220,800,000원
서울중앙지방법원 2025타경104132. 관악구 봉천동 리벤하임 3층 301호, 전용면적은 27.26㎡로 확인되는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박대한이며 2021.10.26. 매매로 취득했고 등기부 거래가액은 300,000,000원입니다. 이 사건에서 권리분석의 기준점은 2022.06.17. 서민금융진흥원의 가압류 5,018,801원입니다. 이후 관악구 압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소되는 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 갖춰진 임차인의 대항력입니다. 김명수는 2021.09.09. 확정일자를 받고 2021.10.06. 전입·점유를 개시했으며, 보증금은 300,000,000원입니다. 현재 최저가가 보증금보다 낮기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못하는 보증금이 늘고, 매수인의 실질취득 부담은 보증금 3억원 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104132 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 100-30 리벤하임 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 27.26㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 박대한 (2021.10.26. 매매 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 220,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 현재 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명수 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 300,000,000원 | 2021.10.06 / 2021.09.09 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 83,091,200원 |
실제 임차인은 1명입니다. 김명수는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 잡혀 있으며, 보증금은 중복 합산할 대상이 아닙니다. 전입일 2021.10.06.은 말소기준인 2022.06.17. 가압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 임차권등기는 2023.10.27. 접수됐지만 대항력 판단의 핵심은 그보다 앞선 전입·점유 시점입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 220,800,000원 | 83,091,200원 | 303,891,200원 |
| 2회 유찰 시 | 176,640,000원 | 126,632,960원 | 303,272,960원 |
| 3회 유찰 시 | 141,312,000원 | 161,466,368원 | 302,778,368원 |
② 시세 비교 — 최저가 80.6%가 아니라 실질취득 3.039억으로 봐야 한다
리벤하임은 총 20세대, 2017.03.28. 준공으로 확인됩니다. 대상 전용면적 27.26㎡와 면적이 매칭되는 실거래 중 최근 12개월 거래는 4건, 평균은 274,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.06. 283,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 28.31㎡ | 3 | 283,000,000원 |
| 2026.06 | 27.16㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2026.05 | 28.31㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 28.65㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 274,000,000원 |
표면 최저가 220,800,000원만 보면 최근 12개월 평균의 80.6%라 할인되어 보입니다. 그러나 이 사건은 그 숫자를 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득 303,891,200원은 최근 12개월 평균 274,000,000원보다 높고, 최신 거래 283,000,000원도 웃돕니다. 게다가 최근 거래가격은 과거 구간보다 -6.8%의 하락 추세입니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,891,200원 |
| 1. 임차인 김명수 보증금(우선변제) | 300,000,000원 | 216,908,800원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,018,801원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 임차인에게 216,908,800원이 배당되고, 보증금 부족분 83,091,200원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉천초등학교 동측 근거리에 위치하고, 주변은 다세대주택·아파트·단독주택 등으로 이루어진 주거지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 확인됩니다. 감정상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로·토지. 2필지 일단의 공동주택 부지이며 북동측과 북서측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,040,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 정보가 확인됩니다.
- 환금성. 총 20세대 규모의 다세대주택이고 최근 거래가격이 과거 구간 대비 -6.8% 하락한 점을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가를 입찰가로 착각하지 말 것. 현재 최저가 220,800,000원만 보면 안 됩니다. 임차인 미배당분 83,091,200원을 더한 실질취득은 303,891,200원입니다.
- 추가 유찰 효과 재계산. 2회 유찰 시 인수 126,632,960원, 3회 유찰 시 161,466,368원으로 늘어 총부담은 크게 낮아지지 않습니다.
- 임차인 배당·인수 확인. 김명수의 전입 2021.10.06., 확정일자 2021.09.09., 보증금 300,000,000원과 배당요구 상태를 매각물건명세서·등기부 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 9건 평균 285,111,111원보다 최근 12개월 평균 274,000,000원과 최신 283,000,000원, 최근 추세 -6.8%를 우선해 입찰 상한을 검토해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역과 교육환경보호구역 등 감정서에 표시된 제한의 실제 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.208억에 사는 물건이 아니다”
현재 회차만 보면 감정가 276,000,000원에서 한 번 유찰돼 220,800,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 일반적인 할인형 경매가 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 김명수의 보증금이 300,000,000원이고, 현재 예상 미배당분 83,091,200원을 매수인이 인수하면 실질취득은 303,891,200원입니다. 이는 최근 12개월 평균 274,000,000원, 최신 거래 283,000,000원보다 높습니다.
추가 유찰도 결정적인 해법이 아닙니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인 미배당 보증금이 늘어나 2회 유찰 시 실질취득 303,272,960원, 3회 유찰 시 302,778,368원으로 여전히 3억원 수준입니다. 최근 가격 흐름까지 -6.8% 하락 추세인 점을 감안하면, 이 물건은 표면 최저가의 할인폭보다 인수보증금을 포함한 총부담을 먼저 보는 사건입니다. 권리의 핵심은 명확하지만, 현재 가격 조건은 보수적으로 봐야 합니다.
