광주지방법원 2026타경30656. 광주 서구 마륵동 희망가아파트 101동 6층 603호, 전용 84.9614㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 김수라·전이찬으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2016년 245,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2019.08.27. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 181,500,000원입니다. 이 근저당권 이후 설정된 오에스비저축은행 근저당과 김수라 지분 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 300,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 210,000,000원입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 210,000,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 287,062,500원 대비 73.2% 수준이고 최신 거래 270,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래군이 과거 거래군보다 3.8% 낮아진 하락 흐름이라는 점은 별도로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30656 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 마륵동 100 희망가아파트 101동 6층603호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(주거용) · 전용 84.9614㎡ · 지하1층 지상13층 중 6층 · 계단식 · 남동향 |
| 소유자 | 김수라 2분의 1 · 전이찬 2분의 1 |
| 취득 내역 | 2016.09.02. 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 210,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 83,835,491원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2019.08.27. 을구 16번 하나은행 근저당권입니다. 이후 2022.10.13. 오에스비저축은행 근저당권 94,800,000원, 2024.08.23. 광주신용보증재단 가압류 30,000,000원, 2026.03.06. 오에스비저축은행의 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준 이후 권리입니다. 을구 16번 근저당권은 2026.04.27. 한국주택금융공사로 이전된 내역이 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 12개월 평균의 73.2%
희망가아파트 동일면적 84.96㎡의 실거래는 아래와 같습니다. 전체 12건 평균은 290,791,666원이지만 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 287,062,500원과 최신 거래 270,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -3.8%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.96㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2025.09 | 84.96㎡ | 2 | 309,000,000원 |
| 2025.09 | 84.96㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2025.09 | 84.96㎡ | 9 | 290,000,000원 |
| 2025.08 | 84.96㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2025.05 | 84.96㎡ | 11 | 302,500,000원 |
| 2025.02 | 84.96㎡ | 9 | 310,000,000원 |
| 2024.08 | 84.96㎡ | 1 | 313,000,000원 |
| 2024.07 | 84.96㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 2024.07 | 84.96㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.96㎡ | 8건 | 287,062,500원 |
현재 최저가이자 인수액을 합친 실질취득은 210,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 73.2%이므로 감정가 300,000,000원에 비해서만 할인된 것이 아니라 최근 실거래 수준보다도 아래에 위치합니다. 다만 최신 거래는 270,000,000원이고 최근 추세가 -3.8%이므로, 과거 313,000,000원·310,000,000원 같은 고가 거래를 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 을구 16번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 181,500,000원 | 181,500,000원 |
| 을구 17번 근저당권 · 주식회사오에스비저축은행 | 94,800,000원 | 24,760,000원 |
| 갑구 18번 가압류 · 광주신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 306,300,000원 중 206,260,000원이 배당되고, 미배당은 100,040,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 210,000,000원 | 206,260,000원 | 100,040,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 147,000,000원 | 144,142,000원 | 162,158,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 205,640,600원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당은 늘어나지만, 현재 자료상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 현재 회차에서도 신청채권자 청구금액 83,835,491원에 대해 예상배당은 24,760,000원으로 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상무역(지하철1호선) 1번출구 남동측 인근. 주변은 소규모 아파트단지, 근린공원, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장·지하철역이 있으며 간선도로가 통과해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조, 지하1층 지상13층. 본건은 6층 603호, 계단식·남동향이며 승강기·도시가스·개별난방·지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 단지 규모. 희망가아파트 130세대, 사용승인일 2007.02.16. 동일면적 84.96㎡ 거래가 확인됩니다.
- 도로·토지. 부정형의 평탄한 아파트부지로 이용 중이며 주출입구는 남측, 왕복2차선 아스콘 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,156,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 비행안전제6구역, 절대·상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 전체 평균 290,791,666원보다 최근 12개월 평균 287,062,500원과 최신 거래 270,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 3.8% 낮습니다. 과거 310,000,000원대 거래를 그대로 현재 가치로 적용하면 가격을 높게 볼 수 있습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 말소기준인 을구 16번 근저당권은 2026.04.27. 한국주택금융공사로 이전된 등기가 있으므로 최신 등기 상태를 원본으로 대조하세요.
- 배당 미달. 현재 회차에서 총 미배당 100,040,000원이 발생합니다. 이는 매수인 인수액과는 별개이며 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 하락 흐름까지 보자
이 물건의 핵심은 비교적 분명합니다. 말소기준 이후 권리가 정리되고 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가 210,000,000원은 감정가 300,000,000원의 70%까지 내려왔고, 실질취득 역시 210,000,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 287,062,500원의 73.2%입니다. 권리 부담과 현재 가격 위치만 놓고 보면 경쟁력이 생긴 구간입니다.
다만 시장은 상승 흐름이 아닙니다. 최신 거래는 270,000,000원이고 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -3.8%입니다. 따라서 전체 평균이나 과거 최고가보다 최근 거래를 중심으로 가격을 잡는 것이 맞습니다. 권리상 인수는 0, 가격은 최근 시세 아래, 단 하락 추세와 실제 점유 확인이 마지막 체크포인트입니다.
