서울중앙지방법원 2025타경104101. 서울 중구 황학동 디아레나청계 13층 1308호입니다. 사건 분류상 용도는 근린시설로 표시돼 있으나, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 감정가 380,000,000원에서 한 차례 유찰된 304,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라, 임차보증금 350,000,000원과 대항력 임차권이 실제로 매수인에게 넘어오는지 여부입니다.
송병호는 임대차계약일 2022.03.01, 확정일자 2022.03.17, 주민등록·점유개시 2022.03.18로 확인되고, 2024.03.27 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준권리는 2024.03.11 케이비국민카드 가압류이므로 전입이 그보다 앞서 대항력은 인정되는 구조입니다. 원칙대로라면 현재 회차에서 배당받지 못하는 51,056,000원이 매수인 인수로 이어질 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 조치가 있습니다. 2026.05.04 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104101 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 황학동 1715 디아레나청계 13층 1308호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 13층 건물 내 제13층 제1308호 · 사용승인일 2021.12.17 |
| 소유자 | 강혜숙 · 거래가액 387,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 304,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2024.03.11 케이비국민카드 가압류 9,728,167원입니다. 송병호의 주민등록·점유개시일은 2022.03.18로 그보다 빠르고, 확정일자도 2022.03.17이어서 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 이후 2024.03.27 보증금 350,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌고, 2025.10.14 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 송병호 | 전유부분 전부 | 350,000,000원 | 2022.03.18 / 2022.03.17 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0원 |
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 304,000,000원으로 감정가 380,000,000원의 80%입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액을 다시 계산해야 하지만, 이 사건은 확약으로 해당 임차인의 인수가 해소됐습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준금액은 304,000,000원입니다.
다만 동일 물건·인근 오피스텔의 최근 실거래 수치가 확인되지 않으므로, 304,000,000원이 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 304,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,056,000원 |
| 1. 임차인 송병호 보증금 | 350,000,000원 | 298,944,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,728,167원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 송병호의 보증금 부족분은 51,056,000원이나, 제출된 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권이 포기되고 임차권등기도 말소되므로 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 동대문구 신설동 소재 서울풍물시장 남서측 인근이며, 다세대주택·아파트단지·오피스텔·근린생활시설·판매시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2·6호선 신당역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 사용승인일은 2021.12.17입니다. 난방·위생·급배수·화재감지·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등에 해당하며 공시지가는 7,224,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6.5m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.04 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각기일까지 유효하게 유지되는지 원문을 대조하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 을구 1번 주택임차권등기가 매수인에게 인수되지 않고 말소된다는 매각물건명세서 내용을 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 20% 할인만 보고 응찰가를 정하지 말고, 인근 유사 오피스텔의 최근 거래·임대수익을 별도로 확인하세요.
- 이용상태 확인. 사건 용도 표시는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔이므로 실제 건축물대장·전유부 용도와 현황을 대조하세요.
- 내부 현황. 감정평가 당시 현 거주인의 부재·폐문으로 내부구조와 이용상황이 외부관찰·탐문 등에 의거해 실제와 다소 다를 수 있습니다.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 인수형으로 결론내리면 안 된다
이 사건은 표면만 보면 보증금 350,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 304,000,000원이 보증금보다 낮아 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 51,056,000원이 부족합니다. 그러나 2026.05.04 확약으로 대항력과 잔존 보증금 청구권이 포기되고 임차권등기 말소까지 동의됐기 때문에 이 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 권리 핵심은 상당 부분 해소됐고, 현재 회차의 실질취득 기준은 최저가 304,000,000원입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 이 가격이 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 권리는 확약 확인이 핵심, 가격은 별도 검증이 핵심인 물건입니다.
