의정부지방법원 2024타경86819. 구리시 갈매동 별내역메트로망2차오피스텔 7층 703호입니다. 감정 이용상태도 오피스텔(거실겸방·주방·욕실겸화장실·현관 등)로 확인됩니다. 현재 소유자는 강미진이며, 등기상 말소기준은 2024.06.10 한국자산신탁 주식회사의 가압류 202,832,000원입니다. 그 뒤 우리은행 가압류, 강제경매개시결정, 서울신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자입니다. 유현석은 2024.04.04 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 취급하는 것이 안전합니다. 보증금이 얼마인지 모르는 이상, 최저가가 14,942,000원까지 내려왔다는 사실만으로 실질취득가격이 낮다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경86819 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 갈매중앙로 185-4, 7층703호 (갈매동,별내역메트로망2차오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 10층 중 7층 · 거실겸방·주방·욕실겸화장실·현관 등 |
| 소유자 | 강미진 · 거래가액 136,740,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 14,942,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 216,225,024원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.10 가압류 · 한국자산신탁 주식회사 · 202,832,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 후순위 채권보다 선순위 점유가 핵심
2019년과 2021년에 설정됐던 중소기업은행·하나은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준점은 2024.06.10 한국자산신탁 주식회사 가압류입니다. 이후 우리은행 258,656,183원 가압류, 경매개시결정, 서울신용보증재단 11,250,000원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 2022.12.12에는 민간임대주택등기가 존재하고, 임차인 전입은 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 2명, 한 명은 보증금 자체가 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유현석 | 전부 | 2024.04.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토 | 주거 | 2024.04.04 | 2024.03.08 | 0원 | 있음 | 있음 배당요구 2025.01.13 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 14,942,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 668,956원 |
| 2. 가압류 · 한국자산신탁 주식회사 | 202,832,000원 | 14,273,044원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 258,656,183원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 한국자산신탁주식회사 | 미상 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울신용보증재단 | 11,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 합계 472,738,183원 중 예상배당은 14,273,044원, 미배당은 458,465,139원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 임차인의 실제 인수위험은 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 임차인 확인이 먼저
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 14,942,000원 | 11.77% | 14,273,044원 | 458,465,139원 |
| 7회 유찰 시 | 10,459,400원 | 8.24% | 9,871,131원 | 462,867,052원 |
| 8회 유찰 시 | 7,321,580원 | 5.77% | 6,789,792원 | 465,948,391원 |
표면상 최저가는 감정가의 11.77%까지 내려왔고 다음 회차에는 8.24%, 그 다음에는 5.77%까지 낮아집니다. 그러나 임차인 보증금이 미상인 상태에서는 이 하락률 자체가 투자 매력도를 뜻하지 않습니다. 인수형 임차보증금이 존재한다면 낙찰가 절감분만큼 인수액이 늘어 실질취득비용이 낮아지지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 거실겸방·주방·욕실겸화장실·현관 등으로 구성돼 있습니다.
- 입지. 경기도 구리시 갈매동 경춘선 “별내역” 남서측 인근이며, 주변은 업무시설·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장과 전철역 “별내역”이 있어 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물의 7층 703호이며, 사용승인일은 2018.12.11입니다.
- 설비. 급배수·상하수도·위생·옥내소화전·난방·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 업무시설(오피스텔) 건부지이며, 남동측 약 20m·남서측 약 12m·북서측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구)이며 공시지가는 4,254,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유현석 임대차 원본 확인. 2024.04.04 전입은 말소기준일보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 임대차계약서 등으로 확인해야 합니다.
- 실질취득비용부터 계산. 보증금이 낙찰가를 초과하는 대항력 인수형이라면 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘 수 있으므로 최저가를 투자원가로 보면 안 됩니다.
- 한국토 권리관계 확인. 2024.03.08 확정일자, 2024.04.04 전입, 2025.01.13 배당요구가 확인됩니다. 명세 기재 보증금은 0원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.12 민간임대주택등기가 존재하므로 임대의무기간 및 현재 효력관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 소유자 파산 확인. 2025.04.14 서울회생법원 파산선고결정이 등기돼 있으므로 경매·파산절차의 관계와 최신 진행상태를 확인해야 합니다.
- 낮은 최저가에 현혹되지 않기. 6회 유찰·감정가 11.77%라는 숫자보다 선순위 임차위험 확인이 우선입니다.
맺으며 — “6회 유찰”보다 “보증금 미상”이 더 중요하다
이 물건의 표면 숫자만 보면 극단적으로 싸 보입니다. 감정가 127,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 14,942,000원, 감정가의 11.77%까지 떨어졌습니다. 하지만 경매에서 낙찰가가 낮다는 사실과 실제로 싸게 취득한다는 것은 전혀 다른 문제입니다.
말소기준은 2024.06.10 가압류이고, 유현석은 그보다 앞선 2024.04.04 전입자입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 처리해야 합니다. 만약 인수형 보증금이 존재한다면 낙찰가가 더 내려가도 실질취득비용은 보증금 수준에서 내려가지 않을 수 있습니다. 따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 가격 계산보다 임차보증금 확인이 먼저입니다. 권리 원본이 확인되기 전까지는 1,494만원이라는 숫자를 “싼 가격”으로 해석하지 않는 것이 맞습니다.
