광주지방법원 2026타경2426. 광주 서구 풍암동 1080-4 토지와 3층 건물을 함께 보는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 점포(일반음식점), 2층 노래방, 3층 다가구주택(2가구)입니다. 공유자는 이은비·이은원· 이현규·황지수 각 4분의 1이고, 현재 경매개시결정은 이현규 지분에 대해 2026.03.13. 황지수가 채권자로 신청한 형태입니다.
권리분석의 핵심은 최저가가 아니라 임차인 인수입니다. 말소기준으로 계산된 권리는 2023.09.18. 광주신용보증재단의 이현규 지분 가압류이고, 황혜지·박은정·유영미는 그보다 먼저 전입했습니다. 세 사람은 우선변제권이 확인되지 않아 배당표에서 보증금 합계 67,000,000원 전액을 매수인 인수로 잡고 있습니다. 여기에 양미도 2019.03.07. 전입으로 대항력이 있으나 보증금이 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경2426 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 풍암동 1080-4 |
| 물건종류 | 도시형생활주택 + 토지 |
| 현재 이용상태 | 1층 점포(일반음식점) · 2층 노래방 · 3층 다가구주택(2가구) |
| 토지 | 192.6㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 공유자 | 이은비·이은원·이현규·황지수 각 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 190,307,690원 / 190,307,690원 (신건) |
| 청구금액 | 104,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 비고 | 일괄매각(제시외 건물 매각 포함) |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 과거 남광주농업협동조합 근저당 130,000,000원과 서창농업협동조합 근저당 104,000,000원은 말소 이력이 있습니다. 서창농업협동조합의 근저당권은 2025.03.07. 황지수에게 확정채권양도로 이전된 기록이 있고, 2026.03.13. 황지수 명의의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 별도로 권리분석 기준일은 2023.09.18. 광주신용보증재단 가압류로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 6명, 확인된 인수 6,700만원
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황혜지 | 1층 주선(1) | 2017.10.20 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 20,000,000원 |
| 박은정 | 2층 주선(2) | 2019.02.21 | 7,000,000원 | 700,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 7,000,000원 |
| 유영미 | 3층 주선(3) 302호 | 2020.09.14 | 40,000,000원 | - | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 40,000,000원 |
| 양미 | 알수없음 | 2019.03.07 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 미상 |
| 이훈규 | 알수없음 | 2025.12.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 알수없 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 안 됨 | 미상 |
보증금이 확인된 대항력 임차인은 황혜지 20,000,000원, 박은정 7,000,000원, 유영미 40,000,000원으로 합계 67,000,000원입니다. 배당 계산상 세 사람은 우선변제권이 없어 배당액 0원, 보증금은 매수인이 인수합니다. 따라서 신건에서 최저가 190,307,690원만 보고 취득비용을 계산하면 안 됩니다.
③ 실질취득 — 신건 최소 257,307,690원
현재 최저매각가는 190,307,690원이고, 확인된 매수인 인수액은 67,000,000원입니다. 따라서 현재 회차에서 계산 가능한 실질취득의 하한은 257,307,690원입니다. 양미 및 주거 점유자의 미상 보증금은 여기에 포함되지 않았으므로 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 실질취득 최소 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 190,307,690원 | 67,000,000원 | 257,307,690원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 152,246,152원 | 67,000,000원 | 219,246,152원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 121,796,921원 | 67,000,000원 | 188,796,921원 |
각 회차의 실질취득 최소액은 해당 회차 매각가에 현재 확인된 인수 67,000,000원을 더한 값입니다. 양미 및 전입일 미상 주거 점유자의 보증금은 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 190,307,690원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,464,308원 |
| 인수 · 황혜지 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박은정 보증금 | 7,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 유영미 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 광주신용보증재단 | 38,740,000원 | 38,740,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 60,925,840원 | 60,925,840원 |
| 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 5,057,160원 | 5,057,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 82,120,382원 |
채권자 청구 합계 104,723,000원은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 계산상 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 그러나 황혜지·박은정·유영미 보증금 67,000,000원은 배당 대상이 아니라 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신암초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 주상용건물 등이 소재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 1층 점포(일반음식점), 2층 노래방, 3층 다가구주택(2가구)으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 철골트러스지붕 3층 건물이며 외벽은 몰탈 위 페인팅·석재마감, 내벽은 벽지·타일·인테리어 마감, 창호는 새시창입니다.
- 토지. 192.6㎡, 지목 대, 주상용, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 1,213,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도로 접합·상대보호구역(2025.11.10. 신암초등학교)입니다.
- 위반. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 양미 보증금 확인. 2019.03.07. 전입으로 대항력 있음으로 조사됐으나 보증금이 미상입니다. 실제 인수액 확정의 핵심입니다.
- 주거 점유자 확인. 이름이 “알수없”으로 기재된 주거 점유자는 전입일·보증금 모두 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 두고 원본 확인이 필요합니다.
- 실질취득 기준. 신건 기준 최소 257,307,690원으로 계산해야 하며 최저가 190,307,690원만으로 경제성을 판단하면 안 됩니다.
- 공유지분 범위. 현재 경매개시결정은 이현규 지분으로 기재되어 있으므로 실제 매각대상 범위를 매각물건명세서와 등기 원본에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 현황과 매각대상 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 복합 이용 확인. 점포·노래방·다가구주택으로 혼합 이용 중이어서 각 점유 부분과 임대차 관계를 호별·층별로 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수액을 먼저 봐야 한다”
이 사건은 신건 최저가 190,307,690원만 보면 단순해 보이지만, 권리구조는 그렇지 않습니다. 황혜지·박은정·유영미 세 명의 보증금 합계 67,000,000원이 확인된 매수인 인수액이고, 이를 더하면 현재 회차 실질취득은 최소 257,307,690원입니다. 더 중요한 것은 이 금액이 끝이 아니라는 점입니다. 대항력 있는 양미의 보증금이 미상이고, 전입일·보증금이 모두 확인되지 않은 주거 점유자도 남아 있습니다.
실거래 비교 자료가 없는 상황에서 이 물건을 ‘싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 채권자 배당은 계산상 모두 충족되지만, 그것은 매수인의 임차보증금 승계와 무관합니다. 따라서 결론은 배당은 정리되지만 인수는 정리되지 않은 사건입니다. 미상 임차보증금과 실제 매각범위를 확정하기 전에는 가격보다 권리 확인이 우선입니다.
