광주지방법원 2026타경30564. 전라남도 화순군 능주면 잠정리 250의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 신명화이고, 말소기준권리는 2025.01.14. 설정된 조은대부주식회사 근저당권 22,500,000원입니다. 이후 2026.02.24. 같은 채권자가 임의경매를 신청했으며, 이 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
권리보다 더 주의할 부분은 물건 상태입니다. 감정 조사상 주택인 기호 (가)와 물치장인 기호 (다)는 모두 현재 공가이고, 장기간 공가 상태로 인해 외관 및 내부설비 일부가 손상된 것으로 조사됐습니다. 주택의 난방설비도 수선 필요로 기재돼 있어, 낙찰가 외에 실제 사용을 위한 수선 범위를 확인하는 과정이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30564 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 능주면 잠정리 250 · 잠실길 3-5 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각(제시외 건물 포함) |
| 토지 | 327.0㎡ · 대 · 단독 · 평지 · 부정형 · 도로접면 세로한면(불) |
| 건물 이용 | 기호 (가) 주택(공가) · 기호 (다) 물치장(공가) |
| 소유자 | 신명화 (2023.03.28. 증여로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 90,705,180원 / 63,494,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조은대부주식회사 / 17,852,054원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
임차인 없음. 현재 권리분석의 기준은 2025.01.14. 조은대부주식회사의 근저당권입니다. 이 근저당권은 채권최고액 22,500,000원이며 토지 잠정리 250과 공동담보로 설정돼 있습니다. 이후 2026.02.24. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 과거 능주농업협동조합 근저당과 삼성카드·에이치디크레디트제일차유동화전문·한국자산관리공사의 가압류 및 2010년 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
② 가격과 회차 — 70%지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
감정가는 90,705,180원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 63,494,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 44,445,800원(49%), 3회 유찰 시 31,112,059원(34.3%)으로 제시됩니다.
다만 감정가 대비 할인율은 곧바로 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 단순히 “30% 내려왔다”가 아니라, 장기 공가·건물 손상·난방설비 수선을 실제 현장 비용과 함께 검토해 응찰가에 반영하는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,494,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,542,892원 |
| 1. 근저당 · 조은대부주식회사 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 39,451,108원 |
현재 최저가 63,494,000원 가정 시 근저당권은 채권최고액 22,500,000원 기준으로 전액 배당되고, 소유자 잔여는 39,451,108원으로 계산됩니다. 신청채권자의 청구금액은 17,852,054원이며, 위 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 화순군 능주면 잠정리 소재 능주초등학교 북서측 인근이며, 주변은 기존주택 등이 혼재하는 면소재지 내 주택지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 북동측 화보로를 통해 타지역으로 진출입할 수 있습니다.
- 이용. 기호 (가)는 주택, 기호 (다)는 물치장이며 기준시점 현재 모두 공가입니다.
- 구조. 기호 (가)는 목조시멘트 기와지붕 단층, 기호 (다)는 시멘트 블럭조 시멘트기와지붕 단층입니다.
- 토지. 327.0㎡의 대지로, 평지·부정형이며 토지이용상황은 단독, 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 82,300원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 문화재보호구역기타에 포함됩니다. 문화재 관련 내용은 정암조광조선생적려 유허비 문화재현상변경허가대상 500m 이내로 기재돼 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 다만 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 수선 범위 확인. 장기간 공가로 외관 및 내부설비 일부 손상이 조사됐고 난방설비도 수선 필요 상태입니다. 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서상 위치와 현황을 대조해야 합니다.
- 토지 경계·도로 확인. 토지는 부정형이고 도로접면이 세로한면(불)로 기재돼 있습니다. 실제 출입 동선과 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 제1종일반주거지역 외에 가축사육제한구역과 문화재보호 관련 제한이 있으므로 향후 증·개축 등 계획이 있다면 관련 조건을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 수선비와 물건 상태를 포함한 총취득비용 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 상태와 총비용”
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2025.01.14. 조은대부주식회사 근저당이 말소기준이고, 임차인 없이 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 1회 유찰 후 63,494,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
하지만 단독주택 경매에서 가격표만큼 중요한 것이 건물의 실제 상태입니다. 이 물건은 주택과 물치장이 모두 공가이고, 장기간 방치에 따른 외관·내부설비 손상과 난방설비 수선 필요가 확인됩니다. 따라서 이 사건은 “권리에서 숨은 인수금이 생기는 물건”이 아니라, “수선비가 총취득비용을 바꿀 수 있는 물건”으로 보는 것이 핵심입니다. 권리는 합격권이지만, 입찰가는 현장 상태를 확인한 뒤 정하는 편이 맞습니다.
