서울중앙지방법원 2025타경104299. 종로구 창신동 제이타워 10층 1015호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 294,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 188,160,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 소유자는 윤진향이고 2022.06.23 거래가액 275,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리의 핵심은 보증금 275,000,000원의 임차권자 황윤정입니다. 황윤정은 2022.06.23 주민등록·점유, 2022.06.09 확정일자를 갖춰 2023.11.21 말소기준 근저당보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 원칙대로라면 현재 최저가에서 배당 후 남는 90,274,240원이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 2026.05.04 확약서가 그 위험을 제거했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104299 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 255-1 10층1015호 · 도로명 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 전용면적 | 20.53㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층~지상11층 중 제10층 제1015호 |
| 소유자 | 윤진향 · 2022.06.23 소유권 취득 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 188,160,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 인수 실질 0원
말소기준은 2023.11.21 주식회사지성파이낸스대부의 근저당권 채권최고액 150,000,000원입니다. 이후 서민금융진흥원 가압류, 국 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 황윤정의 임차권등기 자체는 2024.03.19로 말소기준 뒤지만, 주민등록·점유가 2022.06.23이고 확정일자가 2022.06.09이므로 대항력과 우선변제권은 인정되는 구조입니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황윤정 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.23 | 275,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
| 신정연 | 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2024.07.02 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 인수 없음 |
신정연은 2024.07.02 전입으로 말소기준 2023.11.21보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력 순위상 매수인에게 보증금을 승계시키는 구조는 아닙니다. 을구 2-2는 별도의 신규 임차인이 아니라 을구 2번 임차권의 경정등기로, 임대차계약일자를 2022.06.08로 경정한 내용입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 기준 69.7%
제이타워는 48세대, 2021.05.28 사용승인된 물건입니다. 전용 20.53㎡가 비교면적으로 매칭됐고, 실거래 12건의 전체 평균은 270,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 270,000,000원, 최신 거래는 2024.04의 275,000,000원입니다. 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 0.0%로 데이터상 변화가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 19.34㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2024.04 | 18.98㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2023.07 | 19.34㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2022.09 | 19.34㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2022.07 | 20.53㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2022.06 | 20.53㎡ | 10 | 275,000,000원 |
| 2022.02 | 20.53㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 270,000,000원 |
현재 최저가 188,160,000원은 최근 12개월 평균 270,000,000원의 69.7%입니다. 황윤정의 확약을 반영하면 매수인 실질취득액도 188,160,000원으로 동일하므로, 이번 사건은 최저가가 낮아져도 인수액이 다시 붙는 대항력 인수형이 아닙니다. 확약이 유효하게 반영되는 한 현재 회차에서 가격 격차가 존재합니다.
④ 예상배당표 (매각가 188,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,434,240원 |
| 1. 임차인 황윤정 보증금 | 275,000,000원 | 184,725,760원 |
| 2. 근저당 · 주식회사지성파이낸스대부 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,487,527원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 황윤정 보증금은 90,274,240원이 미배당으로 남지만, 2026.05.04 확약서에 따라 그 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 확약은 황윤정에게만 적용되며, 신정연은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없어 별도 승계액이 발생하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동묘역 북서측 인근으로 아파트, 단독주택, 다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1·6호선 환승역인 동묘역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 기본적인 급배수·위생·소방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며 공시지가는 7,328,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층~지상11층 건물이며 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 48세대 규모이고 경매 평균 유찰 5.3회, 낙찰률 0.0%로 경매시장의 매수세는 약한 편입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이번 사건의 권리 안전성을 결정하는 핵심은 2026.05.04 제출된 대항력 포기·잔존청구권 포기·임차권 말소 동의 확약서입니다.
- 황윤정 임차권 처리 확인. 매각물건명세서에 을구 2번 주택임차권등기가 매수인에게 인수되지 않고 말소된다는 내용이 반영돼 있는지 최종 원본을 대조해야 합니다.
- 신정연 점유 확인. 2024.07.02 전입으로 대항력은 없지만 현재 실제 점유 여부와 명도 필요성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 188,160,000원은 최근 12개월 평균 270,000,000원의 69.7%이고 최신 거래 275,000,000원보다도 낮습니다.
- 환금성 검증. 단지 평균 유찰 5.3회와 낙찰률 0.0%를 감안해 단순 시세차익보다 낙찰 후 출구전략을 먼저 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 인수위험을 끊었다”
이 물건의 첫인상은 보증금 275,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 위험해 보입니다. 현재 최저가 188,160,000원에서 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인은 미배당 보증금을 더 떠안아 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조가 됩니다. 하지만 이 사건은 다릅니다. 2026.05.04 확약으로 황윤정의 대항력과 잔존 보증금 청구가 매수인에게 이어지지 않기 때문입니다.
따라서 현재 자료 기준 실질취득액은 최저가와 같은 188,160,000원, 최근 12개월 평균 270,000,000원의 69.7%입니다. 권리 리스크는 확약으로 정리됐지만, 제이타워 경매물건의 평균 유찰이 5.3회이고 낙찰률이 0.0%라는 점은 무시하기 어렵습니다. 결론은 “권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 매력적이지만 환금성 검증이 필수”입니다.
