광주지방법원 2026타경30666. 화정동고운하이플러스아파트 105동 13층 1303호입니다. 감정평가 이용상태는 아파트, 건물은 철근콘크리트구조 13층 건물 중 13층이며 계단식·남향으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 쏨남마니랏으로, 2024.02.22 소유권이전과 같은 날 주식회사광주은행의 채권최고액 374,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 임의경매개시결정과 서구(광주광역시)의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기상 과거 농협은행·북광주새마을금고 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 담보권은 2024.02.22 설정된 광주은행 근저당이고, 경매 신청채권자 역시 주식회사 광주은행입니다. 임차인 신고가 없어 보증금 승계 구조는 나타나지 않으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 모든 회차 0원으로 계산돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

임차인 신고 없음. 따라서 현재 자료상 보증금·대항력·우선변제권에 따른 승계금액은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유관계를 원본 대조하는 절차는 필요합니다.

② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 486,000,000원으로 신건입니다. 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 500,000,000원이지만, 현재 시점의 동일 단지·동일 유형 실거래 자료는 확인되지 않아 이를 현재 시세로 대체해서는 안 됩니다. 따라서 이 단계에서는 최저가가 싸거나 비싸다고 단정하지 않고, 현재 실거래와 호가를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 맞습니다.

③ 예상배당표 (매각가 486,000,000원 가정)

현재 회차에서는 광주은행 채권최고액 374,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 104,740,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 서구 화정동, 화정역 남측 인근에 위치하며 주변은 아파트지대와 정비된 주택지대가 혼재합니다.
• 교통. 인근에 버스승강장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 중 13층 1303호, 계단식·남향입니다.
• 설비. 일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·도로. 사다리평지의 아파트 부지이며 중로각지입니다.
• 하자 확인. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현재 시세 확인. 동일 단지·유사 층·유사 면적의 최신 실거래와 현재 매물을 확인해 486,000,000원 신건 가격의 적정성을 검증하세요.
• 점유관계 원본 대조. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서에서 실제 점유자를 확인하세요.
• 압류 관련 세금 확인. 2026.04.01 서구(광주광역시) 압류가 있으므로 당해세 등 배당순위에 영향을 줄 수 있는 조세채권을 확인하세요.
• 배당과 인수 구분. 2회 유찰 시 근저당 미배당 68,114,560원이 발생하지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하세요.

맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인 후

이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2024.02.22 광주은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재는 감정가 486,000,000원이 그대로 최저가인 신건이고 최신 실거래 비교자료가 없으므로, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 평가할 수는 없습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 실거래 확인 후. 이 사건의 핵심은 두 판단을 분리하는 것입니다.