창원지방법원 2025타경22327. 경상남도 통영시 욕지면 동항리 834-2의 주택·창고와 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 기호 1-1은 방2·마루·주방·다용도실·창고 등으로 이용 중인 주택이고, 기호 1-2는 창고입니다. 건물은 블록조 슬레이트 위 칼라강판지붕 단층으로 사용승인은 1973년입니다. 현재 소유자는 박옥자이며, 2016.07.08. 욕지수산업협동조합 근저당권 채권최고액 26,000,000원이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 설정된 주식회사케이비국민카드 가압류, 농림수산업자신용보증기금관리기관 가압류, 그리고 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있어 등기상 승계 부담은 단순한 편입니다. 그러나 물건 자체에는 점용과 경계 문제가 있어 현장 확인의 중요도가 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22327 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 욕지면 동항리 834-2 · 경상남도 통영시 욕지면 서촌윗길 149-24 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택(방2, 마루, 주방, 다용도실, 창고 등) · 창고 |
| 구조 | 블록조 슬레이트 위 칼라강판지붕 단층 · 사용승인 1973 |
| 토지 | 대 281.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 115,800원/㎡ · 완경사 · 부정형 |
| 소유자 | 박옥자 |
| 감정가 / 최저가 | 58,649,350원 / 41,055,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 41,251,952원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 부담은 없다
임차인 없음. 매각물건명세서상 인수할 권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다. 2016.07.08. 설정된 욕지수산업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후의 주식회사케이비국민카드 가압류 26,958,356원, 농림수산업자신용보증기금관리기관 가압류 71,825,000원 및 2025.12.11. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 현장 리스크 — 이 물건의 진짜 체크포인트
- 일괄매각. 제시외 건물 2개 동 가운데 감정서상 ㉠·㉡은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외 물건. 감정서상 제시외 물건 ㉢은 매각에서 제외됩니다.
- 타인 점용. 토지 일부를 타인이 점용 중이며, 그 영향을 감안해 평가됐습니다.
- 인접지 점용. 본건 제시외 건물 ㉡이 인접지 832-6 대, 1357-1 도 일부를 점용 중입니다.
- 지적 경계. 본건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불분명해 정확한 확인에는 전문적인 지적 측량이 필요합니다.
- 건축물 현황. 공부상 블록조 스레트지붕이나 현황은 슬레이트 위 칼라강판지붕입니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,055,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,138,990원 |
| 1. 근저당 · 욕지수산업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 26,958,356원 | 13,916,010원 |
| 3. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 71,825,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 41,055,000원 가정 시 채권 총액 124,783,356원 중 39,916,010원이 배당되고 84,867,346원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 41,055,000원 | 39,916,010원 | 84,867,346원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 28,738,500원 | 27,821,207원 | 96,962,149원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 20,116,950원 | 19,354,845원 | 105,428,511원 | 0원 |
각 시나리오에서 매수인이 인수하는 금액은 모두 0원입니다. 다만 가격이 낮아질수록 신청채권자와 후순위 채권자의 미회수액은 커집니다. 현재 회차에서도 신청채권자 청구액 41,251,952원에 대해 26,000,000원만 배당되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 욕지초등학교 남서측 인근으로, 단독주택·근린생활시설·교육시설·농경지·임야 등이 형성된 면소재지 내 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 도서지역에 위치해 대중교통 이용상황은 다소 불편합니다.
- 토지. 대 281.0㎡, 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역입니다.
- 보호·경관. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 교육환경 절대·상대보호구역, 중점경관관리구역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 건물. 주택과 창고는 블록조 슬레이트 위 칼라강판지붕 단층이며 사용승인은 1973년입니다.
- 설비. 주택에는 위생·급배수 설비와 유류 난방설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점용 확인. 토지 중 타인이 점용하는 부분의 위치와 사용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 인접지 침범 확인. 제시외 건물 ㉡의 832-6 대, 1357-1 도 점용 범위를 확인해야 합니다.
- 지적측량 검토. 감정평가서가 지적 경계 불분명을 명시하므로 필요 시 전문적인 지적 측량을 검토해야 합니다.
- 매각 포함·제외 구분. 제시외 건물 ㉠·㉡은 매각 포함, 제시외 물건 ㉢은 매각 제외라는 점을 현장과 대조해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 1973년 사용승인 건물의 실제 유지·보수 상태와 주택·창고 이용상태를 확인해야 합니다.
- 도서지역 환금성. 차량 접근은 가능하나 대중교통이 다소 불편한 도서지역이라는 특성을 고려해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준인 2016.07.08. 욕지수산업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 현장에 있습니다. 토지 일부는 타인이 점용하고, 본건 제시외 건물은 반대로 인접지를 일부 점용하며, 지적 경계도 불분명합니다. 여기에 매각 포함·제외되는 제시외 물건이 섞여 있고, 도서지역의 교통 여건과 1973년 사용승인 건물이라는 특성도 있습니다. 권리는 통과지만, 현장조사 없이 가격만 보고 들어갈 물건은 아닙니다.
