대구지방법원 2026타경3513. 대구 달서구 용산동 566-8 토지와 3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1층 단독주택 및 제2종근린생활시설, 2·3층 단독주택이며, 토지는 197.8㎡의 주상용 대지입니다. 최저매각가는 감정가 567,308,000원에서 한 차례 유찰돼 397,115,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에서 ‘70%’라는 숫자만 먼저 보면 안 됩니다. 말소기준일보다 앞선 임차권과 전입자가 여러 건 존재하기 때문입니다.
등기상 말소기준은 2025.12.03 수성세무서장 압류입니다. 그보다 앞선 2024년의 한국토지주택공사 주택임차권등기 2건은 매각으로 소멸하는 권리가 아니라, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 권리로 명시돼 있습니다. 또 205호에는 보증금 95,000,000원, 전입 2022.07.22, 확정일자 2022.07.04의 대항 가능한 임대차가 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3513 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 용산동 566-8 · 대구광역시 달서구 새방로6길 32 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 단독주택 및 제2종근린생활시설 · 2·3층 단독주택 |
| 토지 | 197.8㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 김승찬 · 2022.06.10 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 567,308,000원 / 397,115,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 98,001,954원 |
| 말소기준 | 2025.12.03 압류 · 권리자 국 · 처분청 수성세무서장 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2025.12.03 압류입니다. 따라서 그 이후의 강제경매개시결정과 대구신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 을구 1번과 2번 주택임차권은 말소기준보다 먼저 등기돼 있어 매수인에게 대항 가능한 선순위 권리입니다. 을구 1번은 임차보증금 95,000,000원, 을구 2번은 95,000,000원 중 미반환금 93,000,000원으로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 신고 9명, 보증기관 승계 1건은 중복 합산 금지
한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고로 이현옥 보증금과 중복되는 신고이므로 별도 실제 임차인으로 더하지 않습니다. 따라서 보증기관 승계 1건을 제외한 실제 임차인·점유 신고는 9명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일이 말소기준보다 빠르더라도 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 이름 / 호수 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이현옥 · 203호 | 2024.09.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김주옥 · 205호 | 2022.07.22 · 확정 2022.07.04 | 95,000,000원 | 대항 가능 | 배당요구 확인 필요 | 미배당 인수 |
| 정미라 · 301호 | 2019.04.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김효민 · 103호 | 2022.07.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김도현 · 303호 | 2025.12.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 인수 없음 |
| 윤건 · 201호 | 2025.07.03 · 배당요구 2026.05.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| SONG JIFU | 2021.03.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 한국토지주택공사 · 을구 1 | 2022.09.20 · 확정 2022.08.29 | 95,000,000원 | 있음 | 있음 | 이현옥 승계·중복 |
| 한국토지주택공사 · 을구 2 · 302호 북서쪽 약23㎡ | 점유 2022.09.14 · 확정 2022.08.23 · 주민등록 없음 | 93,000,000원 미반환금 | 선순위 임차권 | 임차권등기 | 미배당 인수 |
| 지주택 | 미상 | 0원 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 한국토 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 판단 — ‘감정가 70%’만으로 싸다고 말할 수 없다
현재 최저가는 397,115,000원으로 감정가 567,308,000원의 70%입니다. 하지만 이 사건에는 동일 조건의 최신 실거래 비교값이 없어 최저가가 시세보다 싼지 여부를 확인할 근거가 없습니다. 게다가 실질취득가는 단순 최저가가 아니라 397,115,000원 + 실제 미배당 임차보증금 인수액으로 판단해야 합니다. 선순위 임차권과 보증금 미상 점유자가 남아 있는 이상, 최저가만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 397,115,000원 | 201,585,820원 | 0원 | 94,169,570원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 277,980,500원 | 178,288,773원 | 23,297,047원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 194,586,350원 | 96,062,141원 | 105,523,679원 | 0원 |
위 회차별 수치는 제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 임차권등기 2번, 205호 보증금 및 보증금 미상의 선순위 점유관계까지 모두 정산한 최종 인수액을 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 397,115,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,359,610원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 · 경매신청채권 | 98,001,954원 | 98,001,954원 |
| 3. 대구신용보증재단 · 가압류 | 103,583,866원 | 103,583,866원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 94,169,570원 |
집행비용은 매각가의 약 1.6% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 무엇보다 이 표에는 별도의 선순위 임차권 미반환금 93,000,000원과 205호 보증금 95,000,000원, 보증금 미상의 선순위 점유관계가 모두 배당항목으로 반영돼 있지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 용산동 성곡중학교 남동측 인근. 주변은 단독주택, 학교, 공원 및 근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물로 사용승인일자는 2000.07.21입니다. 급·배수 위생설비와 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 용도. 공부상 1층은 단독주택 및 제2종근린생활시설, 2·3층은 단독주택입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 197.8㎡, 제1종일반주거지역, 주상용, 평지·세로장방·소로각지이며 공시지가는 1,095,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·택지개발지구기타·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 해당하고 지구단위계획구역 및 소로와 접합니다.
- 환금성. 단독주택·근린생활시설이 혼재된 3층 건물과 토지를 일괄 취득하는 구조라, 일반적인 단일 주거 호실보다 이용·임대관계 확인 범위가 넓습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 1·2번 배당 결과 확인. 95,000,000원 임차권과 93,000,000원 미반환 임차권이 실제로 얼마까지 배당되고 얼마가 남는지 확인해야 합니다.
- 205호 김주옥 임대차 확인. 보증금 95,000,000원, 전입 2022.07.22, 확정일자 2022.07.04로 명세서상 매수인에게 대항 가능한 임차인입니다. 배당요구와 미배당 잔액을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 정미라·김효민·윤건·SONG JIFU·이현옥 등 선순위 전입자들의 실제 계약서, 보증금, 확정일자 및 점유관계를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 을구 1번은 이현옥 보증금 대위·승계 신고이므로 같은 보증금을 두 번 더하면 안 됩니다.
- 실질취득가로 입찰 상한 설정. 최저가 397,115,000원이 아니라 최저가에 실제 미배당 인수액을 더한 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 70% 할인율에 가격 가점 금지. 비교 가능한 최신 실거래 근거가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
- 일괄매각·복합용도 확인. 토지와 건물을 함께 취득하며, 1층에 제2종근린생활시설이 포함돼 있으므로 실제 이용·점유 단위별 명도와 임대관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원본을 직접 대조해 임차보증금과 인수액을 최종 확정해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 인수액 확정이 먼저”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저가는 감정가의 70%인 397,115,000원까지 내려왔지만, 그 가격이 곧 실질취득가가 아닙니다. 말소기준 이전의 주택임차권등기 2건, 205호의 95,000,000원 보증금, 그리고 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자들이 존재합니다. 한국토지주택공사의 이현옥 보증금 승계분은 중복 합산하면 안 되지만, 그 밖의 임차관계는 별도로 남습니다.
제시된 배당 시뮬레이션에서는 현재 회차 매수인 인수가 0원으로 계산돼 있으나, 그 계산만으로 권리위험이 소멸했다고 볼 수 없습니다. 실제 미배당 보증금을 먼저 확정한 뒤, 낙찰가와 합산한 실질취득가로 판단해야 하는 사건입니다. 동일 조건의 최신 실거래 비교값도 제시되지 않아 가격 우위를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 “가격 판단 보류, 임차권·점유관계 확인 우선”입니다.
