광주지방법원 2026타경30647. 광주 북구 운암동 425-62의 토지 128.4㎡와 1990.07.25 사용승인된 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 분류상 ‘연립/다세대 + 토지’이지만 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 이 사건의 핵심은 유찰로 내려온 최저가가 아니라, 말소기준권리보다 앞선 점유·전세권입니다.
말소기준은 2024.11.13 광주광역시 북구의 압류입니다. 그런데 강성길의 전세권은 2023.05.15 설정됐고, 전입도 2023.05.16로 말소기준보다 빠릅니다. 등기부상 전세금은 120,000,000원, 범위는 건물 중 1층 전체입니다. 이 전세권은 매각으로 지워지지 않고 매수인이 인수합니다. 최준창 역시 2022.05.06 전입, 2022.04.19 확정일자로 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30647 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 425-62 · 무등로61번길 29-4 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 |
| 토지 | 128.4㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인 1990.07.25 |
| 소유자 | 양동원 |
| 감정가 / 최저가 | 154,586,170원 / 108,211,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최준창 / 113,471,780원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 살아남는다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 범위 | 전입 | 보증금·전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강성길 | 점유관계 확인 · 등기 전세권 범위 건물 중 1층 전체 | 2023.05.16 | 보증금 미상 · 등기 전세금 120,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 전세권 120,000,000원 인수 |
| 최준창 | 건물 2층 전부 52.415㎡ · 주거 | 2022.05.06 | 110,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 4,103,954원 인수 |
최준창은 2022.05.06 전입, 2022.04.19 확정일자를 갖추고 배당요구도 한 상태입니다. 현재 최저가 108,211,000원 기준으로 집행비용 2,314,954원을 제외한 105,896,046원이 보증금에 배당되고, 보증금 110,000,000원 중 4,103,954원이 남습니다. 매각물건명세서에는 이 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
③ 최저가가 내려가도 인수 부담은 사라지지 않는다
현재 회차에서 낙찰가를 최저가로 가정하면, 낙찰대금은 108,211,000원입니다. 그러나 강성길의 선순위 전세권 120,000,000원은 별도로 살아남고, 최준창의 미배당 보증금 4,103,954원도 인수됩니다. 따라서 확인되는 부담만 더해도 실질취득 232,314,954원입니다.
| 회차 | 매각가 | 최준창 미배당 인수 | 강성길 전세권 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 108,211,000원 | 4,103,954원 | 120,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 75,747,700원 | 36,015,759원 | 120,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 53,023,390원 | 58,331,031원 | 120,000,000원 |
회차가 내려가면 낙찰가 자체는 줄지만 최준창 보증금의 미배당액이 커집니다. 여기에 강성길의 선순위 전세권 120,000,000원은 회차와 무관하게 남습니다. 따라서 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 매력이 커졌다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,211,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,314,954원 |
| 1. 임차인 최준창 보증금 | 110,000,000원 | 105,896,046원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 강성길 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 최준창 | 113,471,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 최준창 임차보증금 배당에 모두 소진됩니다. 강성길 전세권은 배당 0원이고 말소기준보다 앞서므로 별도 인수 대상입니다. 최준창 보증금도 4,103,954원이 남아 매수인이 인수합니다.
⑤ 위반건축물·토지 규제 — 권리 밖의 추가 리스크
매각물건명세서 비고에는 일괄매각 대상과 관련해 부속건물인 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층변소 0.9㎡와 단층창고 2.4㎡가 멸실됐고, 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다고 기재돼 있습니다. 향후 매수인에게 허가권자로부터 이행강제금 부과 및 시정명령 등이 처분될 수 있다는 내용도 포함돼 있습니다.
감정평가 요항에서는 공부와의 차이가 없다고 적혀 있지만, 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 처분 가능성이 별도로 명시돼 있으므로 입찰 판단에서는 후자의 위험을 가볍게 볼 수 없습니다. 토지는 철도보호지구에 일부 저촉되고, 제2종일반주거지역·토지구획정리사업지구· 전통상업보존구역에 해당합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 임동 ‘무등경기장’ 북동측 인근. 주위는 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 부근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 일반적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 128.4㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 철도보호지구, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역. 공시지가 471,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권. 강성길 전세권 120,000,000원은 말소기준보다 앞서 매수인이 인수하는 구조입니다. 낙찰가에 반드시 더해 판단해야 합니다.
- 최준창 잔액. 현재 회차 기준 보증금 110,000,000원 중 4,103,954원이 미배당으로 남아 매수인에게 승계됩니다.
- 강성길 점유관계. 현황조사상 보증금은 확인되지 않았고, 등기된 전세권 120,000,000원과 실제 임대차관계가 어떻게 대응하는지 원본을 대조해야 합니다.
- 위반건축물. 이행강제금·시정명령 가능성이 매각물건명세서에 기재돼 있으므로 관할 행정청 처리 상태를 확인해야 합니다.
- 철도보호지구. 토지 일부가 철도보호지구에 저촉됩니다. 향후 증·개축이나 토지 이용 시 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 부속건물 관련 멸실 내용이 있으므로 현황과 매각대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기 및 배당요구 관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.08억 낙찰”이 아니라 “2.32억 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 숫자는 단순합니다. 최저가는 108,211,000원이지만, 선순위 강성길 전세권 120,000,000원과 최준창 임차보증금 미배당 4,103,954원을 더하면 확인되는 실질취득은 232,314,954원입니다. 감정가 154,586,170원보다 훨씬 큰 금액입니다.
여기에 위반건축물에 따른 시정명령·이행강제금 가능성, 철도보호지구 저촉, 1990년 사용승인 단독주택이라는 물리적 특성까지 겹칩니다. 유찰 횟수나 최저가 할인율만으로 접근하기에는 권리와 물건 리스크가 큽니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 인수액이며, 현재 조건에서는 보수적으로 접근해야 하는 D급 구조입니다.
