서울중앙지방법원 2025타경104259. 신림동 부요그린타운(라동) 3층 302호 다세대주택입니다. 소유자 박재오는 2019.10.23. 매매를 원인으로 2019.11.12. 소유권을 취득했고 거래가액은 155,000,000원입니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2022.11.24. 주택도시보증공사의 가압류이고, 이후 국 압류·임차권등기·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소 여부보다 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 임순덕은 2019.11.05. 전입·점유를 시작했고 2019.10.17. 확정일자를 받아 말소기준인 2022.11.24. 가압류보다 앞섭니다. 보증금은 157,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 현 회차 매각가 153,600,000원 가정에서는 배당 후 남는 6,350,400원을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104259 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 92-185 3층302호 · 서울특별시 관악구 신림로44다길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제302호 · 사용승인일 1991.12.03. |
| 소유자 | 박재오 · 2019.10.23. 매매 · 거래가액 155,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 153,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 185,168,887원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
② 임차인 — 2명, 한 명은 확정 위험·한 명은 미상
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임순덕 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.11.05. 확정일자 2019.10.17. | 157,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 현 회차 6,350,400원 |
| 금융공사 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
임순덕은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 배당금이 보증금 전액에 미치지 못하면 부족액은 매수인에게 넘어옵니다. 반면 금융공사는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 따라서 임순덕의 인수액만 계산하고 끝내면 안 되고, 금융공사의 실체·점유·보증금·전입일을 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
현재 최저매각가는 감정가 192,000,000원의 80%인 153,600,000원입니다. 하지만 임순덕의 보증금이 최저가보다 크므로 유찰로 낙찰가가 낮아져도 그만큼 미배당 인수액이 커집니다. 그래서 이 물건의 가격 기준은 단순 최저가가 아니라 보증금 157,000,000원 수준의 실질취득액입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임순덕 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 153,600,000원 | 6,350,400원 | 보증금 미배당분 인수 |
| 2회 유찰 시 | 122,880,000원 | 36,640,320원 | 낙찰가 하락만큼 인수 부담 증가 |
| 3회 유찰 시 | 98,304,000원 | 60,865,472원 | 최저가만 보면 싸 보이는 착시 확대 |
④ 시세 비교 — 195,000,000원 표본은 그대로 믿기 어렵다
시세 자료에는 거래가 195,000,000원인 표본 1건이 있습니다. 거래시점은 2021.09, 전용면적은 52.93㎡, 4층입니다. 대상 면적은 41.61㎡이고 면적 일치도도 불일치로 표시돼 있습니다. 따라서 195,000,000원을 그대로 대상 호수의 현재 시세로 단정하기에는 표본이 부족합니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 대상 물건 | 41.61㎡ | 3층 | 감정가 192,000,000원 |
| 실거래 표본 · 2021.09 | 52.93㎡ | 4층 | 195,000,000원 |
숫자만 비교하면 임순덕 기준 실질취득 약 157,000,000원은 실거래 표본 195,000,000원보다 낮습니다. 그러나 표본이 1건뿐이고, 거래시점이 2021.09이며, 면적도 대상과 다르기 때문에 이 차이를 곧바로 안전마진으로 평가하면 안 됩니다. 특히 금융공사의 대항력·보증금이 확인되지 않은 상태라 추가 인수액이 생기면 실질취득액은 더 올라갈 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 153,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,950,400원 |
| 1. 임차인 임순덕 보증금 | 157,000,000원 | 150,649,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 185,168,887원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임순덕 보증금 157,000,000원 중 150,649,600원이 배당되고, 부족액 6,350,400원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사는 배당액 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신관중학교 남동측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·근린공원 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 서원역(서울 경전철 신림선)과 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로·지형. 남측 폭 약 4m 내외 포장도로에 접하며, 급경사지대 내 자체 지반을 평탄하게 조성한 토지입니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 부요그린타운(라동) 총 8세대, 사용승인일 1991.12.03.입니다.
- 공시지가. 3,232,000원/㎡이며 토지면적은 175.0㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 153,600,000원이 아니라 임순덕 보증금 157,000,000원 수준을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
- 임순덕 인수액. 현 회차 기준 6,350,400원이며, 추가 유찰 시 36,640,320원·60,865,472원으로 커지는 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 금융공사 확인. 전입일·보증금·대항력·우선변제 여부가 미상입니다. 이 부분이 확인되지 않으면 실질취득액 상한을 확정할 수 없습니다.
- 시세 보수적 적용. 195,000,000원 거래는 2021.09 1건이고 전용 52.93㎡로 대상 41.61㎡와 다릅니다.
- 세금 권리. 강서세무서장 압류가 있으므로 배당·당해세 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.536억 낙찰”이 곧 “1.536억 취득”은 아니다
이 물건의 가장 큰 함정은 최저가 자체가 아닙니다. 임순덕은 말소기준보다 앞선 전입·점유를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금 157,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 그래서 현재 회차에서 6,350,400원이 인수되고, 더 유찰되면 인수액이 커집니다. 실질취득은 약 157,000,000원 수준을 기준으로 봐야 합니다.
여기에 금융공사의 보증금과 전입일이 확인되지 않아 추가 인수 위험도 열려 있습니다. 195,000,000원의 실거래 표본이 존재하지만 2021.09 1건이며 면적도 불일치합니다. 따라서 이 사건은 ‘감정가 대비 20% 할인’만 보고 접근할 물건이 아니라, 선순위 임차인과 미상 점유자를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
