서울중앙지방법원 2025타경104101. 서울 중구 황학동 디아레나청계 13층 1308호입니다. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 소유자 강혜숙은 2022.03.18. 거래가 387,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 후순위 가압류나 경매개시결정이 아니라, 그보다 앞서 전입·점유한 송병호의 임차보증금 350,000,000원입니다.
송병호는 2022.03.17. 확정일자를 받고 2022.03.18. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2024.03.11. 주식회사 케이비국민카드 가압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 따라서 확약서가 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다. 현재 회차의 계산상 미배당액은 111,004,800원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104101 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 황학동 1715 디아레나청계 13층 1308호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 건물 내 제13층 제1308호 · 사용승인일 2021.12.17. |
| 소유자 | 강혜숙 · 2022.03.18. 소유권 취득 · 거래가액 387,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 243,200,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 0원
말소기준은 2024.03.11. 주식회사 케이비국민카드 가압류 9,728,167원입니다. 이후 2024.03.27. 등기된 송병호의 주택임차권과 2025.10.14. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 등기 순서상 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 송병호의 실질적인 대항력 기준은 임차권등기일이 아니라 그보다 앞선 2022.03.18. 전입·점유입니다.
즉 등기만 보고 “후순위 임차권이라 소멸”이라고 끝낼 사건이 아닙니다. 송병호는 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있고, 보증금도 현재 최저가보다 큽니다. 확약이 없다면 인수형이 맞습니다. 이번 사건은 그 위험을 2026.05.04. 확약서가 제거한 구조입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송병호 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 350,000,000원 | 2022.03.18 / 2022.03.17 | 2024.03.27 | 대항력 有 우선변제 有 인수 0원 |
실제 임차인은 송병호 1명입니다. 2026.05.04. 제출된 확약으로 대항력과 잔존보증금 청구가 포기되고 임차권등기 말소에 동의해 매수인 승계액은 실질 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%지만 시세 근거는 없다
감정가는 380,000,000원, 현재 최저매각가는 243,200,000원으로 2회 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 64%니까 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다.
가격 측면에서 확인 가능한 기준은 소유자 강혜숙의 2022.03.18. 거래가액 387,000,000원과 감정가 380,000,000원뿐입니다. 이 값들은 현재 시장의 최근 실거래를 대신할 수 없으므로 응찰가 산정에는 별도의 시세 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 243,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,204,800원 |
| 1. 임차인 송병호 보증금 | 350,000,000원 | 238,995,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,728,167원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 송병호 보증금 중 111,004,800원이 남지만, 2026.05.04. 확약에 따라 그 잔존액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 사건 용도 표시는 근린시설입니다.
- 입지. 서울특별시 동대문구 신설동 소재 서울풍물시장 남서측 인근이며, 다세대주택·아파트단지·오피스텔·근린생활시설·판매시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2·6호선 신당역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 내 13층 1308호이며 사용승인일은 2021.12.17.입니다. 난방·위생·급배수·화재감지·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 해당하고 도로 및 공공공지에 접합니다.
- 공시지가. 7,224,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 현 거주인 부재·폐문으로 내부구조와 실제 이용상황은 집합건축물대장·건축물현황도·외부관찰 및 탐문 등을 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.04. 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금반환 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 을구 1번 송병호 주택임차권이 매수인에게 인수되지 않고 말소된다는 조건을 입찰 직전 서류와 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1의 민간임대주택등기가 현재 어떤 효력을 갖고 매각 후 어떻게 처리되는지 원본 서류로 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 감정가 380,000,000원 대비 64%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 유사 오피스텔의 최근 거래를 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 내부 현황 확인. 감정 당시 현 거주인 부재·폐문으로 내부구조와 이용상황이 실제와 다소 상이할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “64%보다 중요한 건 확약서다”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 380,000,000원에서 두 번 유찰돼 243,200,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리구조만 놓고 보면 원래 단순한 할인 물건이 아닙니다. 송병호의 보증금은 350,000,000원이고, 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 있기 때문입니다.
현재 회차의 배당만 계산하면 보증금 중 111,004,800원이 남아 매수인에게 이어질 수 있는 구조지만, 2026.05.04. 제출된 확약으로 대항력과 잔존보증금 청구가 포기되고 임차권 말소에 동의해 실질 인수는 0원입니다. 따라서 권리의 핵심 위험은 해소됐습니다.
남는 문제는 가격입니다. 최근 실거래 시세 자료가 없기 때문에 감정가의 64%라는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 또 갑구의 민간임대주택등기도 입찰 전 원본 확인이 필요합니다. 결론적으로 이 물건은 확약서가 권리 위험을 해소한 사건이지만, 가격 경쟁력은 별도의 최근 시세 확인 뒤 판단하는 것이 맞습니다.
