서울중앙지방법원 2025타경103933. 강남구 논현동 삼환아르누보3 4층 416호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 박태훈이며, 2016.02.05. 매매를 원인으로 2016.03.31. 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 220,000,000원입니다. 현재 감정가 역시 220,000,000원이고 한 차례 유찰되어 최저매각가는 176,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 임차권의 승계 여부를 정확히 읽는 것입니다. 배수민은 2020.10.19. 임대차계약, 2020.10.20. 확정일자, 2020.11.05. 전입 및 점유개시로 경매개시결정일인 2025.09.15.보다 앞섭니다. 원칙대로라면 대항력 있는 선순위 임차인이고, 보증금 250,000,000원 중 현 회차 배당으로 충족되지 않는 77,264,000원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
다만 이 원칙을 뒤집는 후속 문서가 있습니다. 2026.06.26. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 해당 임차인에 한해 적용되며, 그 결과 을구 3번 임차권은 매수인에게 인수되지 않고 말소되는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103933 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 209 삼환아르누보3 4층 416호 · 도로명 서울특별시 강남구 학동로 224 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 지하5층/지상7층 건물 내 4층 416호 |
| 소유자 | 박태훈 · 2016.02.05. 매매 · 거래가액 220,000,000원 · 2016.03.31. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 176,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약서
현재 유효한 담보권은 확인되지 않고, 2005.06.20. 설정된 하나은행 근저당권 69,600,000원은 2006.12.12. 이미 말소됐습니다. 따라서 이 사건에서는 2025.09.15. 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다. 배수민의 전입·점유는 2020.11.05., 임차권등기는 2022.12.16.로 모두 그보다 앞서 원칙상 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 — 실제 1명, 보증기관 신고는 중복
| 이름 | 성격 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배수민 | 전유부분 주거 · 임차권등기 | 2020.11.05 / 2020.10.20 | 250,000,000원 | 有 | 有 | 원임차인 | 실질 0원 확약 없으면 77,264,000원 |
| 보증공사 | 배수민 보증금 대위·승계 | 2020.11.05 / 2020.10.20 | 250,000,000원 | 승계 | 有 | 보증기관 | 별도 합산 없음 |
보증공사 행은 별도의 250,000,000원 보증금이 아닙니다. 배수민 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 보증금을 500,000,000원으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다. 등기부에는 2025.12.26. 을구 3번 임차권 명의인 표시가 배수민에서 백수민으로 경정된 내역도 기재돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 1. 임차인 배수민 보증금 | 250,000,000원 | 172,736,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체는 확약 이전의 권리 원칙을 반영해 임차인 부족분 77,264,000원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 그러나 2026.06.26. 확약서에 따라 실제 입찰 판단에서는 해당 잔존청구권을 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 확약 여부가 먼저다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 176,000,000원 | 77,264,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 140,800,000원 | 111,971,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 112,640,000원 | 139,736,960원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수액이 커지므로, 겉으로 보이는 최저가 하락이 실질취득가 하락으로 그대로 이어지지 않습니다. 현재 사건은 확약서가 그 연결고리를 끊어 해당 임차인의 잔존 청구를 실질 0원으로 만든 경우입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 강남구 논현동, 지하철 7호선 학동역 남측 인근입니다. 주변은 근린생활시설·업무용 건물·오피스텔이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 학동역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용. 사건 용도 표시는 근린시설이며 감정평가상 416호는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층/지상7층 건물이며 위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 38미터 내외, 서측 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있으며 공시지가는 28,310,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·잔존보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각물건명세서에 그대로 반영됐는지 입찰 직전 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수. 배수민과 보증공사를 별도 임차인으로 세지 마십시오. 보증공사는 배수민 보증금에 대한 대위·승계 중복신고입니다.
- 명의 경정 확인. 2025.12.26. 등기부의 임차권자 성명 경정 내역까지 포함해 배수민·백수민 표기가 동일 권리를 가리키는지 원본을 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 감정상 오피스텔로 이용 중이므로 실제 이용·대출·세금 판단 시 공부상 용도와 현황을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 한 번 유찰돼 감정가의 80%까지 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말고 별도의 현행 거래가격 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 등기와 배당표만 보면 보증금 250,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현 회차에서 77,264,000원이 매수인에게 넘어가는 전형적인 인수형입니다. 게다가 낙찰가가 더 내려가면 룰상 인수액은 111,971,200원, 139,736,960원으로 커집니다.
하지만 2026.06.26. 제출된 확약서가 핵심입니다. 주택도시보증공사는 우선변제권만 행사하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 해당 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 판단할 수 있고, 현재 회차 실질취득가는 최저매각가와 같은 176,000,000원입니다.
권리 쪽은 확약으로 크게 정리됐지만, 가격 쪽은 별개입니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 176,000,000원을 “싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 결론은 권리는 확약 확인 시 통과, 가격은 별도 검증. 이 사건의 입찰 성패는 확약서 효력과 현행 시세를 각각 따로 확인하는 데 달려 있습니다.
