의정부지방법원 2024타경85199. 가평군 상면 임초리 380의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 소유자 정성옥은 2012년 2월 증여를 원인으로 소유권을 취득했고, 2015년 9월 가평군농업협동조합 앞으로 채권최고액 377,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 정숙복의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기와 배당 계산만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 권리관계가 단순하다는 이유만으로 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함, 목록1 토지 위에 제3자 소유로 등재된 C동이 존재한다는 내용과 A동·B동의 2층 부분 증축이 함께 기재돼 있습니다. 입찰 판단의 중심은 등기 소멸보다 실제 건물의 소유·점유·경계와 이용 가능 범위를 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경85199 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 상면 임초리 380 · 경기도 가평군 상면 수목원로 43-31 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 660.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 정성옥 (2012.02.15 증여, 2012.02.16 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 461,565,760원 / 226,167,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 경매 청구액 | 457,397,259원 |
| 매각기일 | 2026.06.24 |
| 말소기준권리 | 2015.09.07 가평군농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 377,000,000원 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 신고는 없으며 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유권보다 앞서 설정됐던 가압류·강제경매·가등기·근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2015년 9월 7일 가평군농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 등기된 2023년 가압류와 2024년 강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 물건 자체의 핵심 — C동·증축·제시외 건물
매각물건명세서에는 네 가지 핵심 사항이 기재돼 있습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하는 구조입니다.
- 제시외 건물 포함. 등기된 건물 외의 현황 건물이 매각 범위에 포함됩니다.
- 제3자 소유 C동. 목록1 토지 위에 제3자 소유로 등재된 C동이 존재하며, 이를 감안한 목록1 토지 평가액은 180,642,000원입니다.
- 2층 부분 증축. 본건 건물은 공부상 단층이지만 A동과 B동 모두 2층 부분이 증축돼 있습니다.
| A동 구조 | 1998년 12월 사용승인 · 조적조 스라브지붕 단층 · 외벽 사이딩 판넬 마감 · 내벽 벽지 및 타일 마감 · 샷시 이중창 |
|---|---|
| B동 구조 | 1998년 12월 사용승인 · 철근콘크리트조 스라브지붕 단층 · 외벽 드라이비트 마감 · 내벽 몰탈 등 마감 · 샷시 창호 |
| 설비 | 기본적인 급배수·위생·난방설비 |
| 증축 현황 | A동·B동 모두 2층 부분 증축 |
| 제3자 건물 | 목록1 토지상 제3자 소유로 등재된 C동 소재 |
③ 예상배당표 (매각가 226,167,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,966,338원 |
| 을구 8번 근저당권 · 가평군농업협동조합 | 377,000,000원 | 222,200,662원 |
| 갑구 9번 가압류 · 정숙복 | 1,340,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 강제경매개시결정 · 정숙복·한희자 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각대금 226,167,000원에서 집행비용 3,966,338원을 뺀 222,200,662원이 선순위 가평군농업협동조합 근저당권에 배당됩니다. 근저당권의 채권최고액만으로도 매각대금을 초과하므로 후순위 가압류와 강제경매 신청채권자에게 돌아가는 예상배당은 0원입니다.
배당 대상 채권총액은 1,717,000,000원, 채권자 예상배당 합계는 222,200,662원, 총 미배당액은 1,494,799,338원입니다. 신청채권자의 청구액 457,397,259원 역시 현재 회차와 추가 유찰 시나리오에서 예상배당이 0원으로 계산돼 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 226,167,000원 | 222,200,662원 | 1,494,799,338원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 158,316,900원 | 155,300,463원 | 1,561,699,537원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 110,821,830원 | 108,470,324원 | 1,608,529,676원 | 0원 |
④ 입지·토지 규제와 환금성
- 주위환경. 임초삼거리 남측 인근이며, 주변은 농경지·농가주택·펜션·근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 용도지역. 농림지역이며 농업보호구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 하천 관련. 일부는 지방2급하천과 저촉되고 하천구역에 접합니다.
- 공부와 현황 차이. 기호4의 공부상 지목은 답이나 현황은 하천 및 도로 상태입니다.
- 공시지가. ㎡당 89,000원입니다.
- 환금성. 비교 실거래가가 확인되지 않고 농림지역·농업보호구역 등 이용 제한과 복수 건물 현황이 겹쳐 일반 주거물건보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
| 용도지역 | 농림지역 |
|---|---|
| 주요 제한 | 농업보호구역 · 자연보전권역 · 수질보전특별대책지역 · 배출시설설치제한지역 · 가축사육제한구역 |
| 하천 관련 | 하천구역 접함 · 지방2급하천 접함 및 일부 저촉 |
| 토지 형상 | 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공부 차이 | 기호4 지목은 답이나 현황은 하천 및 도로 |
| 위반건축물 표시 | 없음 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 대조. 일괄매각 대상 토지·등기 건물·제시외 건물의 위치와 면적을 감정평가서 건물 개황도 및 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- C동 소유·점유 확인. 목록1 토지 위 제3자 소유 C동의 등기 상태, 실제 점유자, 토지 사용 범위와 출입 동선을 확인하세요.
- 증축 부분 확인. 공부상 단층인 A동·B동의 2층 증축 부분이 매각에 포함되는지와 건축물대장·현황 간 차이를 확인하세요.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 사용자를 직접 확인하세요.
- 농지·하천 규제 확인. 농림지역·농업보호구역·하천 관련 제한과 기호4의 현황 하천·도로 상태가 향후 이용 및 처분에 미치는 영향을 관계기관에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만 보지 말고, 토지·건물별 평가액과 주변 매매사례를 별도로 조사해 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·토지이용계획확인서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸, 현황은 남는다”
이 물건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2015년 가평군농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 후순위 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 난도는 낮지 않습니다. 제3자 소유로 등재된 C동, 제시외 건물, A동·B동 2층 증축, 임대관계 미상, 농림지역·농업보호구역·하천 관련 제한이 동시에 존재합니다. 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌어도 비교 실거래가가 없는 만큼 가격이 싸다고 단정하거나 할인율만으로 가점을 줄 수 없습니다. 이 사건은 “등기상 인수 0원”보다 “실제로 무엇을 온전히 사용할 수 있는가”를 확인한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
