광주지방법원 2025타경33960. 나주시 금천면 오강리 ‘나주금천지오빌’ 제1동 3층 301호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남은 가압류·압류의 숫자가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 김시민(이관형계약자)은 2020.11.04 전입했고, 보증금은 300,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2023.04.10 대평건업 주식회사의 가압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다.
배당계산에서도 이 임차인은 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 현재 최저가 78,000,000원에 낙찰된다고 해도 낙찰자의 경제적 부담은 78,000,000원 + 인수 300,000,000원의 단순 합계로 계속 커지는 구조가 아니라, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 특성상 실질취득액이 약 300,000,000원 수준에 고정되는 구조로 봐야 합니다. 1회·2회 유찰로 최저가가 낮아져도 인수액 위험은 사라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33960 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 제1동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 3층 301호 |
| 동일면적 실거래 | 49.83㎡ · 최근 12개월 평균 70,000,000원 |
| 소유자 | 주식회사지인종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 177,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 봐야 할 전입일
등기부상 과거 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 분석상 말소기준은 2023.04.10 대평건업 주식회사 가압류입니다. 이후 서울보증보험 주식회사·신용보증기금· 근로복지공단의 가압류, 국·국민건강보험공단·논산시·나주시의 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 임차인 김시민(이관형계약자)의 전입일은 2020.11.04로 말소기준보다 빠릅니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김시민(이관형계약자) | 전부 | 2020.11.04 | 300,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 매수인 인수 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 7,800만원이 아니라 약 3억원
나주금천지오빌 동일 면적 49.83㎡의 최근 실거래는 가격 하락이 뚜렷합니다. 전체 12건 평균은 78,583,333원이지만, 최근 12개월 7건 평균은 70,000,000원이고 최신 2025.06 거래는 53,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세 비교도 -22.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 49.83㎡ | 2 | 53,000,000원 |
| 2025.04 | 49.83㎡ | 9 | 72,000,000원 |
| 2025.04 | 49.83㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2024.12 | 49.83㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2024.11 | 49.83㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2024.10 | 49.83㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2024.08 | 49.83㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49.83㎡ | 7건 | 70,000,000원 |
현재 최저가 78,000,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균의 111.4%입니다. 즉 신건 최저가 자체가 이미 최근 평균보다 높습니다. 더 중요한 것은 실제 경제적 취득비용입니다. 대항력 임차인의 보증금 인수를 반영한 실질취득액 약 300,000,000원은 최근 12개월 평균 70,000,000원의 428.6%이며, 최신 거래 53,000,000원과는 더욱 큰 차이가 납니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,804,000원 |
| 인수 · 김시민(이관형계약자) 보증금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 대평건업 주식회사 | 339,391,206원 | 76,196,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 688,636,610원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 95,164,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 405,408,441원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 근로복지공단 | 161,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4-1번 가압류 | 437,255,691원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,126,855,948원 중 예상 배당액은 76,196,000원이며 미배당액은 2,050,659,948원입니다. 임차보증금 300,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금천초등학교 남서측 인근. 주변은 근린생활시설·단독주택·학교 등이 혼재한 주상혼용지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 총 44세대입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·비행안전제3구역·절대보호구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 364,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 제시목록상 지목은 과수원이나 현황은 대입니다.
- 환금성. 동일면적 최근 12개월 거래는 7건이며 최근 가격 추세는 -22.7%입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 김시민(이관형계약자)의 전입일 2020.11.04, 보증금 300,000,000원, 대항력 및 배당요구·우선변제 관계를 원본 서류에서 최우선으로 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 78,000,000원이 최근 12개월 평균 70,000,000원보다 이미 높고, 실질취득은 약 300,000,000원입니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 62,400,000원, 2회 유찰 49,920,000원으로 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 300,000,000원입니다.
- 세금 압류 확인. 국·논산시·나주시 등 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 현황·임대관계 대조. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서, 전입세대열람 등 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “7,800만원짜리 경매”로 보면 안 된다
표면 최저가는 78,000,000원입니다. 하지만 이 사건은 그 숫자를 투자 판단의 출발점으로 삼으면 결론이 뒤집힙니다. 말소기준 2023.04.10보다 앞선 2020.11.04 전입 임차인의 보증금이 300,000,000원이고, 배당계산상 전액 매수인 인수입니다. 결국 경제적 취득비용은 약 300,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
반면 시장은 최근 12개월 평균 70,000,000원, 최신 거래 53,000,000원이고 추세는 -22.7%입니다. 현재 최저가조차 최근 평균의 111.4%인데, 대항력 보증금까지 반영하면 실질취득은 최근 평균의 428.6%입니다. 유찰되면 싸지는 물건이 아니라, 유찰돼도 핵심 인수부담이 그대로 남는 물건입니다. 권리와 가격을 함께 보면 보수적으로 판단해야 할 사건입니다.
