서울중앙지방법원 2025타경102363. 노량진역 서측 인근의 노량진드림스퀘어복합빌딩 1층 디109호입니다. 감정평가상 현황은 인접 디110호와 벽체 구분 없이 사용되는 음식점입니다. 등기상 소유자는 임한영이며, 2017.12.27. 매매를 원인으로 2021.04.22. 소유권을 이전받았고 거래가액은 593,705,000원입니다.
말소기준권리는 같은 날 설정된 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 600,000,000원입니다. 이후 케이비저축은행 근저당권, 동작구 압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 인수되는 담보권은 없지만, 이 물건의 진짜 난도는 등기 밖 점유관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102363 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 노량진동 16-1 노량진드림스퀘어복합빌딩 1층 디109호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 현황 음식점 · 인접 디110호와 벽체 구분 없이 이용 |
| 소유자 | 임한영 · 거래가액 593,705,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 753,000,000원 / 308,428,000원 (4회 유찰·감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제칠차유동화전문 유한회사 / 969,052,789원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 사용승인일 | 2020.12.28 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 점유관계는 별도
말소기준은 2021.04.22. 접수된 국민은행 근저당권 600,000,000원입니다. 그 뒤의 케이비저축은행 근저당권 48,000,000원, 동작구 압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당모델에서도 매수인이 인수하는 등기상 권리는 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 4건 중 2건은 판정 보류
| 점유·임차 신고 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주동권(케이메디협도조합중항회) | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)원탑에이엠시, 정용순 | 2024.10.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지영(만냥피치 딱조아) | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)네오다다, 정용순 | 2022.10.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
(주)원탑에이엠시·정용순과 (주)네오다다·정용순은 신고일이 각각 2024.10.10.과 2022.10.04.로, 말소기준일 2021.04.22.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 주동권(케이메디협도조합중항회)과 김지영(만냥피치 딱조아)은 신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 가능성을 판단할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 보증금 중복 합산 문제는 확인되지 않지만, 각 점유자의 실제 계약 당사자, 점유 부분과 보증금은 매각물건명세서 및 현장조사로 반드시 특정해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 41%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 308,428,000원으로 감정가의 41%이며 이미 4회 유찰됐습니다. 다만 최근 12개월 평균, 최신 거래가와 가격 추세를 확인할 수 있는 동일·유사 물건의 거래 근거가 없어, 이 금액이 현재 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 1층 근린시설이고, 현황상 인접호수와 통합된 음식점으로 이용 중입니다. 개별 점포의 위치, 전면 노출, 임대수익, 업종 제한, 관리비와 원상복구 범위에 따라 가치 편차가 큰 유형입니다. 4회 유찰은 감정가 대비 할인폭보다 시장 수요와 권리·명도 불확실성을 먼저 점검하라는 신호로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 308,428,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,117,992원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 600,000,000원 | 303,310,008원 |
| 2. 근저당 · 주식회사케이비저축은행 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
담보권 채권최고액 합계 648,000,000원 중 예상 배당액은 303,310,008원, 미배당액은 344,689,992원입니다. 매수인 인수액은 배당모델상 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제와 대항력 가능·미상 점유자의 보증금은 확정되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 담보권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 41% | 308,428,000원 | 303,310,008원 | 344,689,992원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 246,742,400원 | 242,488,006원 | 405,511,994원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 197,393,920원 | 193,830,405원 | 454,169,595원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1·9호선 노량진역 서측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·업무시설·시장이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 노량진역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 1층 디109호는 인접 디110호와 벽체 구분 없이 음식점으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물이며, 사용승인일은 2020.12.28.입니다. 승강기·에스컬레이터·소방·위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 유통상업지역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 7,236,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·가로구역별 최고높이 제한지역 등에 포함되거나 저촉됩니다.
- 건축 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 역세권 1층 근린시설이라는 장점이 있으나, 4회 유찰과 통합점포 이용 상태를 감안하면 일반 주거용보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 2건 확인. 주동권(케이메디협도조합중항회), 김지영(만냥피치 딱조아)의 점유 개시일·사업자 신고일·보증금·배당요구 여부를 확인하세요.
- 점유 범위 특정. 현황조사상 4건의 신고가 디109호 전체인지 일부인지, 디110호 영업장과 어떻게 구분되는지 확인해야 합니다.
- 경계벽 복원. 공부상 위치와 면적은 특정 가능하고 경계 복원이 가능한 것으로 조사됐으나, 실제 복원 범위와 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 통합 영업장 명도. 디109호만 낙찰받을 경우 디110호 점유자와의 영업장 분리, 시설물 귀속과 출입 동선을 점검하세요.
- 시세·임대료 검증. 최근 거래가와 현재 임대료, 관리비, 공실 기간을 확인하기 전에는 감정가 41%만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 토지거래허가 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함에 따른 적용 여부와 절차를 입찰 전에 확인하세요.
- 체납비용 확인. 관리비, 전기·수도, 원상복구 및 공용부분 관련 부담을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 점유자 제출서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘확정되지 않은 총취득비용’이 먼저다
이 물건은 등기부상의 담보권 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 압류가 모두 소멸하기 때문입니다. 그러나 법원경매의 실질 위험은 등기부에만 머물지 않습니다.
현황조사상 4건의 점유·임차 신고가 있고, 그중 2건은 신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 상태에서는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 동시에 디110호와 벽체 없이 하나의 음식점으로 사용 중이어서, 낙찰 후 점유 분리와 경계 복원이 필요한 구조입니다.
최저가 308,428,000원은 감정가의 41%이지만 최근 시장가격을 입증할 거래자료가 없고, 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 가격 메리트 판단 보류, 임차·경계 확인 전 입찰 보류입니다. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라, 미상 임차인의 보증금과 디110호 분리 비용까지 포함한 실질취득비용을 먼저 확정하는 것입니다.