의정부지방법원 2025타경393. 경기도 가평군 북면 이곡리 465-2 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 2층이고 사용승인일은 2017.01.24.입니다. 토지는 887㎡의 대지로 계획관리지역·자연보전권역·가축사육제한구역에 속합니다.
권리의 출발점은 2022.12.07. 설정된 전북은행 근저당입니다. 채권최고액은 340,400,000원이고, 이후 최영주 가압류와 이룸피앤씨·서순애 근저당, 유정대·중소기업은행· 데카라인·서울보증보험 가압류, 국민건강보험공단 및 국의 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경393 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 북면 이곡리 465-2 · 경기도 가평군 북면 절골길 84 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 2층 · 사용승인일 2017.01.24. |
| 내부 | 1층 침실2·욕실2·거실·부방·드레스룸·발코니·보일러실·현관 등 · 2층 침실1(서재) |
| 토지 | 887㎡ · 대 · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김상록 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 458,534,800원 / 224,682,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 254,475,845원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.12.07. 전북은행 근저당권입니다. 전북은행의 채권최고액은 340,400,000원이며 공동담보로 이곡리 465-2와 465-6 토지가 기재되어 있습니다. 말소기준 뒤에 설정된 근저당권·가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라, 등기상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%
감정가는 458,534,800원, 현재 최저매각가는 224,682,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 157,277,400원(감정가 34%), 4회 유찰 시 110,094,180원(감정가 24%) 시나리오가 제시되어 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 특히 단독주택 이용 물건과 887㎡ 토지가 함께 매각되고 제시외 건물까지 포함되므로, 실제 가격 판단은 건물 상태·토지 활용성·접근성·제시외 건물 현황을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,682,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,945,548원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 340,400,000원 | 220,736,452원 |
| 2. 가압류 · 최영주 | 220,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사이룸피앤씨 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 서순애 | 97,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 유정대 | 82,432,970원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 202,515,216원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 데카라인 | 76,240,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 81,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 224,682,000원 가정 시 집행비용 3,945,548원 뒤 전북은행에 220,736,452원이 배당되고 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 전체 채권 미배당액은 1,279,751,734원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이곡1리마을회관 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·농경지·임야 등이 소재하는 마을주변 농경지대입니다. 제반 입지조건 및 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입은 가능하지만 남동측 근거리에 있는 버스정류장의 노선횟수·운행빈도를 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 2층 건물로, 외벽은 치장벽돌 쌓기 마감 등, 내벽은 벽지도배·일부 타일붙임 마감 등이며 PVC 이중창입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·기름보일러 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 887㎡ 대지, 계획관리지역이며 자연보전권역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 105,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 임대차관계를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되는 구조를 확인하고 각 부동산의 범위와 현황을 원본 서류에서 대조하세요.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 포함되므로 위치·구조·이용상태와 감정평가 반영 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 주변 단독주택·토지 가격을 별도로 검증하세요.
- 접근성. 차량 진출입은 가능하나 대중교통은 다소 불편한 지역이므로 실제 이용 목적과 환금성을 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각 직전 권리변동을 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 승부처는 현황과 가격”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.12.07. 전북은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 다수 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 채권 미배당이 1,279,751,734원에 달해도 그 부족분을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아니며, 산정된 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 이 물건은 단독주택으로 이용되는 건물과 887㎡ 토지를 함께 매각하며 제시외 건물도 포함합니다. 여기에 임대관계가 미상이라는 현황 변수까지 있습니다. 따라서 결론은 권리는 소멸형, 가격은 현장 검증형입니다. 감정가 할인율보다 실제 점유와 제시외 건물, 토지 활용성, 주변 시장가를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
