광주지방법원 2026타경2137. 광주광역시 북구 용봉동 1228-4의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 128.5㎡, 지목은 대이고, 감정평가상 2-가는 주택, 2-나는 창고 등으로 이용 중입니다. 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 구조이며, 부속건물 변소도 포함되어 있습니다.
권리의 기준점은 2023.03.29 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 174,000,000원이고 채무자는 주식회사허머입니다. 이 근저당을 기초로 하나은행이 2026.03.06 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 132,026,000원으로, 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경2137 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1228-4 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택 및 창고 등 이용 |
| 토지 | 128.5㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 이진희 |
| 감정가 / 최저가 | 188,607,788원 / 132,026,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 138,805,425원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각 범위 | 일괄매각(제시외 건물 포함) |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 임차인
과거 국민은행 근저당과 신한은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2023.03.29 설정된 하나은행 근저당입니다. 이후 2026.03.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당표상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인은 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경희 | 2024.04.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
이경희의 전입일은 2024.04.05로 말소기준인 2023.03.29보다 늦습니다. 따라서 선순위 대항력 임차인으로 볼 수 없고, 현재 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 감정평가에서도 임대관계는 미상으로 조사됐기 때문에, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 판단은 보류
감정가는 188,607,788원, 현재 최저매각가는 132,026,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 92,418,200원(감정가 49%), 3회 유찰 시 64,692,739원(감정가 34%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,026,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,648,364원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 174,000,000원 | 129,377,636원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행 채권최고액 174,000,000원 중 129,377,636원이 배당되고, 미배당은 44,622,364원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용봉동행정복지센터 서측 인근이며, 단독주택·다가구주택·아파트·행정복지센터·주상용건물이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 소재해 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 2-가는 주택, 2-나는 창고 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 주택은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 구조이고, 현황상 슬래브지붕 위 함석지붕입니다. 부속건물은 단층 변소로 등기되어 있으나 현재 창고 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 전기, 난방, 도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 128.5㎡ · 대 · 평지 · 정방형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 583,400원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역에 해당합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이경희의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사에서 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 기준 재확인. 이경희 전입일 2024.04.05는 말소기준 2023.03.29보다 늦어 현재 자료상 대항력은 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되며 부속건물 변소는 등기사항전부증명서상 0.8㎡, 건축물대장상 0.81㎡입니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 132,026,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 현장 거래가를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지·도로 현황 확인. 지목은 대, 면적은 128.5㎡이고 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐으므로 실제 진입 및 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않아 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 임차관계는 확인 후
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2023.03.29 하나은행 근저당이고, 임차인 이경희의 전입은 2024.04.05로 뒤입니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조 자체는 비교적 단순합니다.
반면 가격은 아직 단정할 수 없습니다. 현재 최저가는 132,026,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 실제 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 또한 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이고, 단독주택·토지·제시외 건물을 일괄 취득하는 사건입니다. 인수 위험은 낮지만, 시세·임차관계·현황 확인을 끝낸 뒤 입찰가를 정하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
