서울중앙지방법원 2025타경103843. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 12층 1205호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현황은 오피스텔(복층구조)입니다. 소유자 오승훈은 2022.01.13 매매를 원인으로 245,000,000원에 취득했고, 2022.02.10 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 이 사건의 핵심은 감정가에서 두 차례 유찰된 가격 자체보다 245,000,000원 임차보증금의 인수 여부입니다.
임차인 강유빈은 2022.01.20 확정일자를 받고 2022.02.07 주민등록, 2022.02.10 점유를 시작했습니다. 말소기준은 2023.02.07 강서세무서장의 압류이므로 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원래 구조라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다. 실제 현재 회차 배당계산도 보증금 245,000,000원 중 142,446,080원만 배당되고 102,553,920원이 부족한 것으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103843 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 12층 1205호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 오피스텔(복층구조) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 중 제12층 제1205호 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.01.13 매매 · 거래가액 245,000,000원 · 2022.02.10 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 145,280,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
말소기준은 2023.02.07 갑구 4번 압류입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정과 2025.11.14 압류, 을구 3번 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 강유빈은 2022.02.07 전입해 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 때문에 확약이 없었다면 현재 회차에서 배당받지 못한 102,553,920원이 매수인 인수로 남는 구조였습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강유빈 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.07 | 2022.01.20 | 245,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 · 인수 0 |
배당요구일은 2023.12.04입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있으며, 2026.05.12 확약에 따라 부족분이 발생하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환 청구권은 포기되고 임차권등기에 대한 말소 동의가 제출돼 있습니다.
② 가격 — 64%라도 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
감정가는 227,000,000원, 현재 최저매각가는 145,280,000원으로 두 차례 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에서는 최근 실거래 가격을 근거로 최저가와 시장가격을 직접 비교할 수 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 인수 계산 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 145,280,000원 | 102,553,920원 | 245,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 116,224,000원 | 131,203,136원 | 245,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 40.96% | 92,979,200원 | 154,094,426원 | 245,000,000원 |
위 인수 계산은 확약을 반영하지 않은 배당 시나리오상의 수치입니다. 일반적인 대항력 인수형이었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 크게 낮아지지 않는 구조지만, 이 사건은 대항력 포기·잔존채권 포기·임차권 말소 동의 확약이 있어 실제 매수인 인수는 0원으로 처리합니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,833,920원 |
| 1. 임차인 강유빈 보증금(우선변제) | 245,000,000원 | 142,446,080원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산상 강유빈 보증금 부족분은 102,553,920원이지만, 2026.05.12 확약에 따라 이 부족분을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 신림고등학교 북서측 인근이며, 주위에는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 신대방역 등이 소재해 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 현황은 오피스텔 복층구조이며, 토지는 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 26미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물로 기본적인 위생·급배수·난방설비와 기계식주차장설비가 구비돼 있습니다.
- 현장확인. 소유자 및 이해관계인의 부재·폐문으로 내부 상태를 확인하지 못해 외형조사와 건축물현황도 등을 기준으로 감정평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.12 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 문구와 적용대상이 강유빈 임차권에 정확히 연결되는지 원본에서 재확인하세요.
- 임차권 말소 확인. 을구 3번 주택임차권이 매수인에게 인수되지 않고 말소된다는 매각물건명세서 비고를 매각기일 직전 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기는 말소기준보다 앞서 있으므로 경매 후 효력과 말소 여부를 등기부·매각물건명세서에서 확인하세요.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 최저가가 감정가의 64%여도 실거래 근거가 없으므로 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 현황 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 현황은 오피스텔(복층구조)이므로 현황·건축물대장·사용 가능 범위를 함께 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 내부 상태와 복층구조 현황을 현장에서 재확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 컸지만, 확약이 판을 바꿨다”
이 사건을 숫자만 보면 보증금 245,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 145,280,000원이어서 상당한 인수 위험부터 떠올리게 됩니다. 실제 확약을 빼고 계산하면 부족분이 102,553,920원입니다. 하지만 2026.05.12 제출된 확약서는 우선변제권만 남기고 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하고 있어, 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 곧바로 가격 메리트까지 인정할 사건은 아닙니다. 두 차례 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔지만 시장 실거래와의 직접 비교 근거가 없고, 현황은 복층 오피스텔이며 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 더구나 말소기준 전에 등기된 민간임대주택등기의 경매 후 효력도 원본 확인 대상입니다. 주된 임차보증금 인수는 해소됐지만, 가격과 선순위 등기 확인은 별개의 문제인 사건입니다.
