광주지방법원 2026타경30612. 광주광역시 광산구 신창동 1128-4, 정원씨티캐슬 10층 1003호입니다. 사건상 용도는 아파트이고, 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 전용면적은 38.9235㎡, 건물은 지하 1층·지상 13층 규모이며 대상 호실은 10층입니다. 현재 소유자는 김옥천으로, 2024.10.22 소유권이전 당시 거래가액은 123,000,000원입니다.
권리구조의 기준점은 2022.02.22 설정된 주식회사삼호저축은행 근저당권 104,000,000원입니다. 과거 주식회사우리은행 근저당권과 김명신 전세권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 확인되는 임차인 서요한은 2022.08.05 전입신고와 확정일자를 갖췄지만 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 배당으로 모두 회수되지 못하더라도 그 미회수분이 매수인에게 승계되는 구조로 보이지 않으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30612 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 신창동 1128-4 10층 1003호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택으로 이용중 |
| 전용 / 층 | 38.9235㎡ · 지하1층 지상13층 중 10층 |
| 소유자 | 김옥천 · 2024.10.22 소유권이전 · 거래가액 123,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 86,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2022.02.22 주식회사삼호저축은행 근저당권 · 채권최고액 104,000,000원 |
| 청구액 | 81,994,351원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차인이라 대항력은 없다
등기부상 오래된 권리부터 보면 2013.03.12 주식회사우리은행 근저당권 2,409,000,000원이 있었지만 이미 말소됐고, 2015.11.16 설정된 김명신 전세권 82,000,000원도 2022.02.21 말소됐습니다. 현재 매각에서 기준이 되는 권리는 바로 다음 날인 2022.02.22 주식회사삼호저축은행 근저당권입니다. 2026.02.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 / 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 서요한 | 2022.08.05 / 2022.08.05 | 미상 | 대항력 없음 | 2026.05.14 배당요구 · 우선변제 여부 미상 |
② 시세 비교 — 79.7%까지 내려왔지만 시장은 하락 추세
정원씨티캐슬은 73세대, 2013.02.25 준공 단지입니다. 대상과 동일한 38.92㎡ 실거래가 확인되며, 전체 12건 평균은 113,500,000원이지만 가격 판단에서는 과거 거래보다 최근 12개월 6건 평균 108,000,000원을 우선해서 보는 것이 안전합니다. 현재 최저매각가 86,100,000원은 이 최근 평균의 79.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 38.92㎡ | 11 | 95,000,000원 |
| 2026.02 | 38.92㎡ | 8 | 94,000,000원 |
| 2026.02 | 38.92㎡ | 10 | 112,000,000원 |
| 2025.12 | 38.92㎡ | 4 | 107,000,000원 |
| 2025.07 | 38.92㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2025.06 | 38.92㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2025.03 | 38.92㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2025.01 | 38.92㎡ | 9 | 115,000,000원 |
| 2024.12 | 38.92㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2024.12 | 38.92㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2024.12 | 38.92㎡ | 4 | 119,000,000원 |
| 2024.11 | 38.92㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.92㎡ | 6건 | 108,000,000원 |
최신 거래는 2026.03의 95,000,000원이고, 같은 10층 거래도 2026.02 112,000,000원이 확인됩니다. 현재 최저가 86,100,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 낮습니다. 따라서 신건 감정가 123,000,000원 때와 달리 1회 유찰 후에는 가격 메리트가 생긴 구간으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,949,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사삼호저축은행 | 104,000,000원 | 84,150,200원 |
| 미배당 | 104,000,000원 | 19,849,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산은 근저당 채권최고액 104,000,000원을 기준으로 하며, 집행비용 1,949,800원 공제 후 주식회사삼호저축은행에 84,150,200원이 배당되는 구조입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 서요한의 보증금도 미상이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 86,100,000원 | 84,150,200원 | 19,849,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 60,269,999원 | 58,785,139원 | 45,214,861원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 42,188,999원 | 41,029,597원 | 62,970,403원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 81,994,351원이 충족되는 것으로 계산되지만, 2회 유찰 시 58,785,139원, 3회 유찰 시 41,029,597원 배당으로 줄어 신청채권액을 충족하지 못하는 시나리오입니다. 어느 회차에서도 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 광주광역시 광산구 신창동 소재 수완대라수어썸테라스 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측 왕복6차로, 북동측 왕복2차로 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 724.2㎡, 공시지가 2,218,000원/㎡이며 장방형 평지의 공동주택 부지로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하1층 지상13층. 위생·급배수·도시가스·난방·화재탐지·경보·스프링클러·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 서요한의 전입·확정일자는 2022.08.05로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서에서 보증금과 우선변제·최우선변제 여부를 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 108,000,000원과 최신 거래 95,000,000원을 우선 기준으로 보고, 최근 거래 추세 -9.2%를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 현재 가격 위치. 최저가 86,100,000원은 최근 12개월 평균의 79.7%입니다. 1회 유찰 뒤 가격 메리트가 생긴 구간이지만 시세 하락이 계속되는지는 별도 점검이 필요합니다.
- 도시형생활주택 이용. 사건상 용도는 아파트지만 감정평가상 도시형생활주택으로 이용중이므로 실제 내부 상태와 이용현황을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 권리는 비교적 단순하다”
이 물건의 말소기준권리는 2022.02.22 주식회사삼호저축은행 근저당입니다. 임차인 서요한은 2022.08.05 전입해 기준권리보다 늦으므로 대항력이 없고, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서 핵심 위험은 승계 보증금이 아니라 미상인 보증금이 실제 배당순서에 어떤 영향을 주는지 확인하는 일입니다.
가격은 감정가 123,000,000원에서 1회 유찰돼 86,100,000원으로 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 108,000,000원의 79.7%로, 현재 회차에는 분명한 가격 할인 구간이 형성됐습니다. 다만 최신 거래는 95,000,000원이고 최근 거래 추세도 -9.2%입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 매력 구간 진입, 하락 추세와 보증금 확인은 필수입니다.
