서울중앙지방법원 2025타경103791. 관악구 남현동 제이엠빌리지 5층 501호, 건축물대장상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “1회 유찰돼 2.432억까지 내려왔다”가 아닙니다. 을구 1번에는 백철우 명의 주택임차권 320,000,000원이 있고, 임대차계약일은 2022.04.28., 확정일자는 2022.05.18., 전입·점유개시는 2022.06.10.입니다. 이 임차권은 2025.08.27. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원래라면 매수인 인수 위험이 있는 구조입니다.
현재 최저가 243,200,000원을 그대로 매각가로 놓은 배당계산에서는 집행비용 4,204,800원을 먼저 빼고 임차인에게 238,995,200원이 배당되어, 보증금 중 81,004,800원이 남습니다. 대항력이 그대로 유지됐다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어나는 전형적인 실질취득가 고정형입니다. 다만 이 사건은 이후 제출된 확약서 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103791 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 1072-100 제이엠빌리지 5층501호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 남부순환로256길 70(남현동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 집합건축물대장상 다세대주택(방2, 주방 등) · 철근콘크리트구조 6층 건 내 제5층 제501호 |
| 소유관계 | 문순아 지분 6분의 1 · 장박 지분 6분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 243,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 말소
등기상 소유권은 문순아 6분의 1, 장박 6분의 5 공유입니다. 2021.06.17. 수협은행 앞으로 신탁등기가 들어갔다가 2022.06.10. 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 이후 2024.06.13. 백철우의 주택임차권이 등기됐고, 2025.08.27. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 이 사건의 말소기준은 2025.08.27. 강제경매개시결정으로 계산돼 임차권은 그보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명, 보증공사는 중복 신고
| 이름 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 백철우 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 320,000,000원 | 2022.06.10 | 2022.05.18 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실제 임차인 |
| 보증공사 | 주거 · 백철우 보증금 대위·승계 | 320,000,000원 | 2022.06.10 | 2022.05.18 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 대위·승계 |
표에는 2개 이름이 보이지만 보증금이 640,000,000원인 사건이 아닙니다. 실제 임차인은 백철우 1명이고, 보증공사는 백철우의 보증금 320,000,000원에 대한 보증기관 대위·승계이므로 같은 채권을 한 번만 봐야 합니다. 백철우는 배당요구를 했고, 보증공사의 배당요구일은 2025.11.03.입니다.
③ 시세 비교 — 3.60억 거래는 참고하되 ‘동일면적 시세’로 단정 금지
제이엠빌리지의 확인된 최근 거래는 2026.02. 360,000,000원 1건입니다. 해당 거래는 전용 24.11㎡·2층이고, 이 물건의 비교대상 면적은 21.74㎡로 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 360,000,000원을 이 호실의 직접 시세라고 단정하기보다는 같은 건물의 참고 거래로 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 24.11㎡ | 2 | 360,000,000원 |
현재 최저가 243,200,000원은 이 거래가의 67.6%입니다. 확약서가 유효하게 반영되면 실질취득도 243,200,000원*으로 동일해, 숫자상으로는 360,000,000원보다 낮습니다. 다만 표본이 1건뿐이고 면적도 일치하지 않으므로, 이 67.6% 하나만으로 “시세보다 확실히 싸다”고 단정하거나 과도한 가격 가점을 주는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 243,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,204,800원 |
| 1. 임차인 백철우 보증금 | 320,000,000원 | 238,995,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 원계산상 백철우 보증금 부족분은 81,004,800원입니다. 다만 2026.06.26. 확약서에 의해 우선변제권만 행사하고 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 인수 시나리오 — 확약 전 원계산
| 회차 | 매각가 | 원계산 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 243,200,000원 | 81,004,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 194,560,000원 | 128,963,840원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 155,648,000원 | 167,331,072원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가해 총 부담이 보증금 320,000,000원 부근으로 고정되는 구조입니다. 이번 사건에서는 그 대항력 인수 연결고리를 주택도시보증공사가 확약으로 끊었기 때문에, 회차별 원계산 인수액을 실제 취득비에 더하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사당초등학교 남측 인근이며, 주위는 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 소재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통편의는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건 내 5층 501호이며, 건축물대장상 다세대주택(방2, 주방 등)으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m, 북서측 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 166.4㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 5,805,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 건물 규모. 제이엠빌리지는 9세대이며 사용승인일은 2021.06.02.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·잔존보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 백철우 320,000,000원과 보증공사 320,000,000원은 별도 임차보증금이 아니라 동일 채권의 대위·승계 관계입니다.
- 면적 다른 실거래 주의. 360,000,000원 거래는 24.11㎡·2층, 대상 비교면적은 21.74㎡로 동일면적 거래가 아닙니다.
- 시세 표본 수. 확인된 최근 거래는 1건이므로 67.6% 수치만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 공유 소유관계. 문순아 6분의 1, 장박 6분의 5 공유 명의입니다.
- 권리 원본 확인. 등기사항전부증명서 발행일 2026.08.11. 이후 변동 여부까지 입찰 직전 재확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약이 핵심”
표면만 보면 위험도가 높은 사건입니다. 보증금 320,000,000원, 대항력 있는 선순위 임차권, 현재 최저가 243,200,000원이라 원계산상 81,004,800원이 매수인에게 남는 구조이기 때문입니다. 그러나 2026.06.26. 주택도시보증공사의 확약서가 이 사건의 결론을 뒤집습니다. 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 실질 인수는 0원*입니다.
가격은 별도로 냉정하게 봐야 합니다. 확인된 거래 360,000,000원 대비 최저가는 67.6%지만, 그 거래는 대상과 면적이 다르고 표본도 단 1건입니다. 따라서 이 물건은 권리상 주된 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격 메리트는 동일·유사 면적 추가 시세 확인 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
