의정부지방법원 2024타경85229. 남양주시 화도읍 마석우리 해오름파크빌 101동 2층 201호로, 감정평가상 전유면적 59.43㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기상 압류·가압류 개수보다 장정화의 선순위 임차보증금 171,000,000원과 2026.07.14. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다.
장정화는 2021.03.12. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.02.15.입니다. 말소기준권리로 계산된 2023.03.29. 국세 압류보다 전입이 앞서므로 원래 구조만 보면 대항력 있는 임차인입니다. 보증금 171,000,000원이 현재 최저가 165,000,000원보다 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당분을 매수인이 인수하여 총 취득 부담이 보증금에 가까워지는 전형적인 인수형 구조입니다.
그러나 이 사건은 그대로 끝나지 않습니다. 주택도시보증공사는 장정화의 보증금 권리를 양도받은 주체로서 2026.07.14. “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약을 제출했습니다. 따라서 장정화와 그 승계분에 한해서는 배당표상 미배당액과 별개로 매수인 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경85229 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 마석로 98-39, 101동 2층 201호 (해오름파크빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 59.43㎡ · 지상 4층 건물 내 2층 201호 · 계단식 |
| 소유자 | 오서현 (2021.03.12. 소유권이전 · 거래가액 171,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (4회 유찰 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 176,651,940원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 말소기준권리 | 2023.03.29. 국 압류 (동고양세무서장) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그리고 확약
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장정화 부동산 전부 · 임차권등기 | 2021.03.12 2021.02.15 | 171,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 확약 전 룰상 9,110,000원 |
| 시보증 장정화 보증금 승계 신고 | 2021.03.12 2021.02.15 | 0원 | 승계분 | 승계분 | 중복 합산 금지 |
실제 임차인은 장정화 1명입니다. ‘시보증’은 별도의 실제 임차인이 아니라 장정화 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복 신고이므로 보증금을 따로 합산하면 안 됩니다. 장정화의 보증금은 171,000,000원 하나로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,110,000원 |
| 1. 임차인 장정화 보증금(우선변제) | 171,000,000원 | 161,890,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 176,651,940원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 장정화 보증금의 부족분은 9,110,000원입니다. 다만 2026.07.14. 확약으로 장정화 측은 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 6건은 당해세 해당 여부에 따라 우선 배당액과 후순위 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 등기상 권리와 세금 압류
말소기준은 2023.03.29. 동고양세무서장 명의의 국 압류입니다. 이후 2024.01.18. 국 압류, 2024.03.28. 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원, 2024.11.05. 강제경매개시결정, 2024.11.15. 남양주시 압류, 2025.08.27. 고양시 압류, 2025.10.23. 부평구 압류, 2025.12.16. 계양구 압류가 이어져 있으며 이들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
다만 국세·지방세 압류 6건은 권리 자체의 인수 여부와 별개로 배당순위에 영향을 줄 수 있습니다. 당해세에 해당하는 금액이 있으면 매각대금에서 먼저 차감되어 장정화에게 돌아갈 실제 배당액이나 후순위 채권 배당이 달라질 수 있으므로 배당표 숫자는 고정값으로 보지 않는 편이 안전합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 전유면적 59.43㎡의 계단식 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 ‘화도초등학교’ 남서측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교가 섞인 일반주택지대입니다.
- 교통. 인근에 노선버스 정류장이 있고, 감정평가상 제반 교통 여건은 무난한 수준입니다.
- 도로. 토지는 대체로 사다리형이며 북서측과 남동측으로 폭 약 6~8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지 표시 차이. 등기사항전부증명서상 토지는 “전”으로 등재되어 있으나 토지대장상 지목과 현황은 “대”입니다.
- 건축 상태. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다. 기본적 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 해오름파크빌 101동은 총 8세대이고, 경매 관련 평균 유찰 횟수는 4.0회로 집계되어 있습니다. 실거래 비교치가 없어 매도 유동성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.14.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 실제 매각기일에도 유효한지 원본 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 실질 인수와 룰상 인수 구분. 현재 배당표상 미배당액은 9,110,000원이지만 확약 때문에 장정화 관련 실질 인수는 0원입니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 장정화와 보증기관 승계 신고를 별도 임차보증금으로 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 임차인 배당액을 더 정확히 계산할 수 있습니다.
- 토지 표시 차이 확인. 등기상 “전”, 토지대장·현황상 “대”인 차이를 원본 공부에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 최신 실거래가가 확인되지 않으므로 감정가나 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 환금성 점검. 8세대 다세대이고 4회 유찰 이력이 있으므로 실제 매수층과 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인은 맞지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 등기와 배당표만 보면 보증금 171,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 낙찰가 165,000,000원에서도 9,110,000원이 미배당되는 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가면 미배당액은 41,648,000원, 67,678,400원으로 증가합니다. 일반적인 사건이라면 낙찰가가 싸져도 실질취득 부담이 보증금 수준에 묶이는 인수형으로 봐야 합니다.
하지만 본건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.07.14. 대항력 포기와 임차권등기 말소를 확약했습니다. 따라서 장정화 및 그 보증금 승계분에 대한 매수인 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득액은 165,000,000원입니다. 권리상 핵심 부담은 크게 해소됐지만, 4회 유찰·8세대 다세대·실거래 비교치 부재·세금 압류 다수가 남습니다. 결론은 “권리 핵심은 확약으로 해소, 가격과 환금성은 보수적으로 검증”입니다.
