광주지방법원 2026타경1610. 북구 동림동 894-4 일대의 상업용 건물과 토지가 함께 진행되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 기호(가)가 상업용(썬팅업체), 기호(나)가 상업용(문구점)이며, 건물은 일반철골조 조립식판넬지붕의 단층입니다. 감정가 4,798,021,560원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 3,358,616,000원, 감정가의 70%입니다.
등기 흐름만 놓고 보면 현재 매수인이 승계할 금액은 없습니다. 말소기준인 2019년 하나은행 근저당 뒤로 설정된 하나은행 근저당 3건과 인정세무법인 근저당, 2026년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 점유가 확인된 임차인 두 명도 전입일이 말소기준보다 늦습니다. 대신 이 사건은 상업용 건물+토지의 복합 물건이고, 매각 제외되는 이동식 시설과 도로 저촉 토지가 있어 현장 확인의 중요도가 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경1610 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 동림동 894-4 · 등기상 동림동 894-4, 894-46, 894-68 가동 · 하남대로 677 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호(가) 상업용(썬팅업체) · 기호(나) 상업용(문구점) |
| 건물 구조 | 일반철골조 조립식판넬지붕 단층 · 판넬 외벽 · 인테리어 및 타일 내벽 · 섀시창호 |
| 소유자 | 주식회사동림상사 |
| 감정가 / 최저가 | 4,798,021,560원 / 3,358,616,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 306,054,096원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 과거 롯데제과·광주은행·서광주농업협동조합·신한은행 등의 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2019.04.24 을구 11번 하나은행 근저당 1,560,000,000원입니다. 이후 설정된 하나은행의 204,000,000원·360,000,000원·360,000,000원 근저당과 인정세무법인의 1,200,000,000원 근저당은 매각으로 소멸하고, 2026.02.12 임의경매개시결정도 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허은 | 가동 | 2020.06.24 | 80,000,000원 | 4,800,000원 | 2026.05.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김숙의 | 나동 | 2023.02.03 | 60,000,000원 | 2,500,000원 | 2026.05.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 임차인의 전입일은 말소기준일인 2019.04.24보다 뒤입니다. 따라서 현재 자료상 두 사람 모두 대항력이 없고, 보증금 80,000,000원과 60,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다. 두 임차인은 각각 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 일괄매각 범위 — 권리보다 현장 확인이 중요한 부분
또한 토지 목록 4, 5의 일부가 도로에 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없다고 평가됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았지만, 토지별 이용계획에는 준주거지역·지구단위계획구역을 비롯해 철도보호지구, 상대보호구역, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역과 도로 저촉 조건이 함께 나타납니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,358,616,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 35,986,160원 |
| 을구 11번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 을구 13번 근저당 · 주식회사하나은행 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 을구 15번 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 을구 16번 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 을구 17번 근저당 · 인정세무법인 | 1,200,000,000원 | 838,629,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 3,684,000,000원, 예상 배당액은 3,322,629,840원이며 미배당액은 361,370,160원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 3,358,616,000원 | 3,322,629,840원 | 361,370,160원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 2,351,031,200원 | 2,325,120,888원 | 1,358,879,112원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,645,721,840원 | 1,626,864,622원 | 2,057,135,378원 | 0원 |
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동림동 광신프로그레스아파트 남서측 인근이며, 주변은 중소규모 공장과 근린상가 등이 혼재하는 노선상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현재 이용. 기호(가)는 상업용 썬팅업체, 기호(나)는 상업용 문구점으로 이용 중입니다.
- 설비. 개별 냉난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지 조건. 준주거지역·지구단위계획구역을 중심으로 일부 토지에 철도보호지구·상대보호구역·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역이 적용되고, 목록 4·5는 일부 도로에 저촉됩니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 경계 확인. 일괄매각이지만 이동식 창고와 이동식 컨테이너 3동은 제외되므로 현장에서 포함·제외 시설을 정확히 구분해야 합니다.
- 토지 4·5 도로 저촉 확인. 저촉 위치와 면적이 실제 이용·재건축·증축·매각가치에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 허은·김숙의는 대항력은 없지만 현재 점유 관계와 실제 인도 일정은 별도로 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라고 해서 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 상업용·토지 복합 물건에 맞춰 임대수익과 토지가치를 별도 검토해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 미배당 규모는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 일괄매각 범위와 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘무엇을 얼마에 사는지’가 중요하다
이 사건은 등기와 임차관계만 보면 비교적 명확합니다. 2019.04.24 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 허은·김숙의 두 임차인도 대항력이 없어 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 상업용 건물과 토지를 함께 매각하고, 제시외 건물 일부는 포함되지만 이동식 창고와 컨테이너는 제외됩니다. 토지 목록 4·5에는 도로 저촉도 있습니다. 게다가 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔어도 이를 비교할 실거래 기준이 없어 ‘1회 유찰 = 가격 메리트’라고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다는 매각 범위·토지 조건·점유 현황·가격 검증이 승부처입니다.
