서울중앙지방법원 2025타경103843. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 12층 1205호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 현황은 오피스텔(복층구조)로 기재되어 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가 227,000,000원의 80%인 181,600,000원으로 1회 유찰된 상태입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 실제 임차인은 강유빈 1명이고, 전입일 2022.02.07·확정일자 2022.01.20·점유개시 2022.02.10으로 말소기준인 2023.02.07 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적인 권리구조만 보면 대항력이 인정되어 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 이를 뒤집는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103843 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 12층 1205호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 현황 오피스텔(복층구조) · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.01.13 매매, 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 181,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선행, 그러나 확약으로 인수 해소
말소기준으로 제시된 권리는 2023.02.07 국의 압류입니다. 강유빈의 전입일은 2022.02.07이고 확정일자는 2022.01.20이며, 점유개시는 2022.02.10입니다. 임차권등기 자체는 2023.12.04에 이루어졌지만, 대항력의 기초가 되는 점유·전입은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 매각물건명세서 기준으로 대항력 있는 임차인으로 보아야 합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강유빈 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.07 / 2022.01.20 | 245,000,000원 | 有 | 행사 | 실질 0원 |
확약을 반영하지 않는 단순 배당계산에서는 현 회차 매각가 181,600,000원에서 집행비용 3,342,400원을 먼저 제외한 뒤 강유빈에게 178,257,600원이 배당되고, 66,742,400원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 66,742,400원은 확약이 없을 때의 룰상 인수액이고, 이 사건에서는 확약 때문에 실질 인수 0원으로 보아야 합니다. 확인된 실제 임차인은 강유빈 1명이며, 별도의 다른 임차인 인수위험은 나타나지 않습니다.
② 가격 판단 — 80%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 181,600,000원으로 감정가 227,000,000원의 80%입니다. 다만 이 사건에서는 동일·유사 물건의 최근 실거래와 직접 비교할 근거가 없으므로, 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,600,000원 가정 · 확약 전 룰상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,342,400원 |
| 1. 임차인 강유빈 보증금(우선변제) | 245,000,000원 | 178,257,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 임차보증금 미배당 66,742,400원이 발생하지만, 2026.05.12 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기도 말소되므로 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 현황은 오피스텔(복층구조)입니다. 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중인 건물의 12층 1205호입니다.
- 입지. 신림고등학교 북서측 인근으로 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 신대방역 등이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 서측으로 폭 약 26미터 포장도로와 접하고, 2필 일단의 가장형 토지로 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 일반상업지역이며 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(난곡사거리지구중심)·과밀억제권역· 대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다. 감정평가 기재상 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 현장확인. 소유자 및 이해관계인 부재와 폐문으로 내부상태를 확인하지 못해, 외형조사와 건축물현황도 등에 따른 통상적인 내부상태를 기준으로 감정평가됐습니다. 입찰 전 내부 상태 재확인이 중요합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 핵심 안전장치는 2026.05.12 제출된 확약서입니다. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 을구 3번 주택임차권등기가 매수인에게 인수되지 않고 말소된다는 기재를 매각 직전 최신 서류와 대조하는 것이 핵심입니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에는 2022.02.10 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 입찰 전 최신 등기부와 관련 내용을 직접 확인해야 합니다.
- 용도와 현황 재확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 현황은 오피스텔(복층구조)입니다. 실제 사용형태와 인허가·건축물대장 상태를 원본으로 확인하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 복층 내부 상태·설비·수선 필요 여부는 현장 확인 없이는 판단하기 어렵습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 입찰 전에 인근 유사 오피스텔·근린시설의 최신 거래 및 매물 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당·인도 과정에서 영향을 줄 수 있는 항목을 관리주체와 관련 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리위험은 확약으로 정리, 가격은 별도 검증
표면만 보면 보증금 245,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 181,600,000원이라 위험한 인수형 사건처럼 보입니다. 실제로 확약을 제외한 배당계산에서는 66,742,400원이 미배당으로 남습니다. 그러나 2026.05.12 제출된 확약서가 대항력과 잔존 보증금 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소까지 동의하고 있어, 매수인의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 이 사건의 결론은 “대항력 임차인이 있으나 확약으로 권리위험은 해소”입니다. 다만 권리가 정리됐다는 사실과 가격이 싸다는 것은 다른 문제입니다. 1회 유찰·감정가 80%라는 숫자만으로 시세 메리트를 인정할 수 없고, 사건 용도인 근린시설과 현황 오피스텔(복층구조), 내부 미확인 상태까지 함께 검증해야 합니다. 권리는 확약 확인 후 합격권, 가격은 별도 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
