의정부지방법원 2025타경423. 남양주시 별내동 별내역아이파크스위트 102동 30층 3004호입니다. 지하철 8호선 및 경춘선 별내역 북동측 인근에 위치하며, 감정평가상 방 3개·주방/식당·거실·욕실 2개·발코니 등을 갖춘 생활형 숙박시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 40층 중 30층에 해당합니다.
소유자 최병준은 2021년 4월 27일 거래가액 433,060,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 이후 남양주중앙새마을금고의 근저당과 오이코스파이낸셜대부의 후순위 근저당이 설정됐으며, 현재 진행 중인 임의경매의 신청채권자는 남양주중앙새마을금고입니다. 청구금액은 387,980,830원입니다.
특히 기존 새마을금고 근저당은 말소된 것으로 기재된 반면, 해당 근저당의 채권이 엠씨아이대부로 이전된 이력도 확인됩니다. 이 부분은 등기부 말소 상태와 채권양도 관계를 함께 대조해야 합니다. 제공된 배당모형에 신청채권자 배당이 반영되지 않은 점 역시 실제 배당 및 권리관계를 확정하기 전에 반드시 해소해야 할 사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경423 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 1005 별내역아이파크스위트 제102동 제30층 제3004호 도로명주소: 경기도 남양주시 별내중앙로 10 |
| 물건종류 / 용도 | 아파트 표기 물건 · 등기부상 업무시설(오피스텔) · 개별 건축물대장상 생활숙박시설 |
| 감정 이용상태 | 생활형 숙박시설 · 방3·주방/식당·거실·욕실2·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 40층 중 30층 |
| 소유자 | 최병준 (2021.04.27 소유권이전 · 거래가액 433,060,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 578,000,000원 / 578,000,000원 |
| 유찰 표기 | 1회 유찰 · 현재 최저매각가는 감정가의 100%로 기재 |
| 신청채권자 / 청구액 | 남양주중앙새마을금고 / 387,980,830원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 용도정리 추가비용 | 공공기여금 20,716,372원 · 건축사 수수료 약 5,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 중요한 확인사항
분석상 말소기준은 2022년 9월 29일 설정된 을구 2번 오이코스파이낸셜대부 근저당권입니다. 채권최고액은 75,000,000원이며, 그 이후 설정된 미래크레디트대부의 가압류와 현재 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
한편 이보다 앞선 을구 1번 남양주중앙새마을금고 근저당권은 채권최고액 450,000,000원으로, 등기내역에서는 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 그러나 2025년 8월 11일 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전 기록도 존재하므로, 실제 말소 상태 및 이전된 채권의 관계를 등기부 원본에서 대조해야 합니다.
별도로 신고된 실제 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현장 점유나 명도 문제가 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다.
② 실질취득 비용 — 낙찰가에 끝나지 않는다
이 물건은 일반적인 시세 차익보다 정상적인 오피스텔로서의 권리행사와 이용에 얼마가 추가로 필요한지를 먼저 계산해야 합니다. 2026년 7월 20일 감정평가서와 2026년 8월 25일 사실조회회신에는 개별 호실의 용도변경 절차를 완료하기 위한 비용 부담 가능성이 명시되어 있습니다.
| 항목 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 578,000,000원 | 감정가와 동일 |
| 공공기여금 | 20,716,372원 | 미납 분담금 관련 |
| 건축사 수수료 | 약 5,000,000원 | 건축물대장 정리 및 용도변경 절차 |
| 용도정리 예상 추가비용 | 약 25,716,372원 | 실제 부담 여부 및 금액 확인 필요 |
| 최저가 기준 비용 합계 | 약 603,716,372원 | 취득세·기타 비용 및 유치권 분쟁 관련 부담 제외 |
최저가 578,000,000원에 낙찰받고 위 용도정리 비용을 모두 부담한다고 가정하면 취득 관련 총액은 약 603,716,372원입니다. 이는 낙찰가에 예상 용도정리 비용만 합산한 조건부 계산이며, 취득세·명도비용이나 유치권 분쟁에서 발생할 수 있는 추가 부담까지 확정한 금액은 아닙니다.
③ 유치권 신고 — 신고 자체의 진위가 다투어지는 사건
이 사건에는 관리사무소 명의의 공공기여금 관련 유치권 행사신고서가 2026년 7월 23일 접수됐습니다. 그런데 관리사무소 측은 해당 문서가 위조됐다며 제출 사실을 전면 부인하고 있습니다.
| 일자 | 관련 사항 | 확인 내용 |
|---|---|---|
| 2026.07.23 | 유치권 행사신고서 접수 | 관리사무소 명의 · 공공기여금 관련 |
| 2026.08.10 | 유치권부존재확인 소송 | 소장 접수 |
| 2026.08.20 | 유치권 배제 의견서 | 접수 |
| 2026.08.25 | 사실조회회신 | 관리사무소 측의 문서 위조 주장 및 제출 부인 |
| 2026.08.31 | 유치권 배제 의견서 | 추가 접수 |
유치권 신고가 접수됐다고 해서 그 유치권이 곧바로 유효하게 성립하는 것은 아닙니다. 반대로 관리사무소가 제출 사실을 부인한다는 이유만으로 관련 분쟁이 최종적으로 해소됐다고 볼 수도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 578,000,000원 가정)
아래는 오이코스파이낸셜대부 근저당을 말소기준으로 적용한 제공 배당 추정치입니다. 실제 배당 순위 및 확정 채권액을 보증하는 표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,180,000원 |
| 1. 근저당 · 오이코스파이낸셜대부 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 2. 가압류 · 미래크레디트대부 | 35,492,014원 | 35,492,014원 |
| 신청채권자 · 남양주중앙새마을금고 | 387,980,830원 | 모형상 0원 · 확인 필요 |
| 잔여 · 소유자 교부(모형상) | — | 459,327,986원 |
집행비용은 추정액입니다. 오이코스 및 미래크레디트대부에 대한 모형상 배당액은 합계 110,492,014원이며, 이 두 채권의 미배당액은 0원으로 산출됐습니다. 당해세·최우선변제 및 별도의 용도정리 부담은 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오 — 최저가가 낮아져도 위험은 남는다
| 구분 | 매각가 가정 | 매수인 인수(모형상) |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 578,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 80% | 462,400,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 64% | 369,920,000원 | 0원 |
매수인 인수액은 각 회차의 배당모형에서 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 이 금액에는 공공기여금·건축사 수수료나 유치권 분쟁에서 발생할 수 있는 비용이 포함되어 있지 않습니다.
비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 감정가나 회차별 최저가만을 근거로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 오피스텔 변경등기와 생활숙박시설 대장의 불일치가 감정평가의 가치형성요인에 반영되어 있다는 점을 고려해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 8호선 및 경춘선 별내역 북동측 인근으로, 업무시설·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 별내역이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 40층 건물의 30층 호실이며 위생·급배수·화재탐지·난방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 35m, 남동측 약 30m, 북서측 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·별내택지지구 지구단위계획구역·성장관리권역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,995,000원/㎡입니다.
- 용도변경. 건축물대장 총괄표제부상 건물의 오피스텔 용도변경 승인이 확인되지만, 개별 호실은 분담금 미납으로 생활숙박시설 기재가 유지되고 있습니다.
- 환금성. 역세권 입지와 별개로, 개별 호실의 대장상 용도 및 금융 이용 제약이 매수 가능한 수요층과 향후 처분에 영향을 줄 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 용도변경 원본 확인. 등기사항전부증명서와 집합건축물대장 전유부를 대조하고, 관할 관청에 개별 호실의 오피스텔 용도변경 완료 요건을 확인하세요.
- 공공기여금·수수료 확인. 공공기여금 20,716,372원 및 건축사 수수료 약 5,000,000원의 실제 납부 주체, 정산 방법과 추가 발생 가능성을 확인하세요.
- 유치권 소송 확인. 유치권 행사신고서, 유치권 배제 의견서, 사실조회회신 및 유치권부존재확인 소송의 최신 진행상태를 확인하세요.
- 기존 근저당 말소 관계. 을구 1번 근저당권의 말소 여부와 엠씨아이대부로의 권리이전 기록, 신청채권자의 권리관계를 등기부 원본에서 대조하세요.
- 배당표 검증. 신청채권자 청구액 387,980,830원이 배당 추정에 반영되지 않은 사유를 확인하고 소유자 잔여액을 재검토하세요.
- 금융 이용 가능 여부. 개별 건축물대장이 생활숙박시설로 유지되는 상태에서 대출이 가능한지 금융기관에 사전 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 실제 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 점유 및 명도 현황을 확인하세요.
- 매각조건 확인. 1회 유찰 표기에도 최저가가 감정가의 100%인 점을 확인하고 2026.10.13 매각조건을 최신 법원 공고와 대조하세요.
- 총취득비용 검토. 낙찰가 외 용도정리 비용, 취득 관련 세금 및 분쟁 대응에 필요한 별도 자금을 고려하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “추가 부담 0원”은 다르다
별내역아이파크스위트 3004호는 입지나 내부 이용상태만 보면 일반적인 주거형 오피스텔과 비슷해 보일 수 있습니다. 그러나 실제로는 등기부와 건축물대장의 용도가 불일치하고, 이를 정리하기 위한 공공기여금 및 건축사 수수료 부담 가능성이 존재합니다.
여기에 유치권 신고의 진위를 다투는 분쟁이 진행 중이며, 기존 근저당권의 말소·이전 이력과 신청채권자 배당 처리에도 재확인이 필요한 부분이 있습니다. 현재 최저가 578,000,000원에 예상 용도정리 비용만 더해도 약 603,716,372원입니다. 이 금액조차 법적 분쟁에서 발생할 수 있는 별도 부담까지 반영한 확정 취득원가는 아닙니다.
이 사건은 단순한 가격 할인보다 권리관계와 개별 호실의 용도정리 가능성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 현재 자료만으로 시세 대비 저가 여부를 판단하기 어렵고, 유치권 분쟁 및 공부상 용도 불일치가 해소됐는지를 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
