서울중앙지방법원 2025타경104029. 신림역 북서측 인근의 태양오피스텔 8층 801호로, 감정평가상 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자 김택현은 2021.07.05. 매매를 원인으로 229,000,000원에 취득했고, 2023.01.27. 포천세무서장 압류가 이 사건의 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 이후 의정부세무서장 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 순서만 보면 사건의 진짜 핵심은 압류가 아니라 임차인 박혜랑입니다. 박혜랑은 2021.07.23. 전입·점유를 시작했고 확정일자도 있으며, 말소기준일인 2023.01.27.보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있습니다. 보증금은 229,000,000원으로 현재 최저가 176,000,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 단순히 “최저가가 1.76억이라 싸다”고 볼 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104029 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 8층 801호 |
| 도로명 | 서울특별시 관악구 신림동5가길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 대상면적 11.94㎡ · 지하 1층, 지상 8층 건물 내 8층 801호 |
| 소유자 | 김택현 · 2021.07.05. 매매 · 거래가액 229,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 176,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있었지만 확약이 판도를 바꿨다
말소기준은 2023.01.27. 국(포천세무서장) 압류입니다. 박혜랑의 주택임차권등기 자체는 2023.06.09. 접수됐지만, 임대차계약일자는 2021.07.05., 전입·점유개시일은 2021.07.23.으로 말소기준보다 앞섭니다. 등기상 임차보증금은 229,000,000원입니다.
| 임차인 / 신고 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜랑 전유부분 전부 | 229,000,000원 | 2021.07.23 | 2021.07.07 경정 기재 | 대항력 있음 | 있음 | 실제 임차인 |
| 보증공사 박혜랑 보증금 대위·승계 | 229,000,000원 | 2021.07.23 | 2021.07.07 | 승계 | 있음 | 대위·승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증공사의 229,000,000원 신고는 박혜랑 보증금의 대위·승계로 별도 보증금이 아니므로 합산하지 않습니다. 을구 1-2번 경정 역시 같은 임차권의 확정일자 경정으로 별도 임차인으로 보지 않습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 유리하지만 거래시점은 확인해야 한다
태양오피스텔의 면적 매칭 실거래 12건은 2022.01~2022.04 거래입니다. 평균 218,250,000원, 최저 215,000,000원, 최고 221,000,000원이고, 최신 거래는 2022.04의 221,000,000원입니다. 현재 최저가 176,000,000원은 최근 12건 평균의 80.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.02 | 11.5㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 218,250,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 1. 임차인 박혜랑 보증금 | 229,000,000원 | 172,736,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 박혜랑 보증금의 미배당액은 56,264,000원입니다. 그러나 2026.06.19. 확약서로 대항력·잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 매수인 인수는 실질 0원*으로 반영합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 176,000,000원 | 56,264,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 140,800,000원 | 90,971,200원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 112,640,000원 | 118,736,960원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 건물명은 태양오피스텔이지만 본건 이용상태는 다세대입니다.
- 입지. 신림역 북서측 인근으로 단독주택·다가구주택·다세대주택·오피스텔 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신림역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 8층 건물이며 승강기·난방·급배수·소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 3~4m 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 민간임대주택 등기. 2021.08.06. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 최신 등기 상태와 관련 의무의 현존 여부를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 매각기일까지 유효하게 반영돼 있는지 매각물건명세서 원본을 재확인하세요.
- 임차권 말소 확인. 을구 1번 주택임차권등기가 매수인에게 인수되지 않고 말소된다는 문구를 최종 명세서에서 확인하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 박혜랑 229,000,000원과 보증공사 229,000,000원은 같은 보증금의 대위·승계 관계이므로 458,000,000원으로 합산하면 안 됩니다.
- 현재 시세 재확인. 비교 실거래가 2022.01~2022.04에 집중돼 있으므로 2026.09.15 입찰 전 인근 동일·유사 면적의 현재 매매가와 임대수요를 확인하세요.
- 환금성 확인. 대상면적 11.94㎡, 29세대 규모 및 단지 경매 평균 유찰횟수 8.4회를 감안해 실제 매수층을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부 갑구 4-1번 기재의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 최신 등기부로 확인하세요.
맺으며 — “인수형이었지만, 확약이 위험을 끊었다”
이 사건은 구조만 보면 보증금 229,000,000원의 대항력 임차인이 있어 현재 최저가 176,000,000원만 보고 “싸다”고 판단하면 안 되는 물건입니다. 실제 배당 계산에서도 56,264,000원의 미배당이 발생합니다. 그러나 2026.06.19. 확약서로 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 청구권까지 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 때문에 매수인의 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 176,000,000원으로 정리됩니다.
가격만 보면 최근 12건 평균 218,250,000원의 80.6%로 낮지만, 비교 실거래가 2022.01~2022.04에 집중돼 있다는 점과 대상면적 11.94㎡·29세대·평균 유찰횟수 8.4회라는 환금성 요소를 함께 봐야 합니다. 결론은 권리 위험은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 시세의 현재성과 환금성을 확인해야 하는 물건입니다.
