서울중앙지방법원 2025타경103682. 서울 관악구 봉천동의 다세대주택 2층 201호입니다. 현재 소유자는 조해민이며 2021.05.21 매매를 원인으로 2021.05.27 소유권을 이전받았고 거래가액은 290,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 말소기준권리는 근저당이 아니라 2023.09.12 국가의 압류입니다. 그보다 뒤의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 임차권은 등기일만 보고 판단하면 안 됩니다. 임병래는 임차권등기를 2023.09.12에 했지만, 임대차계약일은 2021.08.02, 확정일자는 2021.08.03, 주민등록·점유개시는 2021.09.01입니다. 즉 말소기준인 2023.09.12 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 보증금 290,000,000원이 현재 최저가보다 크기 때문에 확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 이번 건은 바로 그 위험을 2026.05.04 확약서가 제거합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103682 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1513-5 2층201호 · 도로명 서울특별시 관악구 양녕로6다길 19-3 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중 |
| 시세 매칭 대상면적 | 26.04㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 4층 · 제2층 제201호 |
| 소유자 | 조해민 · 2021.05.21 매매 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 216,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약이 인수를 끊는다
말소기준은 2023.09.12 국가 압류입니다. 임병래의 임차권등기는 같은 날 접수됐지만 대항력 판단의 핵심은 전입·점유일인 2021.09.01입니다. 확정일자도 2021.08.03이어서 우선변제권을 행사할 수 있고 배당요구도 했습니다. 따라서 확약이 없으면 매각대금에서 보증금 전액을 받지 못한 잔액은 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
② 임차인 — 보증공사 중복신고는 보증금에 더하지 않는다
임차인 표시는 3건이지만 보증공사 1건은 임병래 보증금의 대위·승계 중복신고입니다. 별도 290,000,000원을 더하면 안 됩니다. 실제 임차인 표시는 신석우·임병래 2명입니다.
| 구분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신석우 | 2025.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임병래 | 2021.09.01 | 290,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 보증공사 | 2021.09.01 | 290,000,000원 임병래 보증금 중복 | 승계 | 승계 | 대위·승계 |
신석우는 2025.06.02 전입으로 말소기준일 2023.09.12보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 임병래에 대한 확약은 임병래 관련 권리에만 적용되는 것이므로 다른 임차인이 있다면 별도로 판단해야 하지만, 신석우는 제공된 판정상 후순위 전입입니다.
③ 시세 비교 — 67.8%지만 ‘면적 불일치’가 핵심
최근 12개월 거래는 2건이고 평균은 320,000,000원, 최신 거래는 2026.01의 345,000,000원입니다. 현재 최저가 216,800,000원은 이 최근 12개월 평균의 67.8%로 표시됩니다. 그러나 시세 매칭 대상면적은 26.04㎡인데 거래 표본은 48.45㎡와 52.29㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 67.8%만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 결론 내리면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 52.29㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2025.03 | 48.45㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 320,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 216,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,835,200원 |
| 1. 임차인 임병래 보증금 | 290,000,000원 | 212,964,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임병래 보증금의 부족분은 77,035,200원입니다. 다만 2026.05.04 확약으로 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신봉초등학교 남동측 인근. 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 위치하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 4층. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로 공동주택 등의 건부지로 이용 중이며 북측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 4,834,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래·경매 통계. 12세대, 사용승인 관련 기준일 2015.05.21. 경매 통계상 평균 유찰 3.5회, 낙찰률 0.0%로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.04 제출된 대항력 포기·잔존 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각기일까지 동일하게 유효한지 원문을 대조하세요.
- 보증공사 중복 주의. 보증공사 290,000,000원은 임병래 보증금의 대위·승계 표시이므로 별도 290,000,000원을 더하지 않습니다.
- 신석우 확인. 2025.06.02 전입으로 제공된 판정상 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황을 대조하세요.
- 시세 면적 보정. 대상 시세 매칭 면적 26.04㎡에 비해 비교 거래가 48.45㎡·52.29㎡이므로 최근 평균 320,000,000원을 직접 적정가로 사용하지 마세요.
- 환금성 점검. 12세대 규모이고 경매 통계상 평균 3.5회 유찰·낙찰률 0.0%로 표시됩니다. 매수가보다 재매각 가능 가격을 먼저 점검할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 리스크는 확약으로 줄었지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 있는 임차인이 있다”가 아닙니다. 임병래는 보증금 290,000,000원의 선순위 대항력 임차인이어서 현재 최저가 기준으로는 원래 77,035,200원의 미배당 인수가 발생하는 구조입니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.04 제출한 확약으로 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의해, 해당 인수위험은 실질 0원이 됩니다.
반면 가격 평가는 조심해야 합니다. 최저가 216,800,000원이 최근 12개월 거래 평균 320,000,000원의 67.8%라는 숫자는 눈에 띄지만, 대상면적 26.04㎡와 거래 표본 48.45㎡·52.29㎡가 맞지 않습니다. 여기에 평균 유찰 3.5회, 낙찰률 0.0%라는 경매 통계까지 겹칩니다. 권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능, 가격은 보류. 이 물건은 ‘싸 보이는 비율’보다 같은 면적의 실제 거래와 확약서 원문 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
