서울중앙지방법원 2025타경103729. 관악구 봉천동 635-419, 국회단지21길 21의 5층 다세대주택 중 2층 201호입니다. 감정평가상 이용상태도 다세대주택이고 전용면적은 23.65㎡입니다. 현 소유자는 송민우로, 2015.12.01 매매를 원인으로 거래가액 155,000,000원에 취득해 2016.01.20 소유권이전 등기를 마쳤습니다.
권리분석의 핵심은 임차권입니다. 이현일의 임대차계약일과 확정일자는 2022.10.20, 전입·점유개시는 2022.11.28입니다. 현재 말소기준으로 제시된 2023.01.03 임우찬 가압류보다 빠르므로 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금 225,000,000원은 현재 최저가보다 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득이 사실상 보증금 225,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.06.26 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙에 따라 이 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103729 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 635-419 2층 201호 · 도로명 국회단지21길 21 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 23.65㎡ · 5층 건물 중 2층 201호 |
| 사용승인 / 세대 | 2014.11.25 · 8세대 |
| 소유자 | 송민우 (2015.12.01 매매 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 161,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2023.01.03 임우찬 가압류 110,000,000원입니다. 이보다 앞선 2015.12.24 안양북부새마을금고 근저당권 429,000,000원은 2016.07.06 이미 말소됐습니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 김재영 가압류, 국 압류, 서울특별시 압류, 이 사건 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이현일 | 225,000,000원 | 2022.11.28 / 2022.10.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 보증공사 | 225,000,000원 | 2022.11.28 / 2022.10.20 | 승계 신고 | 우선변제 有 | 중복합산 금지 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증공사는 이현일 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 보증금 225,000,000원으로 합산하면 안 됩니다. 따라서 임차보증금 총위험을 450,000,000원으로 계산하는 것은 오류입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
이 물건은 확약으로 인수가 0원이므로 현재 실질취득은 최저가와 같은 161,600,000원입니다. 시세 판단은 과거 전체 평균 171,875,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 179,250,000원, 최신 거래는 2025.05의 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 23.65㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2024.09 | 23.65㎡ | 4 | 158,500,000원 |
| 2022.08 | 23.65㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2022.03 | 23.65㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 23.65㎡ | 2건 | 179,250,000원 |
현재 실질취득 161,600,000원은 최근 12개월 평균의 90.2%입니다. 최근 12개월 평균 대비 약 17,650,000원 낮고, 최신 거래 200,000,000원보다도 낮습니다. 최근 12개월 거래가 그 이전 거래 평균보다 9.0% 높은 추세라는 점도 가격 비교에는 긍정적입니다. 다만 거래 표본은 총 4건, 최근 12개월은 2건뿐이므로 가격 하나만으로 높은 등급을 주기에는 표본이 얇습니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,062,400원 |
| 1. 임차인 이현일 보증금(우선변제) | 225,000,000원 | 158,537,600원 |
| 2. 가압류 · 임우찬 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김재영 | 140,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당표상 임차인 부족분은 66,462,400원이지만, 2026.06.26 확약에 따라 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당구조는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 201호입니다.
- 입지. 서울은천초등학교 북서측 인근. 다세대주택·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로·지형. 다소 급한 경사지의 세장형 토지이며 북동측 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 8세대 규모이고 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 2건으로, 아파트 대단지보다 거래 표본이 적어 가격 변동성과 매도기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.06.26 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 최종 매각물건명세서에 그대로 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복계상 금지. 이현일과 보증공사의 225,000,000원을 합산하지 마세요. 실제 임차인은 1명이며 보증공사는 대위·승계 신고입니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단, 국, 서울특별시 압류가 존재합니다. 당해세 여부에 따라 배당액이 달라질 수 있으므로 세목·법정기일을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득 161,600,000원은 최근 12개월 평균 179,250,000원의 90.2%입니다. 다만 최근 실거래 표본이 2건뿐이므로 개별 호수 상태와 층·향을 함께 대조해야 합니다.
- 환금성. 8세대 다세대, 급경사지, 약 3m 도로 조건을 감안해 아파트와 동일한 매도 유동성을 전제하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 자료와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “원래는 2.25억 인수형, 확약 때문에 1.616억 가격형으로 바뀐 사건”
이 사건을 최저가 161,600,000원만 보고 접근하면 핵심을 놓칩니다. 이현일의 보증금은 225,000,000원이고 전입이 말소기준보다 앞서 원래 구조는 명확한 대항력 인수형입니다. 확약이 없었다면 현재 배당표 기준 미배당 66,462,400원을 매수인이 떠안을 수 있어, 낙찰가가 더 내려가도 인수가 늘면서 실질취득은 약 225,000,000원 부근에 고정됩니다.
그러나 2026.06.26 주택도시보증공사의 확약으로 이 임차인에 대한 대항력과 잔존보증금 청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 본건의 실질 인수액은 0원, 현재 실질취득은 161,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 179,250,000원의 90.2%로 가격상 여유가 있습니다. 다만 8세대 다세대의 낮은 거래 표본, 급경사·약 3m 도로, 세금 압류 확인이라는 보수적 요소가 함께 남습니다. 핵심은 확약 원문 확인이 끝나면 권리보다 가격·환금성을 따지는 사건입니다.
