광주지방법원 2026타경30656. 광주 서구 마륵동 ‘희망가’ 101동 603호, 전용 84.9614㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김수라·전이찬으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있으며, 2016년 8월 5일 매매를 원인으로 거래가액 245,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준은 2019.08.27. 하나은행 근저당권 181,500,000원입니다. 이후 오에스비저축은행 근저당, 광주신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 것으로 계산된 금액은 0원입니다. 그러나 현재 회차에서 실제 매수인이 부담하는 실질취득액 역시 300,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 실거래 평균보다 12,937,500원 높고, 최신 거래 270,000,000원보다는 30,000,000원 높습니다. 최근 거래 흐름까지 하락(-3.8%)하고 있어 전체 과거 평균만 보고 신건 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30656 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 마륵동 100 희망가아파트 101동 6층 603호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9614㎡ · 지하1층·지상13층 건물 중 6층 · 계단식 · 남동향 |
| 소유자 | 김수라 2분의 1 · 전이찬 2분의 1 (2016.08.05. 매매, 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오에스비저축은행 / 83,835,491원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 확인된 임차인은 없으며 예상배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 2019년 하나은행 근저당권 이후 설정된 오에스비저축은행 근저당권 94,800,000원과 광주신용보증재단 가압류 30,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당권은 2026.04.27. 한국주택금융공사로 이전등기되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 신건 3억보다 낮다
희망가 동일 면적 84.96㎡의 최근 12개월 거래는 8건, 평균은 287,062,500원입니다. 최신 거래는 2026년 3월 4층 270,000,000원이고, 최근 거래군이 과거 거래군보다 3.8% 낮은 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.96㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2025.09 | 84.96㎡ | 2 | 309,000,000원 |
| 2025.09 | 84.96㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2025.09 | 84.96㎡ | 9 | 290,000,000원 |
| 2025.08 | 84.96㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 287,062,500원 |
현재 실질취득액 300,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.5%입니다. 즉 최근 평균보다 4.5% 높은 가격이며, 최신 거래 270,000,000원과 비교하면 30,000,000원 높은 수준입니다. 전체 12건 평균 290,791,666원보다도 높지만, 더 중요한 점은 최근 평균과 최신 거래가 모두 3억 아래에 있고 추세 역시 -3.8%라는 사실입니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 181,500,000원 | 181,500,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오에스비저축은행 | 94,800,000원 | 94,800,000원 |
| 4. 가압류 · 광주신용보증재단 | 30,000,000원 | 18,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 306,300,000원 가운데 295,000,000원이 배당되고, 11,300,000원은 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 300,000,000원 | 295,000,000원 | 11,300,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 240,000,000원 | 235,840,000원 | 70,460,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 117,788,000원 | 0원 |
이 물건은 대항력 인수형이 아니므로 유찰될수록 매수인 실질취득액도 매각가에 맞춰 낮아집니다. 현재 300,000,000원은 최근 시세보다 높지만, 1회 유찰 시 240,000,000원, 2회 유찰 시 192,000,000원으로 낮아지는 구조입니다. 다만 실제 응찰 판단은 각 회차 시점의 최신 실거래를 다시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상무역(지하철 1호선) 1번 출구 남동측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 아파트단지·근린공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장·지하철역이 있으며 간선도로가 통과해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 지하 1층·지상 13층 건물의 6층 603호이며 계단식·남동향입니다. 승강기·도시가스·개별난방·지하주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 비행안전제6구역, 군사격장 소음대책구역 제3종구역, 교육환경 보호구역, 역사문화환경보존지역 등의 제한이 확인됩니다.
- 규모·거래. 희망가는 130세대, 2007.02.16. 준공 단지이며 동일 면적 최근 거래가 이어지고 있으나 최근 거래 추세는 -3.8%입니다.
- 공시지가. 1,156,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 싸다고 보지 말 것. 실질취득 300,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.5%이고 최신 거래 270,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 3.8% 낮습니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 점유·전입 재확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·점유상태를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 말소기준 권리 이전 확인. 2019.08.27. 설정된 하나은행 근저당권은 2026.04.27. 한국주택금융공사로 이전등기되어 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등은 실제 배당과 추가 부담에 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 예상 인수액이 0원이라 권리구조 자체는 단순합니다. 하지만 경매에서 권리가 깨끗하다는 것과 가격이 싸다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 현재 실질취득액 300,000,000원은 최근 12개월 평균 287,062,500원보다 높고, 최신 거래 270,000,000원보다도 30,000,000원 높습니다. 최근 시세 흐름도 -3.8%로 내려와 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 현재 3억원이라는 가격을 감수할 이유가 있는지입니다. 권리는 합격이지만, 현재 신건 가격에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
