서울중앙지방법원 2025타경103729. 관악구 봉천동 635-419, 국회단지21길 21의 5층 다세대주택 중 2층 201호입니다. 현재 소유자는 송민우이며 2016.01.20 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 155,000,000원입니다. 등기부상 2015년 설정됐던 안양북부새마을금고 근저당권 429,000,000원은 2016.07.06 이미 말소됐습니다. 이 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.01.03 임우찬 가압류 110,000,000원이고, 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 임차권은 순서가 다릅니다. 실제 임차인 이현일은 2022.11.28 전입·점유, 확정일자는 2022.10.20로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금도 225,000,000원이라 원칙대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이번 사건은 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.06.26 제출한 확약으로 그 구조가 바뀌었습니다. 우선변제권만 행사하고 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했으므로, 확약을 반영한 실질취득가는 현재 최저가와 같은 129,280,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인, 그러나 확약으로 인수 해소

② 임차인·보증기관 승계 — 실제 임차인은 1명

실제 임차인은 이현일 1명입니다. 보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 이현일 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 보증금 225,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다. 을구 3번 주택임차권등기는 2024.12.12 등기됐지만, 확약서에 따라 매수인에게 인수되지 않고 말소됩니다.

③ 시세 비교 — 확약을 반영하면 가격 메리트가 보인다

전용 23.65㎡가 일치하는 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 171,875,000원이지만, 가격 판단은 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 179,250,000원, 최신 거래는 2025.05 · 200,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 과거 대비 9.0%입니다.

현재 최저가 129,280,000원은 최근 12개월 평균의 72.1%입니다. 확약 때문에 매수인 인수가 실질 0원이므로, 시세 비교 기준도 최저가와 동일한 실질취득 129,280,000원으로 볼 수 있습니다. 최근 12개월 평균 179,250,000원과 최신 거래 200,000,000원 모두 실질취득가보다 높아, 이 사건은 현재 회차에서 가격 메리트가 존재합니다.

④ 예상배당표 (매각가 129,280,000원 가정)

배당 계산상 이현일 보증금의 부족분은 98,329,920원입니다. 원칙적으로는 이 금액이 매수인 인수 위험이지만, 2026.06.26 확약으로 대항력·잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 우선 차감되어 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울은천초등학교 북서측 인근. 다세대주택·단독주택·다가구주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물, 사용승인일 2014.11.25. 기본 위생·급배수·난방설비와 필로티주차장이 있습니다.
• 도로·지형. 토지는 다소 급한 경사지의 세장형이며 북동측으로 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·토지거래계약에관한허가구역 관련 지정이 포함돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대로, 전용 23.65㎡ 실거래 표본은 4건이며 거래가격은 124,000,000원부터 205,000,000원까지 편차가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 최종 확인. 2026.06.26 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 최종 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
• 실제 임차인은 1명. 이현일과 보증공사의 225,000,000원을 중복 보증금으로 계산하지 마세요. 보증공사는 이현일 보증금의 대위·승계 신고입니다.
• 룰상 부족분과 실질 인수 구분. 배당상 부족분은 98,329,920원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
• 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하는지 확인하세요. 해당 시 배당표가 달라질 수 있습니다.
• 다세대 환금성. 현재 가격은 최근 시세 대비 낮지만 8세대 소규모 건물이고 실거래 편차가 크므로 내부상태·층·채광·주차 등을 개별 확인하세요.
• 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수형이었지만, 확약이 판을 바꿨다”

이 물건은 표면만 보면 조심해야 할 사건입니다. 실제 임차인 이현일의 전입이 말소기준권리보다 빠르고, 보증금 225,000,000원이 현재 최저가보다 커서 원칙적으로는 낙찰가가 내려가도 실질취득가가 보증금 수준에 묶이는 대항력 인수형이기 때문입니다. 현재 가정에서도 배당 후 98,329,920원이 남습니다.

하지만 2026.06.26 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기, 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 매수인 인수는 실질 0원, 실질취득은 현재 최저가인 129,280,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 179,250,000원의 72.1%이고 최신 거래도 200,000,000원이어서 권리 리스크가 확약으로 해소된 현재 회차에는 가격 메리트가 분명합니다.

다만 안전성의 핵심 근거가 확약서인 만큼, 이 사건은 “싸니까 산다”가 아니라 확약의 최종 효력을 확인한 뒤 가격 메리트를 취하는 물건입니다. 8세대 다세대의 환금성, 세금 압류의 배당 영향까지 확인된다면 권리와 가격의 균형은 양호한 편입니다.