서울중앙지방법원 2025타경104299. 종로구 창신동 제이타워 10층 1015호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 윤진향은 2022.06.23 이 물건을 거래가 275,000,000원에 취득했고, 2023.11.21 주식회사지성파이낸스대부가 채권최고액 150,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
문제는 근저당보다 먼저 대항요건을 갖춘 황윤정입니다. 황윤정은 2022.06.23 전입·점유, 확정일자는 2022.06.09, 임차보증금은 275,000,000원입니다. 현재 최저가만 놓고 보면 보증금이 낙찰가보다 커서 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가를 낮춰도 미배당 인수액이 늘어나 실질취득이 보증금 부근에 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104299 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 255-1 10층1015호 · 도로명 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 제10층 제1015호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층~지상11층 |
| 소유자 | 윤진향 · 2022.06.23 소유권 취득 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 235,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 핵심
말소기준은 2023.11.21 을구 1번 근저당권입니다. 이후 서민금융진흥원 가압류, 국 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 황윤정의 임차권등기 자체는 2024.03.19에 설정됐지만, 실제 전입·점유일이 2022.06.23이라 말소기준보다 앞서 대항력 있음으로 판단됩니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권도 행사합니다.
② 임차인 분석 — 황윤정은 확약, 신정연은 후순위
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황윤정 | 275,000,000원 | 2022.06.23 / 2022.06.09 | 있음 | 있음 · 배당요구 | 실질 0원* |
| 신정연 | 미상 | 2024.07.02 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
신정연의 전입은 말소기준 2023.11.21보다 늦은 2024.07.02이므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 후순위 전입이라 잔존 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 을구 2-2는 별도 임차인이 아니라 기존 황윤정 임차권의 계약일자를 2022.06.08로 경정한 등기입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세의 87.1%
제이타워의 실거래 비교자료는 12건이며, 비교면적은 18.98㎡~20.53㎡입니다. 데이터상 최근 12개월 평균은 270,000,000원, 최신 거래는 2024.04 275,000,000원입니다. 현재 최저가 235,200,000원은 최근 12개월 평균의 87.1%입니다. 황윤정 확약을 반영하면 매수인 금액 인수가 0원이므로 이 사건은 최저가와 실질취득가가 동일합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 19.34㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2024.04 | 18.98㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2023.07 | 19.34㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2022.09 | 19.34㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2022.07 | 19.34㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.07 | 20.53㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2022.07 | 18.98㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2022.06 | 20.53㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2022.06 | 20.53㎡ | 10 | 275,000,000원 |
| 2022.05 | 19.34㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2022.02 | 20.53㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 2022.02 | 18.98㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 270,000,000원 |
전체 12건 평균도 270,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 270,000,000원입니다. 최근 구간과 과거 구간의 추세 차이는 0.0%로, 데이터상 뚜렷한 하락 추세는 잡히지 않습니다. 현재 실질취득 235,200,000원은 최근 평균보다 낮아 가격상 여유가 있지만, 제이타워 경매 통계가 평균 5.4회 유찰·낙찰률 0.0%라는 점은 환금성 판단에서 큰 감점 요소입니다.
④ 예상배당표 (매각가 235,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,092,800원 |
| 1. 임차인 황윤정 보증금 | 275,000,000원 | 231,107,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사지성파이낸스대부 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,487,527원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원 배당계산에서는 황윤정 보증금 중 43,892,800원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 2026.05.04 확약서에 따라 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 황윤정 관련 실제 인수는 0원*으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 원 계산상 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 235,200,000원 | 43,892,800원 | 0원 | 235,200,000원 |
| 2회 유찰 시 | 188,160,000원 | 90,274,240원 | 0원 | 188,160,000원 |
| 3회 유찰 시 | 150,528,000원 | 127,379,392원 | 0원 | 150,528,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동묘역 북서측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1·6호선 환승역인 동묘역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 급배수·위생·소방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측·남측·북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역 등이며 공시지가는 7,328,000원/㎡, 토지면적은 900.0㎡입니다.
- 경매 환금성. 제이타워는 48세대, 2021.05.28 사용승인 자료가 있고, 경매 통계상 평균 유찰 5.4회·낙찰률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.05.04 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각기일까지 그대로 유효한지 확인합니다.
- 황윤정 임차권 말소. 을구 2번 임차권등기가 매수인에게 인수되지 않고 말소된다는 매각물건명세서 기재를 최종 원본과 대조합니다.
- 신정연 점유 확인. 전입은 2024.07.02로 후순위지만 보증금은 미상입니다. 실제 점유 여부와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.23의 말소기준 이전 등기이므로 매각 후 존속·말소 처리와 관련 의무를 원문으로 점검합니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득 235,200,000원은 최근 12개월 평균 270,000,000원의 87.1%입니다. 실거래 비교는 감정가가 아니라 확약 반영 실질취득 기준으로 봅니다.
- 환금성. 평균 5.4회 유찰·낙찰률 0.0%라는 단지 경매 통계를 고려해 재매각 가능성과 보유기간을 보수적으로 잡습니다.
맺으며 — 확약으로 구조가 바뀐 물건, 가격만 보고 끝내면 안 된다
이 사건은 처음 보면 보증금 275,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 현재 최저가 235,200,000원에 낙찰받아도 43,892,800원을 추가로 떠안는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그러나 2026.05.04 주택도시보증공사의 확약으로 그 잔존 보증금 청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 황윤정 관련 실질 인수는 0원*이고, 현재 실질취득은 235,200,000원입니다.
가격만 보면 데이터상 최근 12개월 평균 270,000,000원의 87.1%, 최신 거래 275,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이 물건을 높은 등급으로 단정하기 어려운 이유도 분명합니다. 말소기준 이전 민간임대주택등기가 남아 있고, 별도 점유자 확인이 필요하며, 제이타워의 경매 통계는 평균 5.4회 유찰·낙찰률 0.0%로 환금성이 약합니다. 주된 금액 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 권리 원문 확인과 환금성 점검이 필요한 B급 물건으로 보는 것이 맞습니다.
