매각이므로 현황과 매각대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49%보다 먼저 확인할 것은 보증금”
현재 최저가는 33,990,000원으로 감정가 69,369,800원의 49%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 그 숫자가 아닙니다.
2014.11.21 전입한 김옥연의 보증금이 미상이고, 매각물건명세서 비고에도 대항력 여지가 있는 임대차관계 미상의 전입자가 적시돼 있습니다. 따라서 현재 단계에서는 대항력 가능·인수금액 미상으로 두고 접근해야 합니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 싼지 역시 확정할 수 없습니다. 이 사건의 우선순위는 추가 유찰 여부보다 임차보증금과 실제 임대차관계를 확인해 실질취득액을 확정하는 것입니다.
