광주지방법원 2025타경33960. 나주시 금천면 오강리 ‘나주금천지오빌’ 1동 3층 301호입니다. 감정상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)이고 전용면적은 49.834㎡입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 가압류·압류가 많다는 사실 자체가 아닙니다. 매각으로 소멸할 후순위 권리들보다 먼저, 2020.11.04 전입한 임차인 김시민(이관형계약자)이 존재한다는 점입니다.
현재 말소기준은 2023.04.10 접수된 대평건업 주식회사의 가압류입니다. 임차인의 전입은 그보다 약 2년 5개월 빠릅니다. 보증금은 300,000,000원이고, 현재 배당가정에서는 임차인에게 배당되는 금액이 0원으로 계산되어 보증금이 매수인 인수 위험으로 남습니다. 따라서 최저가 54,600,000원만 보고 감정가 대비 70%라고 판단하면 이 물건의 경제적 구조를 완전히 거꾸로 보게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33960 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 제1동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 감정상 공동주택(도시형생활주택-원룸형) · 전용 49.834㎡ · 10층 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사지인종합건설 (2014.05.20 매매 · 거래가액 104,710,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 54,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 177,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준인 2023.04.10 대평건업 가압류와 그 뒤의 서울보증보험·신용보증기금· 근로복지공단 가압류, 국·국민건강보험공단·논산시·나주시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인의 전입일은 2020.11.04로 말소기준보다 앞서 있어, 후순위 권리가 소멸한다고 해서 낙찰자의 권리부담까지 깨끗해지는 사건은 아닙니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김시민(이관형계약자) | 전부 | 2020.11.04 | 300,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 보증기관 승계 아님 |
| 회차 가정 | 매각가 | 임차인 보증금 | 가격판단 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 54,600,000원 | 300,000,000원 | ≈ 300,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 38,220,000원 | 300,000,000원 | ≈ 300,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 26,754,000원 | 300,000,000원 | ≈ 300,000,000원 |
② 시세 비교 — 표면 최저가가 아니라 3억원을 비교해야 한다
나주금천지오빌 전용 49.83㎡의 실거래는 최근 거래로 갈수록 가격이 낮아지고 있습니다. 최근 12개월 평균은 70,000,000원, 최신 거래는 2025년 6월 53,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 -22.7% 하락 추세입니다. 과거 99,000,000원 거래가 섞인 전체 12건 평균 78,583,333원보다 최근 가격을 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 49.83㎡ | 2 | 53,000,000원 |
| 2025.04 | 49.83㎡ | 9 | 72,000,000원 |
| 2025.04 | 49.83㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2024.12 | 49.83㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2024.11 | 49.83㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2024.10 | 49.83㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2024.08 | 49.83㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2023.04 | 49.83㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2022.10 | 49.83㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2022.08 | 49.83㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 2022.06 | 49.83㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2022.02 | 49.83㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.83㎡ | 7건 | 70,000,000원 |
표면 최저가 54,600,000원은 최근 12개월 평균 70,000,000원의 78.0%라 처음에는 할인처럼 보입니다. 하지만 최신 거래 53,000,000원보다는 이미 약 1,600,000원 높습니다. 더 중요한 것은 임차인 인수구조를 반영한 실질취득 약 300,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 428.6%, 최신 거래의 566.0%입니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 54,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,382,800원 |
| 인수 · 임차인 김시민(이관형계약자) | 300,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 대평건업 주식회사 | 339,391,206원 | 53,217,200원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 688,636,610원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 95,164,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 405,408,441원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 161,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 1,382,800원을 제외한 53,217,200원이 대평건업 가압류에 배당되고 이후 채권자는 미배당입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하는 금액이 확인될 경우 실제 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 임차인 보증금은 법원 배당액 0원으로 계산되어 매수인 인수 위험으로 별도 반영해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 나주금천지오빌은 44세대, 2013.11.22 사용승인 단지입니다.
- 입지. 금천초등학교 남서측 인근으로 근린생활시설·단독주택·학교 등이 혼재한 주상혼용지대이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 건물 동측으로 진출입 가능합니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역 등이 포함·저촉됩니다. 공시지가는 364,900원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 감정평가의 제시목록상 지목은 ‘과수원’이나 현황은 ‘대’로 조사됐습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동일 단지 경매의 평균 유찰 횟수는 1.8회, 매각률은 31.25%입니다. 여기에 44세대 규모와 도시형생활주택 원룸형 이용상태, 최근 거래가격 -22.7% 추세를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 54,600,000원은 감정가의 70%지만 투자 판단 기준은 약 300,000,000원의 실질취득비용입니다.
- 임차인 권리 재확인. 김시민(이관형계약자)의 전입일 2020.11.04, 보증금 300,000,000원, 점유 전부를 기준으로 인수위험을 확인해야 합니다.
- 유찰이 해결책이 아님. 2회 유찰 38,220,000원, 3회 유찰 26,754,000원으로 내려가도 대항력 인수형의 실질취득 판단은 약 3억원 수준입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 78,583,333원보다 최근 12개월 평균 70,000,000원과 최신 거래 53,000,000원, 하락 추세 -22.7%를 우선해 판단해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국·논산시·나주시 등의 압류가 있으므로 당해세 여부에 따라 실제 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 현황 차이 확인. 제시목록상 지목 ‘과수원’과 현황 ‘대’의 차이를 원본 감정평가서와 관련 공부에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “5,460만원짜리 경매”로 보면 안 된다
이 사건은 숫자 하나만 보면 감정가 78,000,000원에서 한 번 유찰돼 54,600,000원까지 내려온 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 가격의 중심은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 300,000,000원 보증금입니다. 최근 12개월 평균 시세가 70,000,000원이고 최신 거래가 53,000,000원까지 내려온 시장에서 실질취득 약 300,000,000원은 최근 평균의 428.6%입니다.
후순위 가압류와 압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보고 ‘권리가 깨끗해진다’고 결론 내릴 수 없습니다. 이 사건은 선순위 대항력 임차인이 모든 가격 메리트를 압도하는 인수형 경매입니다. 단지의 최근 가격 추세도 -22.7%이고 경매 평균 유찰 횟수 1.8회, 매각률 31.25%라는 점까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 표면 최저가는 낮지만, 실질취득은 최근 시세를 크게 초과하므로 가격·권리 모두 보수적으로 봐야 하는 D등급 사건입니다.
