서울중앙지방법원 2025타경104375. 종로구 숭인동 버넷하임1 2층 202호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔 1개호입니다. 현재 소유자는 김로건이며 2022.08.03 매매를 원인으로 2022.08.04 소유권을 취득했고 거래가액은 142,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 단순히 등기상 임차권이 있다는 사실이 아니라, 대항력 있는 임차인의 잔존 보증금이 실제로 매수인에게 남는지 여부입니다.
김경언은 2022.09.08 전입·점유를 시작했고 2023.07.27 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리는 2024.01.05 종로구 압류이므로 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다. 보증금은 149,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 통상 구조라면 현재 회차 매각가 145,920,000원에서 집행비용을 뺀 뒤 보증금이 전액 배당되지 않아 5,922,880원이 매수인 인수로 남습니다. 그러나 이 사건은 2026.06.19 제출된 확약서 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104375 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 숭인동 1421 버넷하임1 2층 202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 종로구 난계로29가길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 1개호 이용 |
| 대상 면적 | 34.49㎡ |
| 소유자 | 김로건 · 2022.08.04 소유권이전 · 거래가액 142,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 145,920,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 157,908,362원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형이지만 확약으로 해소
말소기준은 2024.01.05 종로구 압류입니다. 김경언의 전입·점유는 2022.09.08로 더 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자는 2023.07.27입니다. 2024.09.24에는 보증금 149,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 확약이 없다면 배당 부족분은 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김경언 | 전유부분 전부 · 2022.09.08 | 2023.07.27 | 149,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약으로 실질 인수 0 |
| 보증공사 | 2022.09.08 | 2023.07.27 | 149,000,000원 | 보증기관 승계 중복합산 금지 |
보증공사는 별도의 새로운 임차인이 아니라 김경언 보증금의 대위·승계 관계입니다. 따라서 임차보증금을 149,000,000원 + 149,000,000원으로 계산해서는 안 됩니다. 권리분석상 실질 판단 대상은 김경언 1명입니다.
③ 시세 비교 — 64%까지 내려왔어도 아직 최근 시세 이상
감정가는 228,000,000원이고 현재 최저가는 감정가의 64%인 145,920,000원입니다. 할인율만 보면 많이 내려온 것처럼 보이지만, 가격 판단은 감정가 대비 할인보다 실제 거래가격을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 34.49㎡ | 2 | 142,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 34.49㎡ | 1건 | 142,000,000원 |
최신 확인 거래와 최근 12개월 평균은 모두 142,000,000원입니다. 현재 최저가 145,920,000원은 이 가격의 102.8%입니다. 즉 2회 유찰됐다는 사실만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 확약 때문에 매수인의 실질취득액은 현재 회차에서는 최저가와 같은 145,920,000원이므로, 시세 비교 역시 145,920,000원 대 142,000,000원으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,842,880원 |
| 1. 임차인 김경언 보증금 | 149,000,000원 | 143,077,120원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 157,908,362원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김경언 보증금 부족분은 5,922,880원이지만, 2026.06.19 확약으로 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하므로 실질 인수는 0원입니다. 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 선순위 차감과 후순위 미배당 규모는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 오피스텔 1개호로 이용 중입니다.
- 입지. 서울장신대학교 서울캠퍼스 남측 인근으로 다세대주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1·2호선 신설동역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상15층 중 2층 202호이며, 위생·급배수·전기·난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 거래 표본. 버넷하임1은 20세대이며 확인된 동일 면적 거래는 1건으로, 가격 판단 시 거래 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.06.19 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각기일까지 유지되는지 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복합산 금지. 보증공사는 김경언 보증금의 대위·승계이므로 실제 임차인은 1명이며 보증금도 한 번만 계산해야 합니다.
- 시세보다 높은 현재 최저가. 145,920,000원은 최근 평균 및 최신 거래 142,000,000원의 102.8%입니다. 2회 유찰 자체를 가격 메리트로 보면 안 됩니다.
- 압류 확인. 압류 3건 중 당해세 여부와 실제 교부청구액에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 오피스텔 이용이므로 실제 이용·인허가·대장상 용도를 원본에서 확인해야 합니다.
- 거래 표본 제한. 동일 면적 실거래 표본이 1건이므로 호수 상태와 시장가격을 추가로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 별개”
이 물건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 김경언은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차인이고 보증금은 149,000,000원입니다. 원래 배당구조만 보면 현재 회차에서 5,922,880원의 미배당액이 생기지만, 2026.06.19 확약으로 매수인에 대한 잔존 보증금 청구와 임차권등기 인수가 해소됩니다. 보증공사 신고도 별도 임차인이 아닌 대위·승계이므로 실제 임차인은 1명입니다.
그러나 권리 해소가 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 감정가 228,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 145,920,000원까지 내려왔지만, 최근 평균과 최신 거래는 142,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 최근 시세의 102.8%로 여전히 시세 이상입니다. 권리는 확약으로 정리됐지만 가격은 아직 보수적으로 볼 구간입니다.
