광주지방법원 2026타경30564. 화순군 능주면 잠정리 250의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 신명화이며, 2023.03.28. 증여로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2025.01.14. 설정된 조은대부주식회사 근저당권 22,500,000원입니다. 이후 2026.02.24. 같은 채권자의 임의경매개시결정이 들어왔고, 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
과거에는 삼성카드주식회사, 에이치디크레디트제일차유동화전문, 한국자산관리공사의 가압류와 강제경매개시결정, 능주농업협동조합 근저당권 등이 있었지만 모두 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 이번 경매에서 매수인이 부담할 것으로 계산된 금액은 0원입니다. 다만 권리가 깨끗하다는 사실과 물건의 상태가 좋다는 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30564 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 능주면 잠정리 250 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 화순군 능주면 잠실길 3-5 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각(제시외 건물 포함) |
| 토지 | 327.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 이용상태 | 주택(기준시점 현재 공가) · 물치장(기준시점 현재 공가) |
| 소유자 | 신명화 (2023.03.28. 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 90,705,180원 / 90,705,180원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조은대부주식회사 / 17,852,054원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2025년 근저당
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제도 나타나지 않으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다. 현재 말소기준권리는 을구 3번 조은대부주식회사 근저당권이고, 2026.02.24. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 신건 90,705,180원
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 90,705,180원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 또는 유사 물건의 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 시장가보다 높은지 낮은지를 판단할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 90,705,180원 | 22,500,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 72,564,144원 | 22,500,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 58,051,315원 | 22,500,000원 | 0원 |
세 시나리오 모두 근저당권 채권최고액 22,500,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 즉 유찰이 진행되더라도 제공된 시나리오 범위에서는 권리 인수액이 새로 발생하지 않습니다. 다만 가격이 내려가는 것과 실제 시장가 대비 저렴해지는 것은 같은 의미가 아니므로, 실거래 확인 없이 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,705,180원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,032,693원 |
| 1. 근저당 · 조은대부주식회사 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 66,172,487원 |
매각가 90,705,180원 가정 시 집행비용 2,032,693원, 조은대부주식회사 22,500,000원 배당 후 소유자 잔여는 66,172,487원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능주초등학교 북서측 인근에 위치하고, 주위는 기존주택 등이 혼재하는 면소재지 내 주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 북동측 화보로를 통해 타지역으로 진출입할 수 있습니다.
- 토지. 327.0㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 82,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 문화재보호구역기타에 포함됩니다.
- 건물. 주택은 목조시멘트 기와지붕 단층, 물치장은 시멘트 블럭조 시멘트기와지붕 단층입니다.
- 현황. 주택과 물치장 모두 기준시점 현재 공가이고, 장기간 공가로 외관·내부설비 일부 손상이 조사됐습니다.
- 설비. 주택 난방설비는 수선이 필요한 상태입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공가 내부 확인. 장기간 공가로 손상이 조사된 만큼 외관만 보지 말고 내부 바닥·벽체·창호·전기·급배수 상태를 확인해야 합니다.
- 난방설비 확인. 감정평가서에 수선 필요가 명시되어 있으므로 실제 작동 여부와 수선 범위를 점검해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되어 있으므로 현황과 매각대상 범위를 원본 감정평가서와 대조해야 합니다.
- 토지 접근성. 도로접면이 세로한면(불)로 기재되어 있으므로 실제 차량 접근, 진입 폭, 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 가축사육제한구역과 문화재보호구역기타가 중첩되어 있으므로 증·개축 또는 활용 계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 90,705,180원만을 시세로 간주하지 말고 인근 단독주택·토지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 상태와 가격”
이 사건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 임차인이 없고 현재 말소기준인 조은대부주식회사 근저당권과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 정리되며, 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 물건 자체는 장기간 공가로 외관·내부설비 손상이 조사됐고, 난방설비도 수선이 필요합니다.
또한 신건 최저매각가 90,705,180원을 비교할 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮다고 판단할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 때문에 피할 사건은 아니지만, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 곧바로 가격 메리트가 생기는 사건도 아닙니다. 현장 상태와 수선 범위, 토지 접근성, 규제, 인근 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
