서울중앙지방법원 2025타경104375. 종로구 숭인동 ‘버넷하임1’ 제2층 제202호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔 1개호입니다. 현재 소유자 김로건은 2022.08.04 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 142,000,000원입니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 2024.01.05 종로구 압류를 말소기준으로 볼 때, 김경언의 전입일 2022.09.08이 그보다 앞선다는 점입니다. 즉 임차인은 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
하지만 결론은 단순한 ‘인수형’이 아닙니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.06.19 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 임대차보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 원시 계산상 인수액 118,953,600원은 이 사건의 최종 매수인 부담으로 보지 않고, 실질 0원으로 판단하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104375 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 숭인동 1421 버넷하임1 2층 202호 · 서울특별시 종로구 난계로29가길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 오피스텔 1개호 |
| 전용 / 층 | 34.49㎡ · 지하3층, 지상15층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김로건 (2022.08.04 소유권이전 · 거래가액 142,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 182,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 157,908,362원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이지만 확약으로 인수 해소
말소기준은 2024.01.05 종로구 압류입니다. 김경언은 2022.09.08 전입·점유개시, 2023.07.27 확정일자를 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 2024.09.24 임차보증금 149,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 이름 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김경언 | 149,000,000원 | 2022.09.08 | 2023.07.27 | 대항력 有 우선변제 有 인수 0원 |
| 보증기관 대위·승계 | 보증공사 | 149,000,000원 | 2022.09.08 | 2023.07.27 | 대위·승계 중복 신고 |
보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아닙니다. 김경언 보증금에 대한 보증기관의 대위·승계 신고이므로 보증금 149,000,000원을 다시 더해 298,000,000원으로 계산하면 안 됩니다. 이 사건의 실제 임차인은 1명이고, 분석해야 할 원보증금도 149,000,000원 하나입니다.
③ 시세 비교 — 권리보다 가격이 문제
버넷하임1은 2013.04.23 준공, 20세대 규모이고 대상 면적은 34.49㎡입니다. 제공된 동일 면적 실거래는 1건으로, 2022.08 2층에서 142,000,000원에 거래됐습니다. 표본이 1건뿐이라 시세 정밀도는 제한적이지만, 제공된 시세 지표상 현재 최저가 182,400,000원은 128.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 34.49㎡ | 2 | 142,000,000원 |
| 시세 기준 | 34.49㎡ | 1건 | 142,000,000원 |
확약을 반영하면 매수인의 실질취득은 최저가와 같은 182,400,000원입니다. 인수금이 붙지 않는다는 점은 분명한 호재지만, 그렇다고 가격이 싸지는 것은 아닙니다. 제공된 실거래 기준 142,000,000원보다 최저가가 높고, min price 기준 시세 대비 128.5%이므로 ‘1회 유찰이라 저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,353,600원 |
| 1. 임차인 김경언 보증금 | 149,000,000원 | 149,000,000원 |
| 1. 보증공사 대위·승계 계산행 | 149,000,000원 | 30,046,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 157,908,362원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
보증공사 행은 김경언 보증금의 대위·승계 중복 신고에 따른 계산행으로, 별도의 두 번째 149,000,000원 보증금으로 합산하지 않습니다. 원시 시뮬레이션은 118,953,600원을 매수인 인수로 계산하지만, 2026.06.19 확약서에 따라 실질 인수는 0원입니다. 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울장신대학교 서울캠퍼스 남측 인근으로, 주변은 다세대주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1,2호선 신설동역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔 1개호로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하3층·지상15층입니다.
- 토지·도로. 인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지이며 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이고, 동측으로 노폭 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·숭인 지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 버넷하임1은 20세대 규모이고 제공된 동일 면적 실거래가 1건이므로, 거래가격 판단은 보수적으로 접근하는 편이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각기일까지 그대로 유효한지 원문을 대조하세요.
- 보증공사 중복 신고 구분. 보증공사는 김경언 보증금의 대위·승계 관계입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금 149,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 당해세 확인. 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 세목·법정기일과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가 182,400,000원은 제공된 실거래 기준 142,000,000원보다 높고 시세 대비 128.5%입니다.
- 유찰 시나리오 점검. 다음 시나리오 가격 145,920,000원과 116,736,000원을 각각 실거래 기준과 비교해 입찰 상한을 다시 계산할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정상 이용상태는 오피스텔이므로, 주거용 아파트로 전제하지 말고 실제 사용·대장·규제사항을 원문 확인하세요.
맺으며 — “인수는 해소, 가격은 아직 보류”
이 물건은 처음 보면 선순위 대항력 임차인 보증금 149,000,000원이 최저가와 맞물리는 부담스러운 구조입니다. 원시 배당계산에도 118,953,600원의 매수인 인수가 표시됩니다. 그러나 2026.06.19 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해, 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 확약을 반영한 실질취득 182,400,000원은 제공된 유일 실거래 142,000,000원의 128.5%입니다. 1회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 줄 수 없고, 20세대 규모·실거래 1건이라는 제한적인 거래 표본도 환금성 판단을 보수적으로 만들 요소입니다. 결론은 권리 위험은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 현재 회차 가격은 보류입니다.
