광주지방법원 2026타경30612. 광주 광산구 신창동 정원씨티캐슬 전용 38.9235㎡, 10층 1003호입니다. 사건상 용도는 아파트이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서에는 도시형생활주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 등기상 현재 말소기준은 2022.02.22 설정된 주식회사삼호저축은행 근저당권 104,000,000원입니다. 그보다 앞선 우리은행 근저당과 김명신 전세권은 이미 등기부상 말소돼 있어 현재 인수대상으로 남아 있지 않습니다.

임차인 서요한은 2022.08.05 전입신고와 확정일자를 갖췄지만, 말소기준일인 2022.02.22보다 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력은 없음으로 판정돼 있고, 매수인에게 승계되는 보증금도 0원으로 계산됩니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 흔적은 이미 말소, 현재 기준은 2022년 근저당

2013년 우리은행 근저당권 2,409,000,000원과 2015년 김명신 전세권 82,000,000원은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.02.22의 주식회사삼호저축은행 근저당권 104,000,000원이고, 2026.02.27 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 미상은 확인 필요

실제 임차인은 1명입니다. 서요한의 전입일 2022.08.05는 말소기준 2022.02.22보다 늦어 대항력이 없고, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 2026.05.14 배당요구는 접수돼 있으나 보증금이 확인되지 않아 실제 배당액과 최우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균 1.08억, 최신 0.95억인데 신건은 1.23억

정원씨티캐슬 전용 38.92㎡ 거래 표본 12건입니다. 전체 12건 평균은 113,500,000원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 108,000,000원, 최신 거래는 2026.03의 95,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -9.2% 흐름입니다.

신건 최저가 123,000,000원은 전체 평균 113,500,000원보다도 높지만, 더 중요한 비교값은 최근 12개월 평균 108,000,000원입니다. 최저가는 최근 평균의 113.9%입니다. 최신 거래 95,000,000원과 비교해도 신건 가격이 높고, 최근 거래 추세가 -9.2%인 상황이라 전체 평균만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)

현재 123,000,000원 시나리오에서는 주식회사삼호저축은행 근저당권 104,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 16,478,000원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 임차보증금이 미상이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 광산구 신창동 소재 수완대라수어썸테라스 동측 인근으로, 주변에 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 사건상 용도는 아파트이며 실제 감정 이용상태는 도시형생활주택입니다. 철근콘크리트조 지하1층·지상13층 건물의 10층 1003호입니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·화재탐지·경보·스프링클러·승강기·지하주차장 설비가 확인됩니다.
• 도로. 남서측 왕복6차로, 북동측 왕복2차로 아스팔트포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 724.2㎡, 평지이며 공시지가 2,218,000원/㎡입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
• 거래 흐름. 동일 면적 거래 표본은 12건이지만 최근 12개월 평균이 108,000,000원이고 최근 구간이 이전 대비 -9.2%여서 가격 하락 흐름을 입찰가에 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 서요한의 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 배당요구 관련 문건과 매각물건명세서에서 보증금 및 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 113,500,000원보다 최근 12개월 평균 108,000,000원과 최신 거래 95,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 신건 프리미엄 경계. 현재 123,000,000원은 최근 평균의 113.9%입니다. 인수 0원이라는 권리 안전성이 가격 할인과 같은 의미는 아닙니다.
• 유찰 가격 재검증. 1회 유찰 시 98,400,000원도 최신 거래 95,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시 78,720,000원 시나리오와 실제 최신 거래를 함께 비교해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 현황조사와 매각물건명세서에 서요한이 확인되므로 실제 점유 상태와 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 최근 1.08억 시세

이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 과거 선순위 근저당과 전세권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.02.22 삼호저축은행 근저당입니다. 임차인 서요한은 그 뒤인 2022.08.05 전입해 대항력이 없으며, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 가격 판단은 완전히 별개입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 108,000,000원, 최신 거래는 95,000,000원이고 최근 흐름은 -9.2%입니다. 그에 비해 신건 최저가는 123,000,000원으로 최근 평균의 113.9%입니다. 권리는 정리되지만 신건 가격은 최근 시세보다 높습니다. 여기에 임차보증금 미상이라는 확인 과제까지 남아 있어, 현 회차를 가격 메리트가 있는 물건으로 평가하기는 어렵습니다.