의정부지방법원 2024타경85588. 남양주시 화도읍 가곡리 세진빌라 4층 402호로, 사건상 용도는 다세대, 감정평가 이용상태는 연립주택(방3·거실·주방·욕실·발코니 등)입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 감정가 71,000,000원이 5회 유찰돼 최저가 11,933,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인입니다. 이우석은 전입일 2020.11.18, 확정일자 2020.09.10, 보증금 50,000,000원이고 배당요구도 2024.11.06에 했습니다. 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
현재 최저가 11,933,000원에서 집행비용 614,794원을 먼저 제외하면 임차인에게 예상되는 배당은 11,318,206원뿐입니다. 따라서 보증금 중 38,681,794원이 남고, 그 미배당 잔액이 매수인 부담으로 이어집니다. 결과적으로 11,933,000원 + 38,681,794원 = 50,614,794원입니다. 집행비용 추정치 때문에 표상 합계는 보증금 50,000,000원보다 614,794원 높지만, 경제적 구조는 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어 총부담이 보증금 부근에 고정되는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경85588 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 비룡로379번길 30-21, 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택(방3·거실·주방·욕실·발코니 등) |
| 소유자 | 김용자 · 2007.10.04 소유권이전 · 거래가액 51,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 11,933,000원 (5회 유찰) |
| 경매 신청채권자 / 청구 | 이우석 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 건물 상태 | 철근콘크리트조 4층 내 4층 402호 · 사용승인 1996.09.20 · 실내 벽지도배 재시공 요함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.07.14 갑구 5번 한도연 가압류 8,426,000원입니다. 그 뒤의 2024.10.16 이우석 주택임차권등기와 2024.11.08 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이우석의 실제 전입일은 2020.11.18로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 등기 자체가 소멸하더라도 대항력 있는 임대차보증금의 미배당 잔액까지 없어지는 것은 아니며, 매수인이 이를 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 이우석 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.18 / 2020.09.10 배당요구 2024.11.06 | 50,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이우석은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 분류되며 보증금은 50,000,000원입니다. 현재 회차 예상배당액은 11,318,206원이고, 나머지 38,681,794원이 매수인 인수액입니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득액은 거의 안 내려간다
현재 회차의 최저가는 감정가의 16.81%인 11,933,000원입니다. 표면 가격만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낮아진 금액만큼 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 따라서 이 사건은 “낙찰가”가 아니라 “낙찰가 + 인수액”으로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 11,933,000원 | 38,681,794원 | 50,614,794원 |
| 6회 유찰 시 | 8,353,099원 | 42,197,257원 | 50,550,356원 |
| 7회 유찰 시 | 5,847,169원 | 44,658,080원 | 50,505,249원 |
5회 유찰에서 7회 유찰까지 매각가는 11,933,000원에서 5,847,169원으로 내려가지만, 실질취득액은 50,614,794원 → 50,550,356원 → 50,505,249원에 머뭅니다. 즉 추가 유찰이 곧바로 매수인의 총 취득부담 감소로 이어지지 않습니다. 현재 실질취득액 50,614,794원은 감정가 71,000,000원의 약 71.3%지만, 이를 곧바로 시세 대비 할인율이라고 해석할 수는 없습니다. 시세 대비 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,933,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 614,794원 |
| 1. 임차인 이우석 보증금(우선변제) | 50,000,000원 | 11,318,206원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 한도연 | 8,426,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 이우석 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 11,933,000원이 집행비용 614,794원과 임차인 우선변제 11,318,206원으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 미배당 38,681,794원은 매수인 인수로 계산됩니다. 이우석은 임차권자와 강제경매 채권자로 동시에 표시되므로 동일 금액을 매수인 부담으로 중복 합산하지 않고, 매각물건명세서상 임차보증금 미배당 인수액을 실질취득 계산에 반영했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가곡초등학교 북동측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·공장 등이 형성된 근교지역으로 감정평가상 주거환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 동측 인근 지방도와 가깝습니다. 시내외 버스정류장은 도보 약 5분 거리로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물의 4층 402호, 사용승인일은 1996.09.20입니다. 감정평가서에는 실내 벽지도배 재시공이 필요한 상태로 기재돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4미터 도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 409,900원/㎡입니다.
- 환금성 지표. 세진빌라(나동)는 12세대, 사용승인 1996.09.20이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 사건도 실제 5회 유찰 상태여서 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 11,933,000원에 낙찰받는다고 가정해도 인수액 38,681,794원을 더한 부담은 50,614,794원입니다.
- 추가 유찰의 착시 확인. 6회 유찰 시 실질취득 50,550,356원, 7회 유찰 시 50,505,249원으로 총부담은 거의 변하지 않습니다.
- 임차권 원문 대조. 이우석의 전입 2020.11.18, 확정일자 2020.09.10, 보증금 50,000,000원, 배당요구 2024.11.06 및 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 관계인 구조 확인. 이우석이 임차권자이자 강제경매 채권자로 동시에 등장합니다. 임대차계약과 경매신청채권의 관계를 확인하기 전에는 인수 위험을 임의로 제거하지 않는 것이 안전합니다.
- 건물 상태 반영. 사용승인 1996.09.20이고 실내 벽지도배 재시공이 필요한 상태로 평가됐으므로 현황 확인이 필요합니다.
- 환금성 보수적 접근. 현재 5회 유찰 상태이고 세진빌라(나동)의 경매 통계도 평균 유찰 5.0회·낙찰률 0.0%입니다. 낮은 최저가 자체를 수요가 충분하다는 신호로 해석하면 안 됩니다.
맺으며 — “1,193만원 낙찰가”보다 “5,061만원 실질취득”을 보라
이 사건의 핵심은 아주 선명합니다. 말소기준권리인 2022.07.14 한도연 가압류보다 이우석의 전입 2020.11.18이 먼저이고, 이우석에게는 대항력과 우선변제권이 있습니다. 최저가 11,933,000원에서 예상배당을 받아도 보증금 38,681,794원이 남아 매수인이 인수하므로 현재 실질취득 부담은 50,614,794원입니다.
더 중요한 점은 6회·7회 유찰이 이어져 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 증가해 실질취득액이 약 5,050만~5,061만원 수준에 머문다는 것입니다. 따라서 이 물건은 “5회 유찰돼 감정가의 16.81%까지 떨어졌다”는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 현재 판단 기준은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금을 포함한 총부담이며, 여기에 5회 유찰·12세대· 1996년 사용승인이라는 환금성 요소까지 함께 봐야 합니다. 낙찰가는 낮지만 인수부담은 크고, 시세 대비 저렴함은 확인되지 않은 물건입니다.
