서울중앙지방법원 2025타경103978. 동작구 상도동 웰리치파크 2층 201호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 허은미로, 2019.12.02. 매매를 원인으로 2020.02.24. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 237,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 먼저 볼 것은 근저당이 아니라 2023.06.02. 주택도시보증공사의 가압류 850,000,000원입니다. 앞선 우리은행 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐기 때문에 이 가압류가 현재의 말소기준권리로 계산됩니다.
문제는 임차인 이서빈의 전입과 확정일자가 모두 2022.03.11.로 말소기준권리보다 빠르다는 점입니다. 보증금은 265,000,000원이고 전유부분 전부를 대상으로 한 주택임차권등기도 존재합니다. 원칙대로라면 대항력이 있어 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103978 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 256-229 웰리치파크 2층 201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 동작구 성대로6다길 28 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 36.82㎡ · 제5층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 허은미 (2019.12.02. 매매 · 2020.02.24. 소유권이전 · 거래가액 237,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 326,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약으로 인수 해소
등기부상 우리은행 근저당 2건은 이미 말소됐습니다. 따라서 2023.06.02. 주택도시보증공사 가압류가 말소기준이고, 이후의 국 압류·주택임차권등기· 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이서빈의 전입·확정일자는 2022.03.11.로 말소기준보다 앞서기 때문에 확약이 없었다면 대항력에 따른 인수 여부가 핵심 위험이 됩니다.
② 임차인·보증기관 분석
| 구분 | 대상 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 이서빈 · 전유부분 전부 | 265,000,000원 | 2022.03.11 / 2022.03.11 | 대항력 有 우선변제 有 | 확약으로 0원 |
| 보증기관 승계 | 보증공사 · 이서빈 보증금 승계 | 265,000,000원 | 2022.03.11 / 2022.03.11 | 승계 신고 우선변제 有 | 별도 보증금 아님 |
이서빈은 2024.03.26. 배당요구를 했고, 보증공사도 2025.11.24. 배당요구가 기재돼 있습니다. 두 신고는 보증금이 각각 존재한다는 뜻이 아니라 동일한 임차보증금 채권의 대위·승계 관계입니다. 특히 2026.05.14. 확약에 따라 주택도시보증공사는 우선변제권만 행사하고 대항력과 매수인 상대 잔존 보증금 청구권을 포기했습니다.
③ 시세 비교 — 신건 3.26억은 표본 평균의 124.8%
웰리치파크(256-229)는 14세대, 2014.01.24. 사용승인된 다세대주택입니다. 면적이 매칭된 실거래 표본은 4건이며, 거래가는 255,000,000원~265,000,000원, 평균은 261,250,000원입니다. 최신 표본은 2021.11. 265,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 38.03㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2021.09 | 36.4㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.09 | 37.91㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 36.4㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 평균 | 36.82㎡ | 4건 | 261,250,000원 |
현재 최저매각가 326,000,000원은 실거래 표본 평균 261,250,000원의 124.8%입니다. 최신 거래 265,000,000원보다도 현재 최저가가 높습니다. 따라서 확약으로 권리 위험이 줄었다는 이유만으로 신건 가격을 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리 메리트와 가격 메리트는 완전히 별개입니다.
④ 예상배당표 (매각가 326,000,000원 가정 · 룰상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,364,000원 |
| 1. 임차인 이서빈 보증금 | 265,000,000원 | 265,000,000원 |
| 1. 보증공사 승계 신고 | 265,000,000원 | 55,636,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 850,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 제공된 배당 계산값을 그대로 표시한 것입니다. 보증공사 항목은 이서빈 보증금의 대위·승계 신고이므로 독립된 두 번째 보증금으로 합산하지 않습니다. 계산상 부족분 209,364,000원이 매수인 인수로 표시되지만, 2026.05.14. 확약으로 실제 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 밖 인수는 늘지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 326,000,000원 | 209,364,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 260,800,000원 | 8,651,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 208,640,000원 | 60,080,960원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가와 미배당 보증금의 관계가 핵심이지만, 이 사건은 해당 임차보증금에 대해 대항력 포기와 잔존 청구권 포기가 명시돼 있습니다. 따라서 회차별 자동 계산에서 인수액이 달라져도 확약 적용 후 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다. 가격 판단은 각 회차의 낙찰가 자체와 실거래 표본을 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 제5층 건물 내 제2층 제201호입니다.
- 입지. 신대방삼거리역(지하철 7호선) 남동측 인근으로, 다세대·연립·단독주택과 소규모 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 신대방삼거리역과 버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층)·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 4,181,000원/㎡이며 토지면적은 374.0㎡입니다.
- 규모. 웰리치파크(256-229)는 14세대이며 사용승인일은 2014.01.24.입니다.
- 현장 확인. 점유자의 폐문부재로 내부를 확인하지 못해 설비 작동 여부와 내부 인테리어 상태가 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.14. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 원문으로 대조해야 합니다.
- 승계 중복 주의. 이서빈과 보증공사의 265,000,000원을 각각의 임차보증금으로 합산하지 마십시오. 실제 임차인은 1명입니다.
- 가격 상한 점검. 신건 최저가 326,000,000원은 실거래 표본 평균 261,250,000원의 124.8%입니다. 현재 회차를 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 설비와 인테리어 확인이 불가했던 만큼 수리·보수 가능성을 현장 확인에 반영해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.이며 대상자·용도 조건을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 가압류·압류·임차권등기·경매개시결정의 현재 상태와 말소기준을 최신 등기사항전부증명서로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 해소됐지만, 가격은 별개”
이 사건은 표면만 보면 보증금 265,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 인수형 물건입니다. 자동 배당 계산도 신건에서 209,364,000원의 매수인 인수를 표시합니다. 그러나 보증기관 승계 관계와 2026.05.14. 확약을 함께 읽으면 결론은 달라집니다. 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력 및 잔존 보증금 청구권을 포기했으며, 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 회차가 곧바로 좋은 가격이 되는 것은 아닙니다. 최저가 326,000,000원은 실거래 표본 평균 261,250,000원의 124.8%이고 최신 표본 265,000,000원보다도 높습니다. 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 신건 가격은 시세 표본보다 높다. 이 물건의 판단 포인트는 권리 자체보다 현재 가격을 감수할 이유가 있는지에 있습니다.
