서울중앙지방법원 2025타경104043. 관악구 신림동 ‘바벨’ 4층 405호입니다. 사건의 핵심은 등기부상 임차보증금 365,000,000원의 대항력입니다. 이소영의 임대차는 계약일 2022.04.08, 전입·점유개시 2022.06.07이고, 임차권등기의 확정일자는 경정으로 2022.05.13이 확인됩니다. 말소기준인 2023.10.20 국세 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 구조이므로 확약이 없다면 최저가보다 보증금이 큰 전형적인 인수형 물건입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.05.04 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하면서, 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이소영 보증금과 그 보증금을 대위·승계한 주택도시보증공사를 별개의 보증금으로 합산하면 안 되며, 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104043 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 469-4 바벨 4층 405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정 이용상태 다가구주택 · 철근콘크리트구조 5층 공동주택 중 4층 405호 |
| 전용면적 | 21.37㎡ |
| 소유자 | 강성철 (2022.06.29. 거래가액 365,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 226,560,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 365,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2023.10.20 구로세무서장의 국세 압류입니다. 이전의 고흥군수산업협동조합 근저당권은 2022.06.07 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 서울특별시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 구분 | 성명·기관 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 이소영 | 2022.06.07 / 2022.05.13 경정 | 365,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 실질 인수 0 |
| 보증기관 대위·승계 | 주택도시보증공사 | 2022.06.07 / 2022.05.13 | 365,000,000원 | 중복 합산 금지 이소영 보증금 승계 |
② 시세 비교 — 확약 반영 후 실질취득가가 최근 평균의 62.1%
바벨의 동일 면적 21.37㎡ 거래는 6건이며 평균 365,000,000원, 최저 360,000,000원, 최고 370,000,000원입니다. 최신 거래는 2023.02 370,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 21.37㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 2023.01 | 21.37㎡ | 2 | 365,000,000원 |
| 2022.07 | 21.37㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2022.07 | 21.37㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2022.06 | 21.37㎡ | 4 | 365,000,000원 |
| 2022.05 | 21.37㎡ | 4 | 365,000,000원 |
| 평균 | 21.37㎡ | 6건 | 365,000,000원 |
현재 최저가 226,560,000원은 최근 12개월 평균 365,000,000원의 62.1%입니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 총 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조였지만, 이 사건은 확약으로 인수가 제거돼 실질취득액이 현재 최저가 226,560,000원으로 내려옵니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,971,840원 |
| 1. 이소영 임차보증금 우선변제 | 365,000,000원 | 222,588,160원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 365,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이소영 임차보증금과 주택도시보증공사의 신고는 보증기관 대위·승계 관계로 동일한 365,000,000원 보증금을 별도로 합산하지 않습니다. 배당계산상 부족분은 142,411,840원이지만 확약으로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울지하철 2호선 신대방역 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 공동주택 중 4층 405호이며 주차장·엘리베이터·위생 및 급배수시설이 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 평탄한 토지로 다세대주택 건부지로 이용되고 북측 중로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 바벨은 20세대, 2022.01.07 준공이며 경매 통계상 평균 유찰 3.4회·낙찰률 7.69%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.04 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 문구와 적용 대상을 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 주택도시보증공사의 365,000,000원은 이소영 보증금의 대위·승계입니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세 존재 여부와 실제 배당순위를 원본으로 확인하세요.
- 최신 시세 재확인. 현재 비교되는 최신 실거래는 2023.02 370,000,000원입니다. 입찰 전 최근 실거래를 다시 대조하세요.
- 환금성 점검. 20세대 규모, 평균 유찰 3.4회, 낙찰률 7.69%라는 지표를 고려해 재매각·임대 수요를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형이던 물건이 확약으로 가격형으로 바뀌었다”
이 물건의 첫인상은 위험합니다. 대항력 있는 임차보증금이 365,000,000원인데 현재 최저가는 226,560,000원이기 때문입니다. 통상이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액은 보증금 수준에서 내려오지 않습니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다.
그 결과 배당표상 미배당 142,411,840원이 남더라도 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득액은 현재 최저가 226,560,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 365,000,000원의 62.1%입니다. 다만 20세대 소규모 다세대이고 평균 3.4회 유찰·낙찰률 7.69%라는 환금성 지표, 그리고 2023.02 이후 최신 실거래 확인 필요성은 분명합니다. 권리 위험은 확약으로 크게 정리됐고, 남은 승부처는 실제 시세와 환금성 검증입니다.
