창원지방법원 2025타경22310. 거제시 남부면 저구리 452, 452-1, 454에 걸친 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 현재 이용상태는 건물 ④·④-1·④-2가 연수원(객실, 창고 등), ④-3이 전시실입니다. 소유자는 주식회사대양유압이고, 2006.09.04 소유권을 취득한 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 480,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2014년·2019년·2021년의 중소기업은행 추가 근저당과 2024년 한국유켄공업주식회사 근저당, 2025년 서울보증보험 주식회사·신용보증기금의 가압류, 2025.12.09 경매개시결정까지 모두 말소기준보다 뒤에 놓입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 기재되어 있어 권리 인수 구조 자체는 비교적 단순합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22310 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 남부면 저구리 452, 452-1, 454 · 경상남도 거제시 남부면 근포3길 52 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 연수원(객실, 창고 등) · 전시실 |
| 소유자 | 주식회사대양유압 |
| 감정가 / 최저가 | 1,965,812,650원 / 1,376,069,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 관련 | 지목 양어장 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 공시지가 192,900원/㎡ · 토지면적 225.0㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2006.09.04 중소기업은행 근저당권 480,000,000원입니다. 이후 중소기업은행의 추가 근저당 200,000,000원·320,000,000원·200,000,000원, 한국유켄공업주식회사 근저당 210,000,000원, 서울보증보험 주식회사 가압류 85,934,822원, 신용보증기금 가압류 253,625,000원과 경매개시결정은 후순위입니다. 2025.11.03에는 한국유켄공업주식회사 근저당 중 양도액 85,934,822원이 서울보증보험주식회사 앞으로 일부 이전된 내역도 있습니다.
② 점유자 분석 — 전입은 있지만 말소기준보다 늦다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정재준 | 2025.10.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당없음 |
실제 확인되는 점유자는 정재준 1명입니다. 전입신고일이 2025.10.10으로 말소기준권리인 2006.09.04보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요하지만, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 체크 — 감정가 70%지만 ‘싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 1,376,069,000원으로, 시나리오상 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득금액도 1,376,069,000원입니다. 그러나 이 물건은 일반 주거상품이 아니라 토지와 연수원·전시실이 결합된 일괄매각 물건입니다. 실거래 비교 없이 단순히 감정가 대비 비율만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,376,069,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,160,690원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당권 · 중소기업은행 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 4. 을구 12번 근저당권 · 중소기업은행 | 320,000,000원 | 320,000,000원 |
| 5. 을구 13번 근저당권 · 중소기업은행 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 6. 을구 14번 근저당권 · 한국유켄공업주식회사 | 210,000,000원 | 159,908,310원 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 85,934,822원 | 0원 |
| 8. 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 253,625,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 1,749,559,822원 중 1,359,908,310원이 배당되고, 미배당은 389,651,512원입니다. 신청채권자 중소기업은행의 청구액 1,200,000,000원은 현재 회차에서는 전액 충족되는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 현황·용도 리스크 — 공부와 실제 이용이 다르다
- 일괄매각. 제시외 건물 ㉠·㉡·㉢·㉣이 매각에 포함됩니다.
- 토지 현황. 목록 1·2·3은 지목상 ‘양어장’이나 현황은 ‘연수원부지’로 이용 중입니다.
- 건물 이용. ④·④-1·④-2는 공부상 각각 배양장·관리사·동물 및 식물관련시설이나 현황은 연수원입니다. ④-3은 공부상 펌프실이나 현황은 전시실입니다.
- 구조 차이. ④는 공부상 스레이트지붕이나 현황 판넬지붕, ④-1은 공부상 스레이트지붕이나 현황 슬래브지붕입니다. ④-3은 공부상 지하1층이나 현황 지하3층구조입니다.
- 감정 포함. 데크시설·차양·계단 등은 건물에 포함해 평가됐고, 조경수·조경석·조경시설·구축물 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 매각 제외. 이동 가능한 온실 등은 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 남부면 저구리 소재 ‘군포마을’ 북측 인근으로, 주위는 근린생활시설·단독주택·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역(모든축종 제한)에 포함됩니다.
- 토지 특성. 완경사·부정형이며 도로접면은 ‘세로한면(불)’로 기재되어 있습니다.
- 이용 일체성. 목록 1·2·3 토지는 용도상 불가분 관계의 일단 토지로 이용되고 있어 일단지로 감정평가됐습니다.
- 환금성. 일반 주거상품이 아니라 연수원·전시실과 토지가 결합된 용도이므로 실제 수요층과 재활용 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가 1,376,069,000원이 감정가 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 연수원·전시실 및 토지의 실제 매매 가능 가격을 별도로 대조하세요.
- 공부·현황 차이. 양어장→연수원부지, 배양장·관리사·동물 및 식물관련시설→연수원, 펌프실→전시실 등 차이가 실제 사용·인허가·대출에 미치는 영향을 확인하세요.
- 점유 확인. 정재준의 전입은 2025.10.10으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자와 현재 점유 상태를 원본으로 다시 확인하세요.
- 포함·제외 범위. 제시외 건물은 포함되지만 이동 가능한 온실 등은 제외되므로 현장 경계를 정확히 확인하세요.
- 배당 원본 대조. 을구 14번 근저당 일부가 서울보증보험주식회사로 이전된 내역을 포함해 배당요구 및 채권관계를 배당표 원본과 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “감정가 70%”는 가격 보증이 아니다
권리분석만 보면 구조는 명확합니다. 말소기준은 2006.09.04 중소기업은행 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 점유자 정재준도 2025.10.10 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 권리보다 물건 자체입니다. 토지의 공부상 지목과 현실 이용이 다르고, 건물의 용도·지붕·층 구조에도 공부와 현황 차이가 있으며, 토지와 연수원·전시실을 일괄로 취득하게 됩니다. 따라서 현재 최저가 1,376,069,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 ‘싸다’고 결론 내리기보다는, 실제 활용성과 처분 가능 가격을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다. 권리 인수는 낮지만, 가격·용도·환금성 검증은 높은 물건입니다.
