대구지방법원 2026타경3501. 송현우방맨션 102동 1층 105호, 전유부분 84.91㎡ 아파트입니다. 소유자는 김천웅·함영숙이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며 2020년 210,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2021.05.28 설정된 주식회사애큐온저축은행 근저당 283,200,000원입니다. 이후 2026.04.17 같은 금융기관의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
현재 회차 최저가는 감정가 203,000,000원의 70%인 142,100,000원입니다. 동일면적 실거래의 최근 12개월 평균은 221,000,000원, 최신 거래는 2025.03의 220,000,000원입니다. 최저가는 최근 평균의 64.3%에 그쳐 수치상 가격 간격은 분명하지만, 최근 거래군이 이전 거래군보다 1.0% 낮아진 하락 추세라는 점은 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3501 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 송현동 1029-1 송현우방맨션 102동 1층105호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유부분 84.91㎡ · 방3·거실·주방·욕실 등 · 15층 중 1층 · 계단식 · 남동향 |
| 소유자 | 김천웅 2분의 1 · 함영숙 2분의 1 (2020.08.28 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 142,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 285,028,132원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 1992.11.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 을구 19번 애큐온저축은행 근저당입니다. 해당 근저당은 채권최고액 283,200,000원으로 설정돼 있고, 경매개시결정 역시 애큐온저축은행의 신청으로 들어왔습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음으로 표시돼 있어 등기·명세서 기준으로 매수인이 떠안을 권리는 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 2.21억, 최저가는 64.3%
우방맨션 동일면적 84.91㎡ 실거래는 6건이 확인됩니다. 전체 평균은 222,166,666원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 3건 평균은 221,000,000원, 가장 최근 거래는 2025.03의 220,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 84.91㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2024.08 | 84.91㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2024.04 | 84.91㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2024.02 | 84.91㎡ | 12 | 230,000,000원 |
| 2023.11 | 84.91㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2022.03 | 84.91㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.91㎡ | 3건 | 221,000,000원 |
현재 최저매각가 142,100,000원은 최근 12개월 평균 221,000,000원의 64.3%입니다. 최신 거래 220,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 숫자상 가격 여유가 있습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세가 -1.0%로 하락 방향이므로, 과거 최고가 240,000,000원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 283,200,000원 | 139,310,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 142,100,000원을 기준으로 집행비용 2,789,400원을 제외한 139,310,600원이 애큐온저축은행에 배당되는 계산이며, 채권최고액 기준 미배당액은 143,889,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 142,100,000원 | 139,310,600원 | 143,889,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 99,470,000원 | 97,279,540원 | 185,920,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 69,629,000원 | 67,975,678원 | 215,224,322원 | 0원 |
유찰이 이어지면 애큐온저축은행의 미배당액은 증가하지만, 그 미배당이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 제공된 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 유형과는 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송현초등학교 남서측 인근. 주변은 도로변 상가지대와 주상용·단독·다가구·아파트 등 일반 주택지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 일반차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 남동측 근거리에 월촌역이 있어 대중교통 여건이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 물건 특성. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 중 1층, 전유부분 84.91㎡, 계단식·남동향이며 방3·거실·주방·욕실 등 아파트로 이용 중입니다.
- 단지. 우방맨션 177세대, 사용승인 1992.11.27. 동일 84.91㎡ 실거래 6건이 확인됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 중로1류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 대지권 대상 토지는 6,562.0㎡, 공시지가 1,884,000원/㎡이며 아파트부지로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 현장조사 당시 관계인 부재로 임대관계가 미상이었습니다. 실제 점유자와 명도 상대를 확인해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 비교 거래는 3층·5층·12층·13층·15층 거래가 포함됩니다. 본건이 1층이라는 점을 응찰가에 별도로 반영해야 합니다.
- 내부 상태. 내부조사가 이뤄지지 않아 건축물현황도와 주변 탐문에 따른 이용상황을 기준으로 평가됐습니다. 수리비 변수를 확인해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -1.0%입니다. 전체 평균 222,166,666원이나 과거 최고가 240,000,000원만으로 응찰 상한을 높이지 마세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 143,889,400원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 배당 부족을 매수인의 추가 부담으로 혼동할 필요는 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격도 여유가 있지만 현장 확인이 마지막 변수
이 사건의 장점은 구조가 명확하다는 데 있습니다. 말소기준은 애큐온저축은행 근저당이고, 명시 인수권리와 법정지상권은 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 현재 최저가 142,100,000원이 최근 12개월 평균 221,000,000원의 64.3%로 내려와 있습니다.
다만 최근 실거래 추세는 -1.0%이고, 본건은 1992년 사용승인된 177세대 단지의 1층 물건입니다. 현장조사 당시 내부와 관계인을 확인하지 못했다는 점까지 감안하면, 현재 할인율은 매력적이지만 실제 수익성은 1층 가격 보정·내부 수리비·점유자 확인을 거친 뒤 판단해야 합니다. 종합하면 권리상 안전성이 높고 가격 간격도 충분하나, 현장 변수를 확인해야 하는 A등급 물건입니다.
