서울중앙지방법원 2025타경103682. 봉천동 양녕로6다길 19-3 소재 다세대주택의 2층 201호입니다. 감정가는 271,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 173,440,000원입니다. 표면만 보면 감정가의 64%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차보증금 290,000,000원의 처리 방식입니다. 임병래는 2021.09.01 전입·점유, 2021.08.03 확정일자를 갖춰 2023.09.12 말소기준 압류보다 앞선 대항력 임차인입니다.
원래 배당 계산만 따르면 최저가 173,440,000원에서 집행비용 3,228,160원을 제외한 170,211,840원이 임차보증금 쪽에 배당되고, 보증금 잔액 119,788,160원이 남습니다. 대항력을 그대로 행사한다면 매수인이 이 잔액을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.05.04 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못해도 매수인에게 잔존 보증금반환청구를 하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 임병래 보증금에 관한 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103682 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1513-5, 1513-6 · 도로명 서울특별시 관악구 양녕로6다길 19-3 · 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 · 대상면적 26.04㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 4층 · 본건 2층 201호 |
| 소유자 | 조해민 · 2021.05.21 매매 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 173,440,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.09.12 김포세무서장 처분의 국 압류입니다. 임병래의 전입·점유는 2021.09.01이고 확정일자는 2021.08.03이므로 기준권리보다 앞섭니다. 같은 날인 2023.09.12 임차보증금 290,000,000원의 주택임차권등기도 경료됐습니다. 따라서 확약이 없었다면 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
② 임차인·승계 관계 — 보증금 290,000,000원을 두 번 더하면 안 된다
임차 관계에 이름이 세 개 나타나지만, 주택도시보증공사 신고는 임병래의 보증금을 대위·승계한 것입니다. 따라서 보증금 290,000,000원을 임병래와 보증공사에 각각 더해 580,000,000원으로 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인으로 볼 사람은 2명이고, 보증공사는 별도 임차인이 아니라 임병래 보증금의 승계자입니다.
| 관계인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 임병래 | 2021.09.01 / 2021.08.03 | 290,000,000원 | 대항력 有 우선변제 | 실질 인수 0원 2026.05.04 확약 반영 |
| 신석우 | 2025.06.02 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 점유·명도 확인 |
| 보증공사 | 2021.09.01 / 2021.08.03 | 290,000,000원* | 대위·승계 | 별도 보증금 아님 임병래 보증금 중복신고 |
* 보증공사 290,000,000원은 임병래 보증금의 대위·승계 표시로, 별도 보증금을 뜻하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮아 보여도 면적이 달라 직접 비교하면 안 된다
등록된 최근 12개월 거래는 2건, 평균은 320,000,000원이고 최신 거래는 2026.01의 345,000,000원입니다. 하지만 대상 면적은 26.04㎡인 반면 비교 거래는 48.45㎡·52.29㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 173,440,000원이 최근 거래 평균의 54.2%라는 수치를 그대로 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 52.29㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2025.03 | 48.45㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 320,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 173,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,228,160원 |
| 1. 임차인 임병래 보증금 우선변제 | 290,000,000원 | 170,211,840원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표만 놓고 보면 임병래 보증금 미배당액은 119,788,160원이고, 원래 계산상 매수인 인수액도 119,788,160원입니다. 그러나 2026.05.04 제출된 대항력 포기·잔존청구 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 실질 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물은 지하 2층·지상 4층 철근콘크리트구조이며 대상은 2층 201호입니다.
- 주위환경. 신봉초등학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 위치하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로 공동주택 등의 건부지로 이용 중이며 북측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래·환금성. 총 12세대, 2015.05.21 준공으로 파악되며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.1회입니다. 동일 면적 실거래 표본이 없어 가격 검증력이 낮습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.04 제출된 대항력 포기·잔존 보증금청구 포기·임차권등기 말소 동의의 범위와 제출 주체를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 신석우 점유 확인. 2025.06.02 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 현 점유 여부와 실제 인도·명도 대상을 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 금지. 보증공사의 290,000,000원은 임병래 보증금의 대위·승계분입니다. 별도 임차보증금으로 추가 계산하면 안 됩니다.
- 가격 비교 재검증. 등록된 최근 거래는 48.45㎡·52.29㎡이고 대상은 26.04㎡입니다. 173,440,000원이 싸다는 결론을 내리기 전에 동일 면적·유사층 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 2회 유찰을 할인으로만 보지 말 것. 현재 최저가는 감정가의 64%지만, 면적이 맞는 실거래 근거가 없으므로 유찰률만으로 응찰 상한을 정하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서와 현장 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 지금은 확약으로 실질 0원”
이 사건은 숫자만 보면 꽤 위험해 보입니다. 선순위 대항력 임차보증금이 290,000,000원인데 현재 최저가는 173,440,000원이어서, 배당 계산상 119,788,160원이 남기 때문입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
하지만 이 물건은 2026.05.04 주택도시보증공사의 확약으로 결론이 달라집니다. 임병래에 관한 대항력과 잔존 보증금 청구가 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 이 부분의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득도 173,440,000원으로 봅니다.
다만 “인수 0 = 싸다”는 아닙니다. 비교 실거래 두 건은 대상 26.04㎡보다 훨씬 큰 48.45㎡·52.29㎡여서 가격 메리트를 직접 증명하지 못합니다. 여기에 별도 점유자 신석우의 보증금과 현재 점유상태가 확인되지 않았다는 점도 남습니다. 결론은 주된 권리 리스크는 확약으로 해소됐지만, 가격과 명도는 추가 확인이 필요한 물건입니다.
