대구지방법원 2026타경3513. 대구 달서구 용산동 새방로6길 32에 위치한 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 공부상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층으로, 1층은 단독주택 및 제2종근린생활시설, 2·3층은 단독주택입니다. 아파트 한 세대가 아니라 여러 호실의 임차관계를 함께 살펴야 하는 물건입니다.

등기부상 소유자는 김승찬이며, 서울보증보험 주식회사가 청구금액 98,001,954원으로 강제경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 2025.12.03. 접수된 국의 압류입니다. 문제는 이 압류보다 앞서 2024년에 등기된 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 두 건 있다는 점입니다. 말소기준권리보다 선순위인 임차권은 매각대금에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권 2건

말소기준권리는 2025.12.03. 국의 압류입니다. 이후의 경매개시결정과 대구신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 보전처분등기는 2026.03.06. 이미 말소되었습니다.

그러나 을구 1번과 을구 2번의 주택임차권등기는 말소기준권리보다 앞서 존재합니다. 매각물건명세서는 두 권리 모두 매수인에게 대항할 수 있다고 명시하고 있으며, 보증금이 전액 배당되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 기재합니다.

② 임차인 분석 — 실제 전입자와 보증기관 승계 구분

성명이 확인되는 개별 전입자는 7명입니다. 이들과 별도로 한국토지주택공사의 보증금 대위·승계 신고가 확인됩니다. 한국토지주택공사를 개별 전입자에 더해 실제 거주 임차인으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 다만 등기된 305호·302호 임차권과 각 전입자의 호실·보증금 대응관계는 별도로 확인해야 합니다.

* 205호 관련 매각물건명세서 비고에는 임차보증금 95,000,000원, 차임 100,000원, 전입일 2022.07.22, 확정일자 2022.07.04로 기재되어 있습니다. 개별 임차인 기록의 미상 항목은 원본 대조가 필요합니다. 한국토지주택공사의 305호 등기와 이현옥의 203호 표기 사이에도 호실 대응관계 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 49% 할인율이 곧 취득비용은 아니다

현재 최저가는 277,980,000원으로 감정가 567,308,000원의 49%입니다. 수치만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 하락했지만, 이 물건은 선순위 임차보증금 인수 여부가 실제 취득가격을 결정합니다.

동일한 조건의 실거래 비교가격도 확정되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 시세보다 싸다거나 수익성이 높다고 평가할 수 없습니다. 가격 판단에는 실제 인수액을 반영한 취득비용과 건물·토지를 함께 고려한 비교 시세가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 277,980,000원 가정 · 제공된 단순 배당모형)

이 단순 배당모형에서는 한국토지주택공사 보증금 95,000,000원과 신청채권자 청구액 98,001,954원이 전액 배당되고, 대구신용보증재단에는 23,297,540원의 미배당액이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 남는 권리

회차별 미배당액은 제시된 단순 채권자 배당모형의 수치입니다. 실제 임차보증금의 배당 및 매수인 승계액과 동일하지 않습니다. 향후 유찰 회차는 가정이며 실제 매각 결과를 뜻하지 않습니다.

유찰이 반복되면 입찰 최저가는 내려갑니다. 그러나 선순위 임차보증금의 배당재원도 줄어들 수 있습니다. 특히 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조라면 낮은 낙찰가가 실제 취득비용 감소로 그대로 이어지지 않습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달서구 용산동 성곡중학교 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 학교, 공원 및 근린상가 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며 간선도로 접근성을 포함한 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 외벽은 드라이비트, 내부는 벽지·타일, 바닥은 바닥재·타일, 창호는 새시창호 마감입니다.
• 설비. 급·배수설비 등 위생설비와 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
• 용도. 공부상 1층은 단독주택 및 제2종근린생활시설, 2·3층은 단독주택으로 이용됩니다. 일반 아파트 한 세대와 달리 호실별 임대차관계와 전체 건물의 활용성을 함께 검토해야 합니다.
• 토지. 면적 197.8㎡, 제1종일반주거지역이며 지형은 평지·세로장방, 도로접면은 소로각지입니다. 개별공시지가 1,095,000원/㎡입니다.
• 이용 제한. 지구단위계획구역(단독주택용지), 상대보호구역 및 택지개발 관련 사항이 있습니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 토지와 여러 주거 호실 및 근린생활시설을 함께 매수하는 구조입니다. 매각 후 활용·재임대·처분 가능성은 개별 임대차계약의 존속 여부와 실제 명도 상황까지 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 을구 1번 임차권. 305호 임차보증금 95,000,000원의 실제 배당 가능액과 미변제 잔액을 확인하세요. 이현옥 명의 전입자와 한국토지주택공사 대위·승계 신고 사이의 호실 대응관계도 대조해야 합니다.
• 을구 2번 임차권. 302호 미반환금 93,000,000원의 별도 배당 가능액과 매수인 인수 여부를 반드시 확인하세요. 첫 번째 임차권의 배당만으로 해결된다고 판단해서는 안 됩니다.
• 205호 임대차. 보증금 95,000,000원, 전입일 2022.07.22, 확정일자 2022.07.04 관련 명세서 기재를 원본과 대조하고 다른 임차권과의 중복 여부를 확인하세요.
• 보증금 미상 전입자. 이현옥·정미라·김효민·윤건·SONG JIFU의 임대차계약서, 실제 점유, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 불완전한 명칭 확인. 지주택·한국토 표기가 기존 임차권 관련 명칭인지 독립된 임차관계인지 확인해야 합니다.
• 배당표 재작성. 두 선순위 주택임차권, 205호 임대차 및 기타 임차관계를 반영한 전체 배당표를 작성해야 합니다. 보증기관 대위·승계에 따른 동일 보증금의 중복 계산은 제외하세요.
• 조세채권 확인. 말소기준인 국의 압류에 따른 실제 체납액과 법정기일, 배당순위를 확인하세요. 실제 배당에서는 임차권의 변제액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 실질취득 계산. 응찰가격에 미배당 인수보증금과 취득·명도 관련 비용을 더한 금액으로 판단하세요. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 경쟁력을 인정할 수 없습니다.
• 현장 확인. 호실별 실제 거주자, 건물의 이용상태, 관리비 및 점유관계를 조사하세요. 소유권 취득과 실질적인 점유 확보는 별개의 문제입니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 문건과 배당요구 자료를 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 49%보다 중요한 것은 미배당 보증금”

이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차관계의 정리 여부입니다. 2025.12.03. 국의 압류가 말소기준권리이지만, 그 이전에 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권이 두 건 있습니다. 매각물건명세서는 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.

한국토지주택공사의 대위·승계 신고와 실제 임차인의 보증금을 중복 계산해서는 안 됩니다. 그러나 305호와 302호에 각각 등기된 임차권을 하나의 권리로 취급해서도 안 됩니다. 다른 선순위 전입자들의 임대차관계도 해소 여부가 확인되지 않았습니다.

현재 실질취득비용은 확정할 수 없습니다. 감정가 대비 최저가의 하락만으로 가격상 이익이 있다고 판단하기 어렵고, 선순위 임차권의 실제 배당액과 미변제 승계액을 먼저 산출해야 합니다. 이 물건은 단순한 저가 유찰물건이 아니라 여러 호실의 권리관계와 배당 구조를 함께 검토해야 하는 사례입니다.