서울중앙지방법원 2025타경104043. 관악구 신림동 ‘바벨’ 4층 405호, 전용 21.37㎡ 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”가 아닙니다. 임차인 이소영은 2022.06.07 전입·점유를 시작해 말소기준인 2023.10.20 구로세무서 압류보다 앞서고, 임차보증금은 365,000,000원입니다. 따라서 확약이 없었다면 현재 최저가 283,200,000원보다 보증금이 커서 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 그러나 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.05.04 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해, 실질 인수 위험이 제거된 사건입니다.
또 하나 중요한 점은 임차인 숫자입니다. 매각물건명세서의 ‘보증공사’ 표시는 이소영 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 보증금 365,000,000원을 하나 더 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 이소영 1명입니다. 을구 3-2 역시 별도 임차인이 아니라 기존 임차권의 확정일자를 2022.05.13으로 바로잡은 경정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104043 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 469-4 바벨 4층 405호 · 도로명 서울특별시 관악구 조원로 166 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 21.37㎡ · 철근콘크리트구조 5층 공동주택 중 4층 405호 |
| 감정 이용상태 | 다가구주택으로 이용됨 |
| 소유자 | 강성철 · 2022.06.29 소유권 이전 · 거래가액 365,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 283,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 365,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약서로 구조가 바뀌었다
말소기준은 2023.10.20 구로세무서 압류입니다. 그보다 앞선 2022.01.25 고흥군수산업협동조합 근저당은 2022.06.07 일부포기로 이미 말소됐습니다. 임차인 이소영은 말소기준보다 앞선 2022.06.07에 전입·점유했고, 임차권등기는 2024.01.16에 설정됐습니다. 경정으로 확인되는 확정일자는 2022.05.13입니다. 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단·서울특별시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 이름 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 이소영 | 365,000,000원 | 2022.06.07 / 2022.05.13(경정) | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 보증기관 | 보증공사 | 365,000,000원 | 2022.06.07 / 2022.05.13 | 승계 | 승계 | 대위·승계 |
보증공사 표시는 이소영 보증금의 대위·승계 신고입니다. 별도의 365,000,000원 보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 283,200,000원
동일 전용면적 21.37㎡의 거래 표본은 6건이며, 시세 기준값은 365,000,000원, 최신 거래는 2023.02의 370,000,000원입니다. 확약을 반영하면 매수인의 실질취득은 최저가 283,200,000원과 동일하고, 제공된 시세 기준값 대비 77.6%입니다. 따라서 이 사건에서는 ‘최저가만 낮고 인수액이 붙는 착시’가 아니라, 확약 효력이 전제되는 한 실제 취득가격 자체가 시세 기준값보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 21.37㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 2023.01 | 21.37㎡ | 2 | 365,000,000원 |
| 2022.07 | 21.37㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2022.07 | 21.37㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2022.06 | 21.37㎡ | 4 | 365,000,000원 |
| 2022.05 | 21.37㎡ | 4 | 365,000,000원 |
| 평균 | 21.37㎡ | 6건 | 365,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 283,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,764,800원 |
| 1. 임차인 이소영 보증금 | 365,000,000원 | 278,435,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 365,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료 배당 계산상 이소영 보증금 미배당액은 86,564,800원입니다. 다만 2026.05.04 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출돼 있어 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울지하철 2호선 신대방역 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 공동주택 중 4층 405호입니다. 위생·급배수시설, 주차장, 엘리베이터 설비가 있습니다.
- 용도. 사건 용도는 다세대이며 감정 이용상태에는 ‘다가구주택으로 이용됨’으로 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 212.0㎡, 공시지가 5,831,000원/㎡이며 북측 중로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 바벨은 20세대이고 동일면적 거래 표본은 6건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.9회, 매각률 9.09%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 사건의 핵심은 2026.05.04 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 보증공사는 이소영 보증금 365,000,000원의 대위·승계 신고입니다. 별도의 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 3건 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 최신성 확인. 동일면적 최신 거래는 2023.02입니다. 2026.09.15 입찰 전에 최근 실거래와 현장 호가를 다시 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 20세대 규모이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.9회·매각률 9.09%이므로 재매각 가능성과 매수층을 점검해야 합니다.
- 임대 이용상태 확인. 사건 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 다가구주택으로 기재돼 있습니다. 현황과 실제 내부 이용상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 것은 확약서다
표면만 보면 보증금 365,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 283,200,000원이어서 전형적인 인수형 물건처럼 보입니다. 확약이 없었다면 현재 회차에서 86,564,800원의 미배당 보증금이 남고, 유찰될수록 인수액이 커지는 구조입니다. 하지만 2026.05.04 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 사건의 권리 결론은 그래서 실질 인수 0원*입니다.
확약 반영 실질취득 283,200,000원은 제공된 시세 기준값 365,000,000원의 77.6%라 가격 측면에서도 숫자상 여유가 있습니다. 다만 비교 가능한 최신 거래가 2023.02이고, 바벨의 경매 통계가 평균 유찰 3.9회·매각률 9.09%라는 점은 별도의 환금성 리스크입니다. 권리는 확약서로 해소됐고, 남은 승부처는 최신 시세와 환금성 확인입니다.
