서울중앙지방법원 2025타경103933. 강남구 논현동 삼환아르누보3 제4층 제416호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 현황은 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 박태훈이며 2016.03.31 소유권이전, 당시 거래가액은 220,000,000원입니다. 현재 경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 250,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기상 보증금 250,000,000원의 임차권입니다. 임차인 배수민은 2020.10.19 임대차계약, 2020.10.20 확정일자, 2020.11.05 주민등록·점유개시를 갖췄고 2022.12.16 임차권등기까지 마쳤습니다. 경매개시결정일 2025.09.15보다 앞서므로 원래는 매수인에게 미배당 보증금이 남을 수 있는 대항력 인수형입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 후속 조치가 있습니다. 2026.06.26 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 을구 3번 주택임차권등기는 매수인에게 인수되지 않고 말소됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103933 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 209 삼환아르누보3 4층416호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층/지상7층 · 제4층 제416호 |
| 소유자 | 박태훈 · 2016.03.31 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 140,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있었지만 확약으로 해소
말소기준은 2025.09.15 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 배수민의 주민등록·점유가 2020.11.05에 시작됐고, 확정일자는 2020.10.20, 임차권등기는 2022.12.16입니다. 따라서 확약이 없었다면 우선변제 후 남는 보증금을 매수인이 떠안는 구조였습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 점유·전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 배수민 실제 임차인 | 2020.11.05 | 2020.10.20 | 250,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약으로 인수 0 |
| 보증공사 보증기관 승계 | 2020.11.05 | 2020.10.20 | 250,000,000원 | 대위·승계 중복신고 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증공사는 배수민 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 250,000,000원 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 즉 보증금 총액을 500,000,000원으로 보는 방식은 잘못입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 ‘싸다’는 결론은 보류
감정가는 220,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 140,800,000원으로 감정가의 64%입니다. 확약이 반영되므로 현재 회차 실질취득 기준도 140,800,000원입니다.
다만 이 사건은 최근 동일·유사 물건의 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단해서는 안 됩니다. 특히 사건상 용도는 근린시설이고 현황은 오피스텔 이용이므로, 입찰 전 실제 거래사례와 용도·환금성을 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,771,200원 |
| 1. 임차인 배수민 보증금 · 우선변제 | 250,000,000원 | 138,028,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 배수민 보증금의 부족분은 111,971,200원입니다. 다만 주택도시보증공사의 대위·승계 신고는 동일 보증금에 대한 것이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 또한 2026.06.26 확약으로 잔존 보증금반환 청구권을 포기했으므로 실제 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 강남구 논현동, 지하철7호선 학동역 남측 인근. 근린생활시설·업무용 건물·오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철7호선 학동역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 현황은 오피스텔 이용입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 지하5층/지상7층 건물 내 제4층 제416호. 위생·급배수·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 38미터, 서측 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되며 공시지가는 28,310,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.26 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 을구 3번 주택임차권등기가 매수인에게 인수되지 않고 말소되는 조건이 매각물건명세서와 일치하는지 입찰 직전 확인하세요.
- 중복신고 주의. 보증공사는 실제 별도 임차인이 아니라 배수민 보증금의 대위·승계 주체입니다. 보증금 250,000,000원을 두 번 합산하지 마세요.
- 가격 검증. 감정가의 64%까지 내려왔지만 최근 실거래 시세 확인 없이 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 현황상 오피스텔 이용이므로 건축물대장·등기·실제 사용상태를 함께 대조하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획상 제한사항을 실제 취득·사용 목적과 함께 확인하세요.
맺으며 — “확약이 이 사건의 권리구조를 바꿨다”
등기만 보면 보증금 250,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최우선으로 눈에 들어오는 사건입니다. 현재 최저가 140,800,000원보다 보증금이 크기 때문에 확약이 없었다면 미배당 보증금이 남고, 낙찰가가 더 내려가도 매수인의 총 부담이 크게 줄지 않는 전형적인 인수형 구조였습니다.
하지만 2026.06.26 주택도시보증공사의 확약으로 대항력과 잔존 보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 그래서 이 사건의 실제 핵심은 인수 0원입니다. 다만 권리가 해소됐다고 곧바로 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 2회 유찰·감정가 64%라는 숫자는 확인되지만, 시세 비교 없이 ‘싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리 위험은 확약으로 해소, 가격 판단은 실거래 검증 후. 이 두 가지를 분리해서 보는 사건입니다.
