서울중앙지방법원 2025타경103791. 남현동 제이엠빌리지 5층 501호로, 집합건축물대장상 다세대주택이며 방2·주방 등으로 기재되어 있습니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 임차권의 처리를 보는 것입니다. 백철우는 2022.06.10 전입·점유를 시작했고 2022.05.18 확정일자를 받아 보증금 320,000,000원에 대한 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다. 임차권등기도 2024.06.13 마쳐져 있어, 원칙만 적용하면 매수인 인수 위험이 있는 구조입니다.
현재 최저매각가 194,560,000원에서 집행비용 3,523,840원을 제외하면 임차인 우선배당은 191,036,160원이고, 보증금과의 차액 128,963,840원이 남습니다. 하지만 2026.06.26 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 사건에서는 룰상 계산되는 128,963,840원을 매수인이 실제로 떠안지 않고, 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103791 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 1072-100 제이엠빌리지 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 집합건축물대장상 다세대주택(방2, 주방 등) · 6층 건 내 5층 |
| 소유자 | 문순아 지분 6분의 1 · 장박 지분 6분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 194,560,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 인수 해소
등기상 소유권보존은 2021.06.17이고, 같은 날 수협은행 앞으로 신탁등기가 됐다가 2022.06.10 신탁재산의 귀속으로 말소됐습니다. 이후 백철우의 주택임차권이 2024.06.13 등기됐고, 2025.08.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 경매개시결정보다 임차권이 앞서므로 원래는 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.
| 신고 주체 | 역할 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백철우 | 실제 임차인 · 임차권자 | 320,000,000원 | 2022.06.10 | 2022.05.18 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 |
| 보증공사 | 보증기관 대위·승계 | 320,000,000원 백철우 보증금 중복신고 · 합산 제외 | 2022.06.10 | 2022.05.18 | 승계 우선변제 |
② 시세 비교 — 수치상 54.0%, 다만 면적 불일치
확인되는 최근 거래는 2026.02의 360,000,000원 1건입니다. 거래 전용면적은 24.11㎡이고 본건 비교 대상 면적은 21.74㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 360,000,000원이지만 표본 수가 1건뿐이므로, 이를 본건의 확정 시세처럼 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 24.11㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 21.74㎡ 대상과 불일치 | 1건 | 360,000,000원 |
현재 최저매각가 194,560,000원은 이 최근 거래금액의 54.0%입니다. 확약 반영 후 실질취득액도 최저가와 같은 194,560,000원이므로 수치만 보면 거래사례보다 크게 낮습니다. 그러나 면적 불일치와 1건뿐인 표본 때문에 “시세의 절반이니 확실히 싸다”고 단정하기보다는, 본건과 유사한 면적·층의 추가 거래를 대조한 뒤 가격 메리트를 판단하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,523,840원 |
| 1. 임차인 백철우 보증금 | 320,000,000원 | 191,036,160원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 백철우 보증금 중 128,963,840원이 미배당으로 남는 구조입니다. 그러나 2026.06.26 확약서에 따라 대항력을 포기하고 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했으므로, 룰상 미배당 128,963,840원과 달리 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사당초등학교 남측 인근으로, 주위는 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 섞인 일반 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물의 5층 501호이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6미터, 북서측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 제이엠빌리지는 9세대이며 사용승인 관련 기준일은 2021.06.02입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 유지되는지 매각물건명세서와 제출서류를 다시 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 구분. 보증공사의 320,000,000원은 백철우 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 시세 표본 한계. 최근 거래는 2026.02의 360,000,000원 1건이고 전용 24.11㎡로 본건 21.74㎡와 다릅니다. 54.0%라는 비율만으로 적정가를 확정하지 마십시오.
- 유찰 이력. 본건은 2회 유찰됐고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다. 응찰 전 경쟁강도와 추가 유찰 가능성을 함께 보아야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 제2종일반주거지역과 토지거래계약에관한허가구역 등 표시된 제한사항을 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있었지만, 확약이 결론을 바꾼다”
등기만 보면 백철우의 320,000,000원 임차권은 경매개시결정보다 앞선 선순위 권리여서, 현재 최저가 기준 128,963,840원의 잔존보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 그러나 2026.06.26 제출된 확약서가 대항력과 잔존청구권을 포기하고 임차권등기 말소까지 동의하고 있어 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 최저가 194,560,000원은 확인되는 최근 거래 360,000,000원의 54.0%지만, 해당 거래는 24.11㎡이고 본건 비교 면적은 21.74㎡이며 표본도 1건뿐입니다. 따라서 이 사건은 권리 쪽에서는 확약 확인이 핵심이고, 가격 쪽에서는 직접 비교 가능한 추가 실거래 확인이 핵심입니다.
