서울중앙지방법원 2025타경104029. 신림역 북서측 인근 태양오피스텔 8층 801호로, 감정평가상 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 김택현이 2021.07.05 매매를 원인으로 2021.07.23 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 229,000,000원입니다. 말소기준은 2023.01.27 포천세무서장 관련 압류이며, 그 뒤의 2024.04.15 압류와 2025.09.24 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 드러나지 않습니다. 임차인 박혜랑은 2021.07.23 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금도 229,000,000원으로 현재 최저가 140,800,000원을 크게 웃돕니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 인수형 사건입니다. 하지만 이 사건은 2026.06.19 제출된 확약서가 그 구조를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104029 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 8층 801호 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) 이용 · 전용 11.94㎡ · 지상 8층 중 8층 |
| 소유자 | 김택현 · 2021.07.23 소유권이전 · 거래가액 229,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 140,800,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 229,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.01.27 갑구 5번 압류 · 국(포천세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
실제 임차인은 박혜랑 1명입니다. 주택도시보증공사의 신고는 박혜랑의 보증금에 대한 보증기관 대위·승계이므로 별도 보증금 229,000,000원을 더해서 계산하면 안 됩니다. 또한 을구 1-2는 을구 1번 임차권의 확정일자를 경정한 등기로, 별도 임차관계를 하나 더 만드는 항목이 아닙니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜랑 | 229,000,000원 | 2021.07.23 | 2021.07.07 2023.10.25 경정등기 | 2023.06.09 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 대위·승계 확약 후 인수 0원 |
② 시세 비교 — 64.5%지만, 거래시점은 반드시 구분
태양오피스텔은 총 29세대, 사용승인일은 2021.01.28입니다. 제공된 면적 매칭 실거래는 12건이며 평균은 218,250,000원, 최저 215,000,000원, 최고 221,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 적용 후 실질취득액인 140,800,000원은 이 평균의 64.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.02 | 11.5㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 218,250,000원 |
숫자만 보면 실질취득 140,800,000원은 평균 218,250,000원보다 77,450,000원 낮습니다. 감정가 220,000,000원은 같은 평균과 거의 비슷하고, 최신 거래는 2022.04의 221,000,000원입니다. 다만 표에 잡힌 거래가 2022.01~2022.04에 집중돼 있으므로, 이 평균을 2026.10.20 매각기일의 현재 시세라고 그대로 치환하는 것은 위험합니다. “제공된 실거래 표본 대비 64.5%”라고 보는 것이 정확합니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,771,200원 |
| 1. 임차인 박혜랑 보증금(우선변제) | 229,000,000원 | 138,028,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에는 박혜랑 보증금 부족분 90,971,200원이 남지만, 2026.06.19 확약서에 따라 그 잔존액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 확약 적용 후 현재 회차 실질취득액은 140,800,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 8층입니다.
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 신림역 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·다가구주택·다세대주택·오피스텔 등이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신림역이 있어 감정평가상 교통사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 3~4m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물 규모. 태양오피스텔은 총 29세대이며 사용승인일은 2021.01.28입니다.
- 환금성. 경매 통계상 평균 유찰 횟수 8.9회로, 낮은 최저가와 별개로 재매각 수요와 거래 속도를 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.19 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각서류에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 을구 1번 주택임차권등기가 매수인에게 인수되지 않고 말소된다는 매각물건명세서 비고를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복계산 금지. 주택도시보증공사는 박혜랑 보증금의 대위·승계자이므로 별도의 229,000,000원 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 실거래 시점 확인. 제공된 거래 12건은 2022.01~2022.04에 집중돼 있으므로 2026년 입찰가 결정 전 최신 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1의 민간임대주택등기 내용과 경매 매각 후 처리 상태를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 임차권등기와 보증기관 승계가 확인되는 사건인 만큼 실제 현장 점유 상태와 인도 일정도 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
보증금 229,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 140,800,000원입니다. 일반적인 구조라면 최저가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 실제 배당계산도 현재 회차에서 90,971,200원의 인수액을 산출합니다.
그러나 이 사건은 2026.06.19 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서가 결정적입니다. 그 결과 박혜랑 관련 실질 인수는 0원, 실질취득액은 140,800,000원으로 정리됩니다.
가격은 제공된 최근12개월 평균 218,250,000원의 64.5% 수준이지만 거래표본이 2022년에 머물러 있고, 건물 경매 통계의 평균 유찰도 8.9회입니다. 따라서 결론은 “권리 리스크는 확약으로 크게 해소됐지만, 가격 메리트는 2026년 최신 시세와 환금성을 확인한 뒤 판단할 물건”입니다.
