의정부지방법원 2024타경84530. 구리시 수택동 구리더케이타워 12층 1201호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 고완석은 2021.02.24 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 162,960,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.09.13 접수된 국의 압류입니다.
이 사건의 핵심은 말소기준권리 그 자체보다 그보다 먼저 대항력을 취득한 임차인입니다. 이연진의 임대차계약일은 2021.01.09, 확정일자는 2021.01.13, 전입·점유개시는 2021.02.24입니다. 따라서 2022.09.13 압류보다 앞서 대항력을 갖췄고, 보증금 162,900,000원 전액을 배당받지 못하면 원칙적으로 미배당액이 매수인에게 이어지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경84530 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 안골로97번길 17-6, 12층1201호 (수택동,구리더케이타워) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 지하2층/지상15층 중 12층 |
| 소유자 | 고완석 · 등기상 거래가액 162,960,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 78,890,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 181,497,377원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준권리 | 2022.09.13 압류 · 국 (처분청 강서세무서장) |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있었고, 확약이 인수위험을 끊는다
등기상 2020년 두 차례 신탁관계는 이미 말소됐고, 2021.02.24 고완석 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 민간임대주택등기가 접수됐습니다. 이후 2022.09.13 국의 압류가 말소기준이 되고, 2023.04.10 이연진의 주택임차권등기, 2024.10.21 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2024.10.28 국민건강보험공단 압류가 이어집니다.
임차권등기 자체는 말소기준권리 뒤에 접수됐지만, 임차인의 전입·점유개시는 2021.02.24이므로 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 뒤니까 소멸”이라고 보면 안 됩니다. 원칙상 보증금 미배당액은 매수인이 인수할 수 있으나, 이번 사건에는 그 대항력과 임차권등기 말소에 관한 별도의 확약이 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이연진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.24 | 2021.01.13 | 162,900,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
③ 가격 판단 — 49%지만, 시세 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 161,000,000원, 현재 최저매각가는 78,890,000원으로 감정가의 49% 수준까지 내려왔고 유찰 횟수는 6회입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 근거는 없습니다.
권리 측면에서는 확약 반영 후 실질취득을 현재 최저가 78,890,000원으로 볼 수 있지만, 그것이 현재 시장가격보다 낮은지는 별개의 문제입니다. 특히 6회 유찰이라는 사실은 감정가 대비 할인폭만 볼 것이 아니라 수요·용도·환금성을 함께 확인해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,820,020원 |
| 1. 임차인 이연진 보증금 | 162,900,000원 | 77,069,980원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 181,497,377원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금의 미배당액은 85,830,020원입니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있어 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 구리시 수택동 소재 수택동사거리 북서측 인근이며, 주위는 대체로 근린생활시설이 주를 이루는 상업지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상15층 건물 중 12층입니다.
- 설비. 난방·급배수·위생·도시가스·소화전·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 4필 일단의 사다리형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며 남측 약 8미터, 서측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,354,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 사건의 결론을 좌우하는 핵심은 2026.05.04 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다. 매각물건명세서와 확약 내용을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 명도·말소 절차 확인. 경제적 인수액이 0원이어도 실제 점유·인도 상태와 임차권등기 말소 실무는 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 비율만 보지 말고 구리더케이타워 및 인근 오피스텔·근린시설의 최근 거래가격과 임대수요를 직접 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 반복 유찰은 가격뿐 아니라 용도, 수요, 임대성, 환금성 등 복합요인의 결과일 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 표기는 근린시설이고 감정상 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용·임대 및 관련 행정상 조건을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.02.24 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력 및 매각에 따른 처리 상태를 원본 등기와 매각서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “확약의 효력”이 먼저다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 162,900,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어, 현재 최저가 78,890,000원에 낙찰받더라도 미배당 보증금 85,830,020원을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 낙찰가가 더 내려가면 룰상 미배당액은 더 커져 실질취득액이 보증금 수준에 머무는 구조입니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 배당 부족 여부와 관계없이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.05.04 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 최저가 78,890,000원으로 판단합니다.
다만 그것이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 최근 실거래 시세 비교자료가 없고 이미 6회 유찰된 만큼, 권리위험은 확약으로 크게 낮아졌지만 가격 판단은 별도로 보수적으로 해야 하는 물건입니다. 결론은 “권리는 확약 확인 시 통과, 가격은 시세 검증 전까지 보류”입니다.
