🏷️ 실질취득 159,520,320원 🏠 보증금 157,000,000원 ⚠️ 인수 36,640,320원 📉 2회 유찰
서울중앙지방법원 2025타경104259. 대상은 신림동 92-185, 신림로44다길 15의 3층 302호 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 임순덕은 2019.11.05 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2019.10.17입니다. 말소기준으로 계산된 주택도시보증공사의 가압류는 2022.11.24이므로 임차인의 전입이 훨씬 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 부족분은 매수인에게 남습니다.
현재 최저매각가 122,880,000원에서 집행비용 2,520,320원을 제외한 120,359,680원이 임차인에게 우선 배당되고, 보증금 157,000,000원 중 36,640,320원이 미배당됩니다. 이 금액을 낙찰자가 인수하면 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득 부담은 159,520,320원입니다. 이 사건은 바로 이 실질취득액을 기준으로 가격을 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104259 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 92-185 3층302호 · 신림로44다길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 대상 면적 | 41.61㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제302호 · 사용승인일 1991.12.03 |
| 소유자 | 박재오 · 2019.10.23 매매 · 거래가액 155,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 122,880,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 185,168,887원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.11.24 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 2023.01.17 국의 압류와 2025.10.31 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임순덕의 대항력은 말소기준권리보다 앞선 2019.11.05 전입·점유에서 발생하므로, 후순위 등기들이 소멸한다고 해서 임차보증금 부담까지 사라지는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제·인수 판단
| 이름 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임순덕 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.11.05 | 2019.10.17 | 157,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
| 금융공사 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 |
임순덕은 보증금 157,000,000원, 전입 2019.11.05, 확정일자 2019.10.17이며 배당요구가 확인됩니다. 반면 금융공사 기재분은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 따라서 임순덕의 확정된 인수 부담 외에도 이 기재분은 입찰 전 매각물건명세서 원문과 점유관계를 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 122,880,000원 | 36,640,320원 | 159,520,320원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 98,304,000원 | 60,865,472원 | 159,169,472원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 78,643,200원 | 80,172,378원 | 158,815,578원 |
④ 시세 비교 — 최저가 63%가 아니라 실질취득으로 판단
확인된 실거래 표본은 부요그린타운(라동) 2021.09 거래 1건으로, 전용 52.93㎡가 195,000,000원에 거래됐습니다. 대상 면적은 41.61㎡여서 면적이 일치하지 않고, 거래 시점도 2021.09입니다. 따라서 195,000,000원을 현재 대상 호수의 확정 시세처럼 쓰기는 어렵습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 대상 물건 | 41.61㎡ | 3층 | 감정가 192,000,000원 |
| 2021.09 실거래 | 52.93㎡ | 4층 | 195,000,000원 |
| 현재 회차 실질취득 | 41.61㎡ | 3층 | 159,520,320원 |
표면 최저가 122,880,000원은 실거래 195,000,000원의 63%로 표시되지만, 이 사건은 그 비율을 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 매수인 인수 36,640,320원을 더한 현재 회차 실질취득은 159,520,320원이고, 비교 실거래도 대상보다 면적이 큰 2021.09 단 1건입니다. 따라서 “최저가가 실거래보다 크게 싸다”는 결론은 금지하고, 현장 시세와 동일·유사 면적의 최신 거래를 추가 확인한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 122,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,520,320원 |
| 1. 임차인 임순덕 보증금 · 우선변제 | 157,000,000원 | 120,359,680원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 185,168,887원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임순덕 보증금은 120,359,680원만 배당되고 36,640,320원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당표입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신관중학교 남동측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택 및 근린공원 등이 소재하는 주거지대로, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 서원역(서울 경전철 신림선)과 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 사용승인일 1991.12.03의 4층 건물이며, 외벽은 적벽돌 쌓기 마감 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다. 토지는 급경사지대 내 자체 지반을 평탄하게 조성한 가로장방형입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 규모. 부요그린타운(라동)은 8세대이며, 확인된 실거래는 2021.09 1건입니다. 대상 면적과 실거래 면적이 일치하지 않아 환금성·시세 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 122,880,000원에 낙찰돼도 36,640,320원을 추가 인수하는 구조입니다.
- 임순덕 보증금 잔액 확인. 배당표상 보증금 157,000,000원 중 120,359,680원 배당, 36,640,320원 인수입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수액이 60,865,472원·80,172,378원으로 커집니다.
- 금융공사 기재분 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 실제 점유를 재확인해야 합니다.
- 시세 원본 재확인. 확인된 195,000,000원 거래는 2021.09·52.93㎡이고 대상은 41.61㎡입니다. 동일·유사 면적 최신 거래로 보완해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 인수액은 배당 결과와 원본 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “64% 최저가”보다 “159,520,320원 실질취득”을 보라
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 192,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 122,880,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 임순덕의 보증금 157,000,000원이 있습니다. 현재 회차에서는 그중 36,640,320원이 배당되지 않아 매수인이 인수하고, 결과적으로 실질취득 부담은 159,520,320원입니다.
추가 유찰도 같은 원리입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 총부담 감소폭이 제한됩니다. 확인된 195,000,000원 실거래 역시 2021.09의 52.93㎡ 거래로 대상 41.61㎡와 면적이 다르므로, 이것만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 권리는 인수형, 시세는 추가 검증 필요. 이 물건은 “얼마까지 유찰됐나”보다 “낙찰가와 인수액을 합쳐 얼마를 실제로 부담하나”가 입찰 판단의 중심입니다.
