광주지방법원 2026타경30647. 광주광역시 북구 운암동 425-62 소재 물건으로, 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층이며 사용승인일은 1990.07.25입니다. 소유자는 양동원입니다.
이 사건의 핵심은 감정가나 신건 여부가 아니라 말소기준권리보다 먼저 성립한 점유·전세권입니다. 2024.11.13 광주광역시 북구의 압류가 말소기준으로 계산되어 있지만, 그보다 앞서 최준창의 전입·확정일자와 강성길의 전세권이 존재합니다. 특히 강성길 전세권은 등기분석상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30647 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 425-62 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 북구 무등로61번길 29-4 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 128.4㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인 1990.07.25 |
| 소유자 | 양동원 · 2020.04.20 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 154,586,170원 / 154,586,170원 (신건) |
| 청구액 | 113,471,780원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞의 권리가 핵심
1992.10.23 설정됐던 태봉새마을금고 근저당권 45,000,000원은 2020.02.03 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2024.11.13 북구(광주광역시)의 압류입니다. 그러나 그 이전에 강성길의 2023.05.15 전세권이 존재하므로, 후순위 권리 소멸만 보고 안전하다고 결론낼 수 없습니다.
② 임차인·전세권 분석 — 실제 점유자 2명
| 성명 | 점유 / 범위 | 보증금·전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강성길 | 전입 2023.05.16 · 등기 전세권 범위 건물 중 1층 전체 | 보증금 미상 등기 전세금 120,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 인수 위험 |
| 최준창 | 건물 2층 전부 (52.415㎡) 전입 2022.05.06 · 점유개시 2022.05.04 | 110,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 시 인수 |
강성길은 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐고, 2026.04.09 배당요구도 접수했습니다. 다만 임차인 조사상 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 반면 등기부에는 2023.05.15 설정된 전세금 120,000,000원, 건물 중 1층 전체의 전세권이 명확히 존재합니다.
최준창은 임대차계약일 2022.04.18, 주민등록일 2022.05.06, 점유개시일 2022.05.04, 확정일자 2022.04.19로 확인됩니다. 임차보증금은 110,000,000원이고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,586,170원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,964,206원 |
| 1. 임차인 최준창 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 강성길 | 120,000,000원 | 41,621,964원 |
| 3. 경매개시결정 · 최준창 | 113,471,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정은 집행비용 2,964,206원, 최준창 임차보증금 110,000,000원, 강성길 전세권 41,621,964원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 채권 미배당액은 191,849,816원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락이 곧 실질취득 하락은 아니다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 계산상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 154,586,170원 | 191,849,816원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 123,668,936원 | 222,334,209원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 98,935,148원 | 233,471,780원 | 13,245,685원 |
2회 유찰 시 계산에서는 최준창 관련 미배당으로 매수인 인수액 13,245,685원이 발생합니다. 그러나 이 숫자와 별개로 강성길의 선순위 전세권 존속 여부와 미배당분 처리를 먼저 확정해야 합니다. 따라서 최저가가 123,668,936원 또는 98,935,148원으로 내려간다는 사실만으로 실질취득비용이 같은 비율로 감소한다고 볼 수 없습니다.
⑤ 건물·토지 리스크
- 이용상태. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다.
- 사용승인. 사용승인일은 1990.07.25입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 임동 무등경기장 북동측 인근으로 단독주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건 부근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 128.4㎡의 대지이며 제2종일반주거지역, 평지, 사다리형입니다. 공시지가는 471,000원/㎡입니다.
- 철도보호지구. 토지는 철도보호지구에 저촉됩니다.
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다.
- 멸실 부속건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층변소 0.9㎡와 단층창고 2.4㎡는 멸실된 것으로 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 향후 이행강제금 부과 및 시정명령 등의 처분 가능성이 명시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강성길 전세권 원본 확인. 2023.05.15 설정 전세권 120,000,000원의 존속·배당요구·말소조건을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 강성길 보증금 확인. 임차인 조사상 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 전세권과 실제 임대차관계가 동일한지 확인해야 합니다.
- 최준창 보증금 지급내역 확인. 110,000,000원 임차보증금의 지급자료와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 최준창 관계인 검증. 임차권자이면서 경매개시결정 채권자로 나타나는 관계를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 리스크. 이행강제금과 시정명령 가능성을 북구 허가권자 및 건축물대장 원본으로 확인해야 합니다.
- 철도보호지구 확인. 토지 일부 저촉이 이용·증개축에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 자료가 없으므로 주변 단독주택·토지 거래와 건물 상태를 별도로 조사한 뒤 실질취득비용과 비교해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘누가 얼마를 들고 남는지’
이 사건은 권리가 단순한 주택경매가 아닙니다. 2024.11.13 압류가 말소기준이지만, 그보다 앞서 최준창의 대항력 요건과 강성길의 120,000,000원 전세권이 자리하고 있습니다. 현재 154,586,170원 배당가정에서는 최준창에게 110,000,000원이 전액 배당되지만 강성길에게는 41,621,964원만 배당됩니다. 등기 권리분석은 해당 전세권을 매수인 인수로 분류합니다.
여기에 위반건축물 등재, 향후 이행강제금·시정명령 가능성, 철도보호지구 저촉까지 겹칩니다. 실거래 시세자료도 없어 현재 최저가가 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 이 물건의 선결조건은 입찰가 계산이 아니라 선순위 전세권과 임차권의 실제 인수범위를 확정하는 것입니다.
