광주지방법원 2026타경2137. 광주광역시 북구 용봉동 1228-4의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 주건물은 2층 주택, 부속건물은 창고 등으로 이용 중이며, 토지면적은 128.5㎡입니다. 현재 소유자는 이진희이고, 경매를 신청한 채권자는 주식회사 하나은행입니다. 신청채권액은 138,805,425원, 말소기준 근저당권의 채권최고액은 174,000,000원입니다.
권리구조의 핵심은 비교적 명확합니다. 2015년 설정됐던 신한은행 근저당권 120,000,000원은 2023.03.29. 말소됐고, 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 174,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 임차인 이경희의 전입은 그 이후인 2024.04.05.이므로 매수인에게 보증금을 대항할 수 있는 순서는 아닙니다. 따라서 최저가가 그대로 낙찰가라고 가정할 때 권리분석상 실질취득액은 188,607,788원으로, 별도 인수금이 붙지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경2137 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1228-4 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택 및 창고 등 이용 |
| 토지 | 128.5㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 583,400원/㎡ |
| 소유자 | 이진희 |
| 감정가 / 최저가 | 188,607,788원 / 188,607,788원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 138,805,425원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.29. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 174,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 매각 특기 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차인, 인수 0원
현재 권리판단의 기준점은 2023.03.29. 하나은행 근저당권입니다. 2026.03.06. 경매개시결정은 그 이후의 권리로 매각으로 소멸합니다. 이전의 국민은행 근저당권 36,000,000원, 신한은행 근저당권 120,000,000원 및 과거 압류는 이미 등기부상 말소된 이력입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경희 | 2024.04.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 이경희 본인의 임차관계로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 관련 내용은 확인되지 않아 우선변제 여부 자체는 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 신건 가격은 실거래 검증이 필요
이 물건의 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 188,607,788원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 100%에서 시작합니다. 다만 직접 비교할 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 188,607,788원 | 174,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 150,886,230원 | 147,973,823원 | 26,026,177원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 120,708,984원 | 118,219,058원 | 55,780,942원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커집니다. 현재 회차에서는 하나은행 채권최고액 174,000,000원이 전액 배당되는 계산이지만, 1회 유찰 시 26,026,177원, 2회 유찰 시 55,780,942원의 미배당이 발생합니다. 중요한 점은 세 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원이라는 것입니다. 따라서 가격 판단은 권리 인수액이 아니라 실제 부동산 가치와 감정가의 적정성을 중심으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,607,788원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,440,509원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 174,000,000원 | 174,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,167,279원 |
현재 최저가 188,607,788원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,440,509원, 하나은행 174,000,000원 배당 후 소유자 잔여 11,167,279원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주건물은 주택, 부속건물은 창고 등으로 이용 중입니다. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 구조이며 일반적인 급·배수, 위생, 전기, 난방, 도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 입지. 용봉동행정복지센터 서측 인근으로 단독주택·다가구주택·아파트·행정복지센터·주상용건물 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 128.5㎡, 지목 대, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다. 공시지가는 583,400원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 상대보호구역·토지구획정리사업지구·전통상업보존구역에 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다. 다만 제시외 건물이 일괄매각 대상에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 이경희는 2024.04.05. 전입해 말소기준권리보다 후순위로 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·우선변제 관련 사항은 원문으로 다시 확인하세요.
- 실질취득액. 현재 권리분석상 최저가 188,607,788원 + 매수인 인수 0원 = 188,607,788원입니다. 인수보증금이 더해지는 사건으로 보기는 어렵습니다.
- 가격 검증. 직접 비교할 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가 100%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 토지·건물의 개별 가치를 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 평가 범위와 실제 현황, 사용 상태를 현장에서 대조하세요.
- 면적 차이. 부속건물 변소가 등기사항전부증명서상 0.8㎡, 건축물대장상 0.81㎡로 차이가 있습니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 현황이 승부처
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2023.03.29. 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 1명인 이경희의 전입은 2024.04.05.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액도 모두 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인 보증금을 떠안아 실질취득액이 불어나는 유형은 아닙니다.
반면 가격은 아직 결론을 내릴 근거가 부족합니다. 신건 최저가 188,607,788원은 감정가 188,607,788원과 같지만, 직접 비교할 실거래 자료가 확인되지 않아 이를 근거로 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 여기에 단독주택·토지라는 개별성이 있고 제시외 건물이 일괄매각되며 부속건물 면적 표기도 일부 차이가 있습니다. 권리 인수는 0원으로 단순하지만, 실제 입찰 판단은 가격과 현황 확인에서 갈리는 물건입니다.
