광주지방법원 2026타경2426. 광주 서구 풍암동 1080-4의 토지와 3층 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 1층은 점포(일반음식점), 2층은 노래방, 3층은 다가구주택 2가구로 이용되고 있습니다. 등기상 소유자는 이은비·이은원·이현규·황지수 각 4분의 1 공유이고, 현재 경매개시결정은 이현규 지분에 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 단독 소유 주택 경매처럼 가격만 보고 접근하기보다 공유지분 구조와 임차관계를 함께 확인해야 합니다.
가격만 보면 감정가 190,307,690원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 133,216,000원으로 내려왔습니다. 그러나 확인된 대항력 임차인 보증금 67,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 구조로 계산되어 있습니다. 따라서 현재 회차의 비교 기준은 133,216,000원이 아니라 200,216,000원 이상입니다. 실거래 비교자료는 확인되지 않아 이 금액을 시세보다 싸다고 판단할 근거도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경2426 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 풍암동 1080-4 · 풍암2로53번길 6-1 |
| 물건종류 | 도시형생활주택 + 토지 · 1층 점포(일반음식점) · 2층 노래방 · 3층 다가구주택(2가구) |
| 토지 | 대 192.6㎡ · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유관계 | 이은비·이은원·이현규·황지수 각 4분의 1 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 190,307,690원 / 133,216,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 104,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
분석상 말소기준은 2023.09.18 광주신용보증재단 가압류입니다. 이후 소상공인시장진흥공단·서울보증보험주식회사 가압류와 2026.03.13 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 임차인 황혜지는 2017.10.20, 박은정은 2019.02.21, 유영미는 2020.09.14에 전입하여 모두 기준권리보다 앞섭니다. 양미 역시 2019.03.07 전입으로 대항력이 있는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 현황 — 67,000,000원은 하한선
| 임차인 / 점유 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 인수판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황혜지 · 1층 주선(1) | 2017.10.20 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 있음 | 확인 없음 | 매수인 인수 |
| 박은정 · 2층 주선(2) | 2019.02.21 | 7,000,000원 | 700,000원 | 대항력 있음 | 확인 없음 | 매수인 인수 |
| 유영미 · 3층 주선(3) 302호 | 2020.09.14 | 40,000,000원 | - | 대항력 있음 | 확인 없음 | 매수인 인수 |
| 양미 | 2019.03.07 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 확인 없음 | 추가 인수 가능 |
| 이훈규 | 2025.12.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 기준권리 이후 전입 |
| 알수없 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 없음 | 판정 필요 |
확인된 인수액 67,000,000원은 상한이 아니라 현재 확인 가능한 하한에 가깝습니다. 특히 양미는 2019.03.07 전입으로 기준권리보다 앞서지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 이름이 확인되지 않은 주거 점유자도 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 인수액은 별도로 붙는다
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 확인 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 133,216,000원 | 67,000,000원 | 200,216,000원 이상 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 93,251,200원 | 67,000,000원 | 160,251,200원 이상 | 13,550,322원 |
| 3회 유찰 시 | 65,275,839원 | 67,000,000원 | 132,275,839원 이상 | 41,022,126원 |
매각가가 내려가도 확인된 임차보증금 67,000,000원은 별도로 남습니다. 따라서 유찰가격 자체만 보고 “감정가 대비 크게 싸졌다”고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 확인된 실질취득은 200,216,000원이고, 2회 유찰 시에도 160,251,200원, 3회 유찰 시에도 132,275,839원입니다. 양미와 주거 점유자의 미상 보증금이 추가되면 실제 총액은 더 높아질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,216,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,665,024원 |
| 인수 · 황혜지 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박은정 보증금 | 7,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 유영미 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 광주신용보증재단 | 38,740,000원 | 38,740,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 60,925,840원 | 60,925,840원 |
| 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 5,057,160원 | 5,057,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,827,976원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,665,024원과 배당대상 채권 104,723,000원이 지급되고 25,827,976원이 소유자에게 남는 계산입니다. 황혜지·박은정·유영미 보증금 67,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수로 별도 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신암초등학교 동측 인근. 주변은 아파트단지와 주상용 건물이 혼재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층 점포(일반음식점), 2층 노래방, 3층 다가구주택 2가구의 복합 이용입니다.
- 토지. 대 192.6㎡, 주상용, 평지·정방형·소로한면. 공시지가 1,213,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 도로에 접하고 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철골트러스지붕 3층 건물이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수총액 확정. 황혜지·박은정·유영미 합계 67,000,000원 외에 양미의 보증금을 반드시 확인해야 합니다.
- 미상 주거 점유자. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 대항력 여부를 확정하기 전에는 추가 인수위험을 배제하면 안 됩니다.
- 공유지분 구조. 등기상 이은비·이은원·이현규·황지수 각 4분의 1 공유이고 경매개시결정은 이현규 지분에 기재되어 있으므로 매각대상과 공유관계를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 혼합용도. 1층 음식점·2층 노래방·3층 다가구주택으로 이용되고 있어 주거 전용 물건과 임대·명도·환금성 구조가 다릅니다.
- 일괄매각. 제시외 건물까지 포함한 일괄매각 조건을 확인하고 현황과 공부의 범위를 대조해야 합니다.
- 가격판단. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마십시오.
맺으며 — “133,216,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 감정가 190,307,690원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 133,216,000원까지 내려왔지만, 낙찰가격만 보면 판단을 그르치기 쉽습니다. 확인된 대항력 임차인 보증금 67,000,000원이 매수인에게 인수되어 현재 회차의 확인된 실질취득은 200,216,000원 이상입니다. 게다가 양미의 보증금은 확인되지 않았고, 별도의 주거 점유자도 대항력 여부가 확정되지 않았습니다.
여기에 공유지분 구조와 1층 음식점·2층 노래방·3층 다가구주택이라는 복합 이용까지 겹칩니다. 실거래 시세 근거도 없는 만큼 “한 번 유찰됐으니 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 최저가는 낮아졌지만 권리·인수 리스크는 낮아지지 않았습니다. 이 물건의 우선순위는 입찰가 계산이 아니라 미상 보증금과 매각대상 지분을 먼저 확정하는 것입니다.
